Zaloguj się
Wydatek związany z zakupem mieszkania to nie tylko jego cena ofertowa. Nawet jeśli możesz sobie pozwolić na zakup na rynku nieruchomości za gotówkę i nie dotyczą cię koszty związane z obsługą kredytu, musisz liczyć się z opłatami za obsługę notarialną. Jak one wyglądają w 2025 roku?
Z tego artykułu dowiesz się:
-
Jaką umowę podpiszesz u notariusza i za ile?
-
Ile wynoszą stawki notarialne w 2025 roku?
-
Kto opłaca notariusza przy zakupie mieszkania?
-
Jakie usługi świadczy notariusz?
Jaka umowa u notariusza i za ile?
Taksa notarialna, czyli inaczej opłata za usługi świadczone przez notariusza, jest uregulowana prawnie i pobierana za każdą czynność, którą wykonuje dla ciebie prawnik. To, ile konkretnie trzeba będzie zapłacić za jego usługi, zależy od wartości nieruchomości.
Najważniejszy dokument dotyczący transakcji, który trzeba podpisać u notariusza, to umowa kupna-sprzedaży. Obowiązek ten dotyczy zarówno inwestorów z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Obecność urzędnika i to, że właśnie on zajmuje się uwierzytelnieniem dokumentu, nadaje mu moc prawną.
Wynagrodzenie notariusza może podlegać negocjacji. Maksymalne stawki taksy notarialnej za czynności notarialne są określone w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Notariusze mogą stosować opłaty nieprzekraczające tych limitów, ale mają prawo do ustalania niższych wynagrodzeń. Wysokość wynagrodzenia notariusza za sporządzenie aktu notarialnego dotyczącego sprzedaży nieruchomości zależy od wartości transakcji, przy czym rozporządzenie przewiduje konkretne przedziały wartości i odpowiadające im maksymalne stawki.
KOMENTARZ NOTARIUSZA:
– Wynagrodzenie notariusza pobierane jest przede wszystkim na podstawie Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej z dnia 28.06.2004 roku. Określa ono stawki taksy notarialnej za konkretne czynności notarialne. Obliczane są one najczęściej od wartości lub ceny przedmiotu transakcji. Wobec tego taksa notarialna w danym czasie uzależniona jest od zmian na rynku nieruchomości – jeśli nieruchomości drożeją – proporcjonalnie zwiększa się wynagrodzenie notariusza. Istnieje też błędne przekonanie, że usługi notarialne w małych miastach są zwykle tańsze niż w metropoliach. Nie są tańsze. To samo rozporządzenie jest stosowane przez notariuszy w całej Polsce. Ewentualne niższe koszty notarialne wynikają tylko z tego, że w mniejszych miejscowościach nieruchomości są tańsze i dlatego taksa notarialna jest mniejsza.
Ile wynoszą stawki notarialne w 2025 roku?
- Nieruchomość o wartości do 3 tysięcy złotych to taksa notarialna w wysokości 100 złotych.
- Nieruchomość o wartości od 3 do 10 tysięcy złotych – taksa notarialna to 100 złotych + 3% od nadwyżki powyżej 3 tysięcy.
- Nieruchomość o wartości od 10 do 30 tysięcy złotych wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku notarialnego w kwocie 310 złotych + 2% od nadwyżki powyżej 10 tysięcy.
- Nieruchomość o wartości od 30 do 60 tysięcy złotych – taksa notarialna wynosi 710 złotych + 1% od nadwyżki powyżej 30 tysięcy.
- Nieruchomość o wartości od 60 tysięcy do 1 miliona złotych – taksa notarialna to 1010 złotych + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tysięcy.
- Nieruchomość o wartości od 1 miliona do 2 milionów złotych oznacza taksę notarialną na poziomie 4770 złotych + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 miliona.
- Nieruchomość o wartości powyżej 2 milionów – taksa notarialna wynosi 6770 złotych + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 milionów (nie więcej niż 10 tysięcy lub 7,5 tysiąca, jeśli transakcja jest dokonywana między osobami z I grupy podatkowej).
Co ważne, do tych wartości należy dodać jeszcze 23% VAT.
Prócz tego wyżej wymienione koszty dotyczą podpisania umowy przyrzeczonej, która oznacza przeniesienie praw własności. Zdarza się, że strony podpisują również umowę przedwstępną. Jest to rodzaj zobowiązania stron do podpisania umowy finalnej. Również ten dokument może, ale nie musi zostać poświadczony notarialnie.
Pobierz wzór przedwstępnej umowy sprzedaży
Kto w praktyce jest obarczony opłatą za sporządzenie umowy u notariusza?
Zwykle opłata ta spada na kupującego, jednak w toku negocjacji można ustalić podział kosztów lub przeniesienie ich na zbywcę.
Zgodnie z art. 89 ustawy Prawo o notariacie, strony czynności notarialnej odpowiadają solidarnie za wynagrodzenie należne notariuszowi. W praktyce najczęściej koszty te ponosi nabywca, gdyż na nim spoczywa obowiązek zapłaty innych kosztów, które pobiera notariusz – np. zapłatę podatku od czynności cywilnoprawnych oraz opłat sądowych za wpisy do ksiąg wieczystych. Jednakże zbywca musi brać pod uwagę, że np. gdyby do czynności notarialnych nie doszło z winy stron, a notariusz już akt przygotuje, to zbywca również może być obciążony kosztami taksy notarialnej.
Ponadto należy pamiętać, że kwota, którą pobiera notariusz, to najczęściej nie tylko jego wynagrodzenie. Rejent ma obowiązek pobrania między innymi podatków, które przy danej czynności wystąpią i przekazania ich do urzędu skarbowego oraz opłat sądowych za złożone wnioski wieczystoksięgowe. Bywa czasem, że koszty te są wyższe niż pobierane przez notariusza wynagrodzenie.
Co jeszcze może dla nas zrobić notariusz?
W kancelarii notarialnej można załatwić wiele spraw, które wykonują sądy. Jest jeden warunek – u notariusza musi być zgoda wszystkich stron czynności. Można więc zrobić np. akt poświadczenia dziedziczenia po zmarłym, można spisać wykaz inwentarza, ustalić płatności alimentów, zawierać ugody, dokonać działów spadków, znieść współwłasność, spisywać różnego rodzaju umowy małżeńskie, a nawet złożyć dokumenty na przechowanie w depozycie. Aktualnie toczą się rozmowy nad wprowadzeniem instytucji rozwodów notarialnych.
Uwierzytelnianie umów kupna-sprzedaży to tylko jedna z usług notarialnych. U notariusza uzyskamy też odpis aktu notarialnego, który można traktować jak oryginał. Dokument tego typu jest potrzebny na przykład w toku starania się o kredyt hipoteczny. Koszt takiego odpisu to 6 złotych za każdą stronę dokumentu plus 23% podatku VAT.
W czasie wizyty u notariusza możemy też założyć księgę wieczystą, co jest niezbędnym krokiem przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego. Samo założenie księgi wieczystej kosztuje 100 zł, należy jednak wpisać też właścicieli nieruchomości do księgi wieczystej, a koszt ten zależy od rodzaju nieruchomości i liczby współwłaścicieli – od jednej osoby jest to koszt między 100 a 200 zł). Notariusz składa wniosek do właściwego sądu wieczystoksięgowego, a wpisu dokonuje sędzia bądź referendarz w sądzie, po sprawdzeniu czy akt został prawidłowo sporządzony, czy wniosek został prawidłowo złożony oraz czy zostały przekazane odpowiednie dokumenty. Mogą one na przykład dotyczyć zmian w prawie własności. Jeśli do księgi trzeba przy okazji wpisać hipotekę, dochodzi do tego kolejny wydatek rzędu 200 złotych oraz wynagrodzenie notariusza za ustanowienie hipoteki.
Dowiedz się więcej: Czego nie zrobi za ciebie notariusz. O roli notariusza w procesie zakupu nieruchomości
Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad finansowych, podatkowych ani prawnych.
| WASZE NAJCZĘSTSZE PYTANIA (FAQ)
Jaki jest koszt notariusza przy zakupie mieszkania?
Koszt notariusza przy zakupie mieszkania składa się z taksy notarialnej oraz podatku VAT (23%). Wysokość taksy zależy od wartości mieszkania:
Jaki jest koszt notariusza przy zakupie domu?
