Dla właścicieli działek i deweloperów plan ogólny to dokument, który może zdecydować o przyszłości inwestycji. Choć sporządzając go, gmina musi brać pod uwagę szereg czynników, nie wszystkie mają jednakową wagę. Kluczowe będą: aktualna strategia rozwoju gminy i realne zapotrzebowanie na zabudowę mieszkaniową. Co gmina musi, a czego nie musi uwzględnić w planie ogólnym, i co to oznacza w praktyce dla osób planujących budowę?

Przy sporządzaniu planu ogólnego gmina ma obowiązek uwzględnić:

• politykę przestrzenną gminy określoną w strategii rozwoju gminy,
• ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego województwa, w którym położona jest gmina,
• istniejące na terenie gminy uwarunkowania, takie jak np. formy ochrony przyrody, obszary szczególnego zagrożenia powodzią, tereny górnicze i obszary górnicze oraz inne wskazane w ustawie,
• ustalenia planów miejscowych dotyczące zabudowy mieszkaniowej,
• zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową.

Ponadto na treść planu ogólnego będą miały wpływ:

• uzyskane opinie i uzgodnienia od organów zewnętrznych,
• złożone przez mieszkańców i inne podmioty wnioski do planu ogólnego oraz uwagi, które zostały złożone w toku konsultacji społecznych.

Z punktu widzenia deweloperów i właścicieli działek szczególnie istotne jest zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową w gminie, ponieważ będzie ono decydowało o tym, czy gmina ustali w planie ogólnym nowe tereny pod taką zabudowę (nieprzewidziane w obowiązujących na terenie gminy planach miejscowych pod zabudowę).

Równie ważna jest też strategia rozwoju gminy, ponieważ mają być w niej zawarte ustalenia i rekomendacje w zakresie kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej w gminie, w tym szczególne potrzeby gminy w zakresie zabudowy mieszkaniowej. A to właśnie te potrzeby będą uwzględniane przy wyznaczaniu stref z zabudową mieszkaniową.

Przy opracowywaniu pierwszego planu ogólnego gmina uwzględni strategię rozwoju, jeśli nią dysponuje i pod warunkiem, że została ona uchwalona w oparciu o przepisy reformy planowania przestrzennego, które weszły w życie 24 września 2023 roku.

Ważne dla deweloperów i właścicieli działek!

Sprawdź, czy gmina, w której znajduje się twoja działka, ma już uchwaloną strategię rozwoju, ewentualnie czy ją proceduje w oparciu o przepisy, które zostały wprowadzone reformą planistyczną i obowiązują od 24 września 2023 roku.

• Jeśli gmina ma już strategię rozwoju, albo proceduje ją na podstawie przepisów sprzed wejścia w życie reformy – jej ustalenia nie będą podstawą do uchwalenia planu ogólnego.
• Jeśli gmina uchwali strategię zgodnie z nowymi przepisami, wówczas jej ustalenia będą uwzględnione w planie ogólnym.
• Dlatego nie czekaj na uchwalenie planu ogólnego. Zacznij śledzić również procedury przyjmowania strategii rozwoju w twojej gminie.
• Ustal, co wynika ze strategii rozwoju gminy w kontekście przyszłych ustaleń planu ogólnego.

Czego gmina nie musi uwzględniać w planie ogólnym?

Gmina nie musi uwzględniać w planie ogólnym:

• ustaleń studium i określonych w nim kierunków zagospodarowania przestrzennego, zwłaszcza dotyczących zabudowy,
• przeznaczenia terenu wynikającego z obowiązujących planów miejscowych (wyjątek stanowią ustalenia dotyczące zabudowy mieszkaniowej),
• wydanych dla danego terenu decyzji WZ,
• wydanych dla danego terenu pozwoleń na budowę.

Przykład
Jeśli w studium twoja działka była przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, gmina nie ma obowiązku objąć jej strefą SW lub SJ.

Przykład
Masz wydaną decyzję WZ na zabudowę wielorodzinną – plan ogólny może dla twojej działki przewidywać strefę otwartą SO.

Jeśli studium zostało uchwalone stosunkowo niedawno i odpowiada aktualnej polityce przestrzennej gminy, w praktyce można spodziewać się, że wiele jego ustaleń może zostać przeniesionych do planu ogólnego. Podobnie będzie z obowiązującymi planami miejscowymi. Gmina może zdecydować, że ich ustalenia dotyczące przeznaczenia i parametrów wprowadzi w całości lub w znacznej części do planu ogólnego.

Ważne dla deweloperów i właścicieli działek!

Jeśli uzyskałeś decyzję WZ lub pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego, musisz wiedzieć, że nie ma obowiązku objęcia twojej działki strefą wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową (jednorodzinną czy wielorodzinną).

Uchwalenie planu ogólnego nie będzie miało jednak wypływu na wydane już decyzje WZ czy pozwolenia na budowę. Nie spowoduje ich wygaśnięcia, dlatego na ich podstawie będziesz mógł zrealizować inwestycję, nawet jeśli będzie ona niezgodna z uchwalonym planem ogólnym.

Cykl „Ściąga z przepisów” powstaje we współpracy merytorycznej z Kancelarią Radców Prawnych – Kania Stachura Toś

dr Agnieszka Grabowska-Toś - Radczyni prawna, od 15 lat wspólnik zarządzający Kancelarii Radców Prawnych Kania
Stachura Toś świadczącej kompleksową obsługę prawną inwestycji deweloperskich
oraz podmiotów z branży nieruchomości. Ekspertka z zakresu prawa budowlanego, inwestycji budowlanych i nieruchomości.
Reprezentuje inwestorów w postępowaniach administracyjnych i sądowych związanych
z procesem inwestycyjnym. Prowadzi i koordynuje procesy due diliigence nieruchomości.
Komentatorka zmian legislacyjnych dotyczących nieruchomości i procesu inwestycyjnego.
Od 2023 roku ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej. Autorka licznych materiałów edukacyjnych i publikacji, m.in. na łamach „Rzeczpospolitej”,
„Gazety Prawnej”, prawo.pl, money.pl. Autorka bloga dla deweloperów Jakim-prawem.pl.