Plan ogólny jest aktem prawa miejscowego, podobnie jak plan miejscowy, dlatego w przypadku niekorzystnych zapisów planu ogólnego właściciel działki będzie mógł zaskarżyć go do sądu administracyjnego. Występując ze skargą na uchwałę dotyczącą planu ogólnego, właściciel działki będzie musiał wykazać, że ma interes prawny w jej zaskarżeniu, a więc wykazać, w jaki sposób uchwała narusza przysługujące mu prawo własności.

Skuteczność zaskarżenia planu ogólnego będzie zależała od wykazania, że przy jego uchwalaniu istotnie naruszono zasady sporządzania planu ogólnego lub istotnie naruszono tryb jego sporządzenia. Tylko takie naruszenia dają bowiem podstawy do stwierdzenia przez sąd nieważności planu ogólnego.

Ważne dla deweloperów i właścicieli działek!

Nie w każdym przypadku wyłączenie możliwości zabudowy twojej działki w planie ogólnym będzie można uznać za naruszenie prawa, ponieważ gmina nie ma pełnej swobody w ustalaniu terenów pod zabudowę. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisy wykonawcze do niej wprowadzają w tym zakresie dla gmin istotne ograniczenia.

Jeśli gmina prawidłowo zastosuje przepisy o ustalaniu obszarów uzupełnienia zabudowy i twoja działka nie znajdzie się w tym obszarze, a jednocześnie plan ogólny zostanie uchwalony zgodnie z procedurą, to nie będzie można jej zarzucić naruszenia prawa.

• W związku z tym zaskarżenie planu ogólnego będzie nieskuteczne.
• Jeśli chcesz uniknąć takiej sytuacji, sprawdź, czy masz teraz szansę na uzyskanie warunków zabudowy.
• Nie czekaj do uchwalenia planu ogólnego. Złóż wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Możesz to zrobić do 30 czerwca 2026 roku.

Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewidują możliwości domagania się odszkodowania za ograniczenie możliwości korzystania z nieruchomości lub zmniejszenie jej wartości z powodu uchwalenia planu ogólnego. Takie uprawnienie przysługuje jedynie w odniesieniu do skutków uchwalenia planu miejscowego na podstawie art. 36 ust. 1 i 3 tej ustawy.

Na etapie wprowadzania reformy planowania przestrzennego przepis ten nie został zmieniony w taki sposób, by na jego podstawie można było domagać się odszkodowania. Wynika to z tego, że plan ogólny sam w sobie nie daje prawa do zabudowy.

Jeśli w związku z wejściem w życie planu ogólnego działka straci na wartości, nie będzie można dochodzić z tego tytułu odszkodowania na podstawie przepisu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Właściciel będzie mógł natomiast wystąpić z roszczeniem o odszkodowanie na podstawie art. 417[1] Kodeksu cywilnego, jeśli zostanie stwierdzona nieważność planu ogólnego.

Cykl „Ściąga z przepisów” powstaje we współpracy merytorycznej z Kancelarią Radców Prawnych – Kania Stachura Toś

dr Agnieszka Grabowska-Toś - