Ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 roku kojarzona jest najczęściej z pracą zarządców nieruchomości, ponieważ w znacznej części dotyczy działalności wspólnot mieszkaniowych. Znajomość przepisów ustawy jest jednak równie ważna dla pośredników, ponieważ dotyka ona wielu obszarów ich zawodowej działalności.

Dodatkowo warto wiedzieć, że w dniu 19 września bieżącego roku na stronach Kancelarii Rady Ministrów ukazały się założenia do projektu nowelizacji wspomnianej ustawy, największej od 30 lat. Co wkrótce zmieni się w przepisach i w jakim zakresie te zmiany wpłyną na codzienną pracę pośredników?

Po pierwsze, nie tylko wspólnoty

Zasady wyodrębniania samodzielnych lokali mieszkalnych to ważny aspekt w pracy pośrednika.

Ustawa o własności lokali w pierwszym rzędzie definiuje, czym w świetle prawa jest samodzielny lokal oraz reguluje proces jego powstawania. I nie chodzi tylko o warunki techniczne, ale w szczególności o spełnienie prawnych wymogów powstania nowego produktu na rynku nieruchomości. Jeśli pośrednik obsługuje rynek pierwotny, wówczas na co dzień styka się z realizacją takiego procesu przez deweloperów – od momentu zakończenia budowy, poprzez uzyskanie zaświadczeń o samodzielności lokali, wizytę u notariusza aż do założenia księgi wieczystej dla nowopowstałego lokalu. Pośrednik powinien zdawać sobie sprawę z kolejnych etapów wyodrębniania mieszkań, co jest istotne w rozmowach zarówno z deweloperami (zwłaszcza, gdy stara się pozyskać umowę na wyłączność), jak i klientami, w szacowaniu terminów realizacji przedsięwzięcia oraz uzasadnianiu klientom ewentualnych opóźnień.

Lokale powstają nie tylko w wyniku realizacji przedsięwzięć deweloperskich. Nierzadko pośrednik ma za zadanie wesprzeć klientów sprzedających lub kupujących w procesie wyodrębniania lokali w istniejących już starych budynkach. Dzieje się tak, gdy następuje adaptacja strychu i wyodrębnienie nowego lokalu lub przyłączenie części strychowej do już istniejącego mieszkania. Nierzadko pośrednik natrafia na flippera, który w sprzedaży przedwojennego domu w typie willi widzi okazję do wyodrębnienia lokali w budynku i ich sprzedaży z zyskiem. Pyta pośrednika, czy jest to możliwe w świetle obowiązujących przepisów. Oczywiście pośrednik nie jest ani architektem, ani osobą z uprawnieniami budowlanymi, ani prawnikiem i nie tylko nie jest zobowiązany, ale również nie jest uprawniony do wnikliwego doradztwa w tym zakresie. Jednak warto, aby znał podstawy, które pozwolą mu dokonać wstępnej analizy planowanych działań. Warto wiedzieć, że warunkiem wyodrębnienia lokalu jest:

• spełnienie wymogów technicznych wynikających z ustawy o własności lokali oraz stosownego rozporządzenia (rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie) – na przykład dotyczących minimalnej powierzchni lokalu mieszkalnego lub użytkowego (25 mkw.) czy konieczności zaopatrzenia lokalu mieszkalnego w media,
• zgodność z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji WZ, pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem oraz posiadanie pozwolenia na użytkowanie budynku albo skutecznie dokonanego zawiadomienia o zakończeniu budowy. Niewielu pośredników wie, że te wymogi nie dotyczą starych budynków istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r. lub wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą. W takiej sytuacji ograniczenia związane choćby z koniecznością posiadania odbioru budynku nie obowiązują.

Dodatkowo odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Jednak ograniczenie to nie ma zastosowania do budynków, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed dniem 11 lipca 2003 r. – w takich można wyodrębnić trzy i więcej lokali.

Aby przekonać się, czy dany lokal może stanowić odrębną nieruchomość, należy wystąpić do starosty o wydanie stosownego zaświadczenia o samodzielności. Jeśli pośrednik sprzedaje dom „na flippa”, właściciel na żądanie kupującego może wystąpić o takie zaświadczenia jeszcze przed podpisaniem umowy sprzedaży, aby mieć pewność, że wyodrębnienie lokali w pożądanej ilości i konfiguracji jest możliwe.

Wizyta u notariusza ma na celu podpisanie stosownego aktu notarialnego pieczętującego wyodrębnienie lokalu. Notariusz nie sporządzi takiego aktu bez zaświadczenia o samodzielności.

Bez księgi wieczystej ani rusz

Powstanie lokalu jako pełnowartościowego produktu na rynku nieruchomości powinno się zakończyć obligatoryjnie założeniem księgi wieczystej, bez której nie będzie możliwa jego dalsza sprzedaż. Jeśli zatem do biura pośrednika „wbiega” niedawny nabywca lokalu na rynku pierwotnym z aktem notarialnym w ręku i chce zlecić jego natychmiastową sprzedaż, to pierwsze pytanie pośrednika powinno dotyczyć posiadania księgi wieczystej dla lokalu. Bez księgi wieczystej sprzedaż nie może nastąpić, a możliwe jest jedynie podpisanie umowy przedwstępnej w oczekiwaniu na założenie księgi lub sprzedaż tzw. ekspektatywy, co jest wysoce ryzykowną transakcją.

Pomieszczenia przynależne – codzienność w pracy pośrednika

Ustawa o własności lokali reguluje również kwestie pomieszczeń przynależnych. Mogą to być piwnice, ale i części strychów, komórki na półpiętrze lub nawet miejsca postojowe i garaże. Pomieszczenia takie są przyporządkowywane do lokalu jako przynależności wyłącznie na etapie uzyskiwania zaświadczenia o samodzielności, nie później. Opisywane są w akcie notarialnym wyodrębnienia lokalu oraz w księdze wieczystej w dziale I-O. W dziale tym powierzchnia użytkowa lokalu zawsze podawana jest łącznie z powierzchnią pomieszczeń przynależnych, co jest częstą pułapką podczas prób odczytania księgi wieczystej przez laika. Pamiętać należy, że zgodnie z regulacjami ustawowymi pomieszczenia przynależne są częścią składową lokalu i nie mogą być sprzedawane w oderwaniu od głównego przedmiotu sprzedaży, są z nim po prostu prawnie zespolone.

Podział quoad usum

Jeśli piwnica nie uzyskała statusu pomieszczenia przynależnego, staje się wówczas elementem części wspólnych. Korzystanie z niej może opierać się na tzw. podziale quoad usum, czyli umownym podziale części wspólnych dokonanym przez właścicieli lokali poprzez podpisanie stosownej umowy i ujawnienie takiego podziału w księdze wieczystej (tylko na podstawie aktu notarialnego) lub też wynikłym z utrwalonego przez lata zwyczaju (niestety nie jest on niewzruszalny). Sprzedaż takich piwnic czy miejsc postojowych co do zasady również jest powiązana ze sprzedażą lokalu.

Piwnica lub miejsce postojowe mogą mieć status niezależnych od mieszkania produktów, w pośredniczym slangu mówi się o nich, że „są na osobnej księdze wieczystej”. Dzieje się tak, gdy deweloper wyodrębnia osobny lokal niemieszkalny na przykład na poziomie minus jeden budynku, zakłada dla niego księgę wieczystą i sprzedaje udziały w takim lokalu, odpowiadające miejscom postojowym lub komórkom piwnicznym. Właściciel ma w tym przypadku pełną swobodę w obrocie takimi produktami, gdyż w świetle prawa są niezwiązane z lokalami mieszkalnymi.

Nieruchomość wspólna

Właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowią grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (a zatem w szczególności piwnice, strychy, klatki schodowe, dachy). Udział w częściach wspólnych jest konsekwencją wielkości lokalu oraz pomieszczeń przynależnych – im większa powierzchnia, tym większy udział. Dla klientów kupujących to ma znaczenie. Wielkość udziału przekłada się na prawo głosu podczas podejmowania uchwał – im większy udział, tym większy wpływ na podejmowane decyzje co do części wspólnych oraz na konieczność partycypacji w kosztach związanych z utrzymaniem lokalu oraz nieruchomości wspólnej. A zatem jeśli właściciel ma duży udział w częściach wspólnych, to i większy czynsz, i większe wydatki na przykład na remont elewacji, dachu czy wind (nie zwalnia z tego obowiązku fakt zamieszkiwania na parterze). W tym aspekcie niebagatelne znaczenie dla kupującego lokal ma stan techniczny nieruchomości wspólnej, w szczególności w przypadku starszych budynków, w tym kamienic. Tutaj warto dowiedzieć się u zarządcy, jakie są wyniki ostatniego przeglądu technicznego obiektu, jakie są podjęte uchwały remontowe i jaka jest wysokość funduszu remontowego. Jeśli się okaże, że budynek jest w złym stanie technicznym, a środki na funduszu mizerne, zakup choćby najbardziej komfortowego mieszkania nie będzie atrakcją dla kupującego.
Wielkość udziału jest uwidoczniona w dziale I-Sp księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu.

