Plan ogólny to najważniejszy akt planowania przestrzennego w gminie. Ma określać podstawowe zasady zagospodarowania przestrzennego na terenie całej gminy. Każda gmina powinna go uchwalić do 30 czerwca 2026 roku.

Co powinien o nim wiedzieć każdy właściciel działki i inwestor?

• Plan ogólny zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
• Jest aktem prawa miejscowego, co oznacza, że zarówno organy, jak i właściciele działek są związani jego ustaleniami.
• Stanowi podstawę uchwalenia planów miejscowych i zintegrowanych planów inwestycyjnych.
• Stanowi podstawę wydawania decyzji WZ.
• Określa istotne dla realizacji inwestycji ustalenia, to jest: strefę funkcjonalną oraz standardy urbanistyczne, czyli wskaźniki zabudowy.
• Ma bezpośredni wpływ na możliwość realizacji inwestycji na danym terenie.

Czym się różni plan ogólny od studium?

Czy plan ogólny to szczególny rodzaj planu miejscowego?

Nie. Plan ogólny gminy nie jest rodzajem planu miejscowego.

• Plan ogólny będzie wskazywał katalog funkcji dla poszczególnych terenów oraz wskaźniki ich zagospodarowania. Plan miejscowy jest dokumentem bardziej szczegółowym, zawierającym ustalenia dotyczące m.in.: linii zabudowy, linii rozgraniczających, kształtowania przestrzeni publicznych.
• Plan ogólny gminy nie zastępuje planu miejscowego obowiązującego w tej gminie. Wejście w życie planu ogólnego nie spowoduje, że uchwalony dla danego terenu plan miejscowy przestanie obowiązywać.
• Plan ogólny nie musi być zgodny z planem miejscowym. Nie dotyczy to terenów przeznaczonych w planie miejscowym pod zabudowę mieszkaniową, które muszą być uwzględnione przy wyznaczaniu stref z zabudową mieszkaniową.
• Uchwalenie planu ogólnego nie spowoduje automatycznej zmiany planów miejscowych. Przeznaczenie terenu ustalone w planie miejscowym będzie obowiązywało do czasu zmiany tego planu miejscowego.
• Plan ogólny może przewidywać dla danej działki takie samo przeznaczenie, jakie ma ona w obowiązującym planie miejscowym, ale gmina nie jest tym przeznaczeniem związana. Może objąć działkę inną strefą planistyczną i przewidzieć dla niej inne przeznaczenie. Nie dotyczy to terenów przeznaczonych w planie miejscowym pod zabudowę.

Przykład
W planie miejscowym działka A jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, w związku z tym w planie ogólnym znajduje się w strefie wielofunkcyjnej z zabudową wielorodzinną.

Przykład
Działka B przeznaczona jest w planie miejscowym pod usługi, jednakże w planie ogólnym została objęta strefą komunikacji z uwagi na plany inwestycyjne gminy.

Jak będzie wyglądał plan ogólny gminy?

Konstrukcja planu ogólnego (jego treść i wygląd) ma być uproszczona. Będzie on składał się z uchwały oraz uzasadnienia do niej.

Uzasadnienie ma mieć dwie części: część tekstową i graficzną. Ich forma będzie jednak zupełnie inna niż dotychczasowe dokumenty studium.

Plan ogólny nie będzie składał się z tekstu i map, które – jak to miało miejsce w przypadku studium – określały uwarunkowania oraz kierunki zagospodarowania przestrzennego.

Ma to być zbiór danych przestrzennych do wyświetlenia w formie elektronicznej. Oznacza to, że każdy (właściciel działki, inwestor, inna osoba) będzie mógł sprawdzić ustalenia planu ogólnego dla interesującej go działki na swoim komputerze bez wychodzenia z domu.

Nie trzeba będzie przeglądać setek stron tekstu, zapoznawać się z mapami, tak jak to jest w przypadku studium, w którym odnalezienie istotnych dla danej działki informacji jest bardzo trudne.

Aby zapoznać się z planem ogólnym lub jego projektem, konieczne będzie skorzystanie z utworzonej w tym celu przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii przeglądarki danych przestrzennych.

Jeśli można z czymś porównać przeglądanie ustaleń planu ogólnego i jego projektu dla danej działki, to będzie to w pewnym sensie zbliżone do przeglądania danych dotyczących działek w geoportalu czy w miejskim systemie informacji przestrzennej dla danej gminy.

Cykl „Ściąga z przepisów” powstaje we współpracy merytorycznej z Kancelarią Radców Prawnych – Kania Stachura Toś

dr Agnieszka Grabowska-Toś - Radczyni prawna, od 15 lat wspólnik zarządzający Kancelarii Radców Prawnych Kania
Stachura Toś świadczącej kompleksową obsługę prawną inwestycji deweloperskich
oraz podmiotów z branży nieruchomości. Ekspertka z zakresu prawa budowlanego, inwestycji budowlanych i nieruchomości.
Reprezentuje inwestorów w postępowaniach administracyjnych i sądowych związanych
z procesem inwestycyjnym. Prowadzi i koordynuje procesy due diliigence nieruchomości.
Komentatorka zmian legislacyjnych dotyczących nieruchomości i procesu inwestycyjnego.
Od 2023 roku ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej. Autorka licznych materiałów edukacyjnych i publikacji, m.in. na łamach „Rzeczpospolitej”,
„Gazety Prawnej”, prawo.pl, money.pl. Autorka bloga dla deweloperów Jakim-prawem.pl.