Koszt notariusza przy zakupie domu składa się z taksy notarialnej oraz podatku VAT (23%). Wysokość taksy zależy od wartości domu:
Jaki jest koszt notariusza przy zakupie działki?
Koszt notariusza przy zakupie działki składa się z taksy notarialnej oraz podatku VAT (23%). Wysokość taksy zależy od wartości działki:
Jaki jest koszt notariusza przy zakupie garażu?
Koszt notariusza przy zakupie garażu składa się z taksy notarialnej oraz podatku VAT (23%). Wysokość taksy zależy od wartości garażu:
Co to jest taksa notarialna i co obejmuje?
Taksa notarialna to wynagrodzenie notariusza. Jej wysokość zależy od rodzaju czynności oraz wartości przedmiotu czynności notarialnej (np. ceny nieruchomości w umowie sprzedaży). Maksymalne stawki taksy notarialnej określa Minister Sprawiedliwości.Opłata najczęściej zawiera przygotowanie i sporządzenie aktu notarialnego oraz jego odpisów. Należy pamiętać, że oprócz taksy notariusz pobiera i odprowadza w imieniu stron należne podatki (np. PCC) oraz opłaty sądowe. Nie są one częścią taksy notarialnej i urzędnik ma obowiązek poinformować strony o wszystkich dodatkowych kosztach. Czy opłaty notarialne są takie same w całej Polsce?
Nie, prawnie regulowane są jedynie maksymalne taksy za konkretne czynności prawne. Notariusze sami ustalają wysokość opłat i potrafią się one wyraźnie różnić w zależności od regionu. Warto podkreślić, że taksy notarialne można negocjować i zależą one przede wszystkim od zadań notariusza. Czy mogę negocjować stawkę z notariuszem?
Tak, zdecydowanie warto negocjować wysokość taksy notarialnej. Prawnie regulowane są jedynie maksymalne stawki opłaty. Oznacza to, że notariusz ma swobodę w ustalaniu ostatecznej wysokości wynagrodzenia, o ile nie przekracza ustawowego limitu. Właśnie dlatego stawki mogą się różnić między kancelariami, a notariusze często są skłonni do ich obniżania. Największe szanse na skuteczne negocjacje wysokości taksy mają właściciele nieruchomości o dużej wartości. Urzędnik będzie skłonny udzielić rabatu również przy transakcjach wymagających prostych czynności urzędowych. Czy koszt aktu notarialnego zależy od lokalizacji kancelarii?
Tak, taksa notarialna, czyli koszt aktu notarialnego może różnić się w zależności od regionu. Lokalizacja jest jednym z czynników kształtujących stawki u notariusza. W dużych miastach z prężnie działającym rynkiem nieruchomości opłaty notarialne mogą być wyższe. Należy pamiętać jednak, że ich ustawowa maksymalne limity są jednolite dla całego kraju Ile kosztuje notarialne ustanowienie hipoteki?
Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu dokumentującego ustanowienie hipoteki składa się z kliku elementów. Należy do nich taksa notarialna, która zależy od wartości zabezpieczenia hipotecznego i wynosi do ½ maksymalnej stawki zapisanej w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. Do tego należy dodać opłatę sądową za wpis do hipoteki, czyli 200 złotych. Przy sporządzaniu hipoteki notariusz pobiera też i płaci w imieniu klienta podatek PCC. Jeśli hipoteka zabezpiecza wierzytelność o nieokreślonej wysokości, podatek zamyka się w kwocie 19 złotych. W przypadku hipoteki dla konkretnej wartości taksa to 0,1% kwoty zabezpieczenia. Jeśli hipotekę ustala się, by zabezpieczyć kredyt bankowy przeznaczony na budownictwo mieszkaniowe, zakup domu mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego albo na działalność gospodarczą, za jej sporządzenie notariusz może policzyć do ¼ stawki maksymalnej.Koszt wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej jest stałą opłatą sądową i nie zależy od wartości nieruchomości. Wydatek ten mieści się w kwocie 100 złotych brutto. Ile kosztuje odpis aktu notarialnego?
Koszt uzyskania odpisu aktu z kancelarii notarialnej to maksymalnie 6 złotych netto plus 23% VAT za stronę. Notariusz przechowuje akty przez 10 lat. Po tym czasie trafiają do archiwum ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym. Aby uzyskać odpis z archiwum sądowego, trzeba uiścić opłatę stałą za wniosek (około 100 złotych) oraz około 20 złotych za każdą rozpoczętą stronę wydanej kopii lub odpisu. Czy można zapłacić notariuszowi kartą?
Tak, ale nie wszędzie. Nie istnieje prawo zabraniające notariuszom przyjmowania płatności kartą. Jednak nie wszystkie kancelarie muszą być wyposażone w system do przyjmowania takich płatności. U notariusza zawsze można zapłacić przelewem lub gotówką. O możliwość uregulowania rachunku kartą warto zapytać przed wizytą u notariusza. Jaka jest maksymalna stawka taksy notarialnej?
Wysokość taksy notarialnej zależy od wartości transakcji. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości przewiduje konkretne przedziały wartości i odpowiadające im maksymalne stawki. Na przykład nieruchomość o wartości do 3 tysięcy złotych oznacza taksę notarialną w wysokości do 100 złotych. Dla wartości 3 do 10 tysięcy złotych taksa notarialna to maksymalnie 100 złotych + 3% od nadwyżki powyżej 3 tysięcy. Nieruchomość o wartości od 10 do 30 tysięcy złotych wiąże się z obowiązkiem zapłaty taksy notarialnej w wysokości do 310 złotych + 2% od nadwyżki powyżej 10 tysięcy. Przy nieruchomości wartej od 30 do 60 tysięcy złotych taksa notarialna wynosi 710 złotych + 1% od nadwyżki powyżej 30 tysięcy. Do opłaty bez względu na wartość nieruchomości trzeba dodać 23% VAT. Pełna tabela maksymalnej wysokości opłat dla konkretnych wartości została dołączona do ustawy Ministra Sprawiedliwości. Znajdziemy ją również TUTAJ. Jak obliczyć taksę notarialną?
Podstawą wyliczenia opłaty dla notariusza jest wartość przedmiotu czynności notarialnej. Wysokość taksy określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek opłaty notarialnej. Na przykład jeśli przedmiotem transakcji jest nieruchomość o wartości do 3 tysięcy złotych opłata notarialna wynosi maksymalnie 100 złotych plus VAT. Jeśli nieruchomość jest warta od 3 000 do 10 000 złotych, notariuszowi trzeba zapłacić do 100 zł +3% nadwyżki powyżej 3 000 złotych. Pełna tabela opłat dla różnych wartości przedmiotu umowy dostępna jest w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości i na stronach branżowych. Czy opłaty notarialne różnią się w zależności od wartości nieruchomości?
Tak, opłaty notarialne różnią się w zależności od wartości nieruchomości. Im jest ona wyższa, tym więcej zapłacimy notariuszowi. Urzędnicy notarialni stosują skalę opłat, w której wysokość taksy zależy od przedziału wartości przedmiotu transakcji. Jakie są stawki notarialne przy darowiźnie nieruchomości?
Za sporządzenie aktu notarialnego darowizny nieruchomości notariusz pobiera taksę notarialną. Jej wysokość określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości.Jeśli przedmiotem darowizny jest mieszkanie z własnościowym spółdzielczym prawem do lokalu, notariusza obowiązuje połowa podstawowej stawki taksy notarialnej. W przypadku lokali o innym statusie prawnym stosowane są stawki podstawowe. Oto niektóre z nich:
Co ważne taksa notarialna nie może przy darowiźnie wynieść więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) nawet przy wartości darowizny powyżej 2 000 000 zł. Pełną listę stawek dla określonych wartości można znaleźć na witrynie Ministerstwa Sprawiedliwości oraz TUTAJ. Należy pamiętać, że do podanych stawek i opłat w kwocie netto należy doliczyć 23% podatku VAT. Na koszt aktu notarialnego przy darowiźnie składa się też opłata za wniosek o wpis do księgi wieczystej, która wynosi 200 złotych netto oraz opłata za wypisy aktu notarialnego, czyli 6 złotych netto za każdą rozpoczętą stronę. Warto pamiętać, że notariusz jest płatnikiem podatku od spadków i darowizn. Oznacza to, że pobiera go od obdarowanego i wpłaca do właściwego urzędu skarbowego. Co ważne, z taksy zwolnieni są najbliżsi członkowie rodziny (tzw. grupa zerowa). Aby skorzystać z ulgi, muszą zgłosić darowiznę do urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego (czyli od podpisania aktu darowizny). Jakie są stawki notarialne przy zamianie nieruchomości?
Koszt usług notariusza przy zamianie nieruchomości składa się z kilku elementów. Należą do nich taksa notarialna, koszt wniosków wieczystoksięgowych, opłata sądowa za wpisy w księdze wieczystej oraz podatki. W przypadku zamiany notariusz jest płatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), a także pobiera podatek VAT od świadczonych przez siebie usług (taksy notarialnej i wypisów).Podatek PCC od umowy zamiany nieruchomości wynosi 2%. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek. Co ważne, strony zamiany są zwolnione z podatku PCC, jeśli zamiana dotyczy osób fizycznych i nieruchomości wyłącznie o charakterze mieszkalnym.Podstawa taksy notarialnej jest obliczana od wartości droższego z zamienianych lokali. Jej maksymalna wysokość jest ustalana przez Ministra Sprawiedliwości. Wynosi ona na przykład:
Pełną listę taks notarialnych znajdziesz TUTAJ. Koszt wypisów aktu notarialnego zamyka się w kwocie 6 złotych plus VAT za każdą rozpoczętą stronę. Opłata za wniosek wieczystoksięgowy (pobierany przez notariusza) wynosi 200 złotych netto plus VAT. Dodatkowo należy uiścić opłatę sądową (zwolniona z VAT) za wpis prawa własności do księgi wieczystej, która wynosi 200 złotych za każdy wpis. Jakie są koszty notarialne przy dziedziczeniu nieruchomości?
Aby potwierdzić prawo do spadku po zmarłym, należy przeprowadzić postępowanie spadkowe. Można to zrobić w sądzie lub u notariusza. Notariusz sporządza akt poświadczenia dziedziczenia, który po zarejestrowaniu w Rejestrze Spadkowym ma moc prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku wydanego przez sąd. Koszty notarialne są uzależnione od tego, czy przy poświadczeniu dziedziczenia będą składane oświadczenia spadkowe, czy dziedziczenie jest ustawowe, czy też testamentowe, a także od wydawanych wypisów. Wartość spadku wpływa na wysokość taksy notarialnej tylko przy sprawach dotyczących podziału masy spadkowej. Opłaty za akt poświadczenia dziedziczenia są stałe. Taksa notarialna za sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia na podstawie testamentu obejmuje:
Taksa notarialna za sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia na podstawie ustawy obejmuje:
Taksa notarialna za sporządzenie projektu protokołu dziedziczenia wynosi 100 zł netto oraz protokołu obejmującego oświadczenie o wyrażenie zgody na spisanie protokołu dziedziczenia zgodnie z jego projektem 50 zł netto. Taksa notarialna za wypisy do księgi wieczystej wynosi 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę. Należy pamiętać, że do wszystkich podanych opłat trzeba doliczyć 23% podatku VAT. Prócz tego w przeciwieństwie do aktów darowizn czy sprzedaży, notariusz nie jest płatnikiem podatku od spadków. Obowiązek złożenia deklaracji i zapłaty tego podatku (jeśli nie ma zwolnienia) spoczywa na spadkobiercach. Jakie są opłaty notarialne przy ustanowieniu służebności mieszkania?
W przypadku aktu notarialnego o ustanowieniu służebności notariusz określi taksę notarialną na podstawie wartości służebności nieruchomości w oparciu o następujące stawki podstawowe:
Do wartości tych należy dodać 23% VAT. Do kosztu sporządzenia aktu notarialnego należy doliczyć opłatę za wypisy, czyli 6 złotych od strony plus VAT. Przy ustanawianiu służebności należy też zapłacić podatek od spadków i darowizn – w przypadku nieodpłatnej służebności osobistej (zwolnieniu podlegają członkowie najbliższej rodziny jak w przypadku darowizny mieszkania) lub podatek od czynności cywilnoprawnych, gdy służebność jest odpłatna (podobnie jak przy sprzedaży mieszkania). Jeśli strony umowy zdecydują się na ujawnienie służebności w księdze wieczystej, muszą się też liczyć z opłatą sądową w wysokości 200 złotych. |
Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.