Co ma się zmienić?

Kwestia funduszu remontowego od dawna budzi kontrowersje. Sprzedający uważają, że środki zebrane na tym koncie stanowią ich własność, a w przypadku sprzedaży lokalu, jeśli są niewykorzystane na realizację uchwał, powinny być im zwrócone. Oczywiście wspólnoty mieszkaniowe mają inne zdanie w tym temacie. W powyższym zakresie powstało bogate orzecznictwo sądowe, ale i tak co rusz sprzedający wszczynają dyskusje, a czasem trzeba wyraźnie wpisywać do aktów notarialnych sprzedaży oświadczenie, że środki zebrane na funduszu remontowym przechodzą na kupującego.

Wszystko przez brak stosownych regulacji. To właśnie ma się zmienić. Nowelizacja ustawy o własności lokali ma uregulować kwestie funduszu remontowego oraz funduszy celowych. Fundusze mają stanowić majątek wspólnoty, nie właścicieli, a ich powstanie będzie wymagało uchwały wspólnoty. Pośrednicy nie będą musieli być świadkami i rozjemcami sporów między klientami.

Nowelizacja ustawy o własności lokali ma uregulować kwestie funduszu remontowego oraz funduszy celowych.

Co z tymi balkonami?

Dodatkowo ustawodawca ma się rozprawić z kwestią balkonów. Od dawna spędzają one sen z powiek właścicieli lokali. Czy stanowią one część wspólną, czy składową lokalu? Kto odpowiada i płaci za remonty elementów balkonów – właściciel lokalu czy wspólnota mieszkaniowa, czyli wszyscy właściciele – nawet Ci, którzy balkonów nie mają?

Nowe przepisy mają wyraźnie wskazać, które elementy konstrukcyjne balkonu (logii, tarasu) stanowią nieruchomość wspólną, za której utrzymanie odpowiada wspólnota. Będą to dźwigary, płyta balkonowa wraz z izolacją, balustrada balkonu oraz inne elementy balkonu stanowiące fragmenty elewacji budynku. Tym samym jednoznacznie przesądzone zostanie, że składową lokalu (a zatem i przedmiotem wyłącznej odpowiedzialności jego właściciela) będzie wewnętrzna przestrzeń balkonu. To fragment założeń projektu. Autorzy projektu zapewne doprecyzują poszczególne definicje, aby zakończyć spory w zakresie balkonów raz na zawsze.

Należy pamiętać, że tarasy mieszczące się w dachu zawsze stanowić będą cześć wspólną. Tym samym na przykład przebudowa czy rozbudowa takich tarasów będzie wymagała stosownych uchwał wspólnoty. Nie szkodzi, że nic nie widać na zewnątrz (jak myślą niektórzy właściciele lokali). Dlatego, pośrednicy, zwracajcie uwagę na ewentualne samowole budowlane właśnie w obrębie tarasów w dachu budynku (na przykład, gdy właściciel poszerza sobie taras albo zmienia układ drzwi tarasowych).

W kolejnej części artykułu opowiem o kolejnych planowanych zmianach dotyczących samej wspólnoty mieszkaniowej i kwestii zarządzania.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Ewa Klos-Rychter - Radca prawny, licencjonowany pośrednik, specjalistka w zakresie prawa cywilnego, ze szczególnym uwzględnieniem prawa nieruchomości. Właścicielka Kancelarii Prawnej oraz Biura Obrotu Nieruchomościami KLOS we Wrocławiu. Doświadczony praktyk w zakresie procesów cywilnych. Uznany wykładowca na uczelniach wyższych, szkoleniach zawodowych, konferencjach branżowych. Od 20 lat zaangażowana w rozwój zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami.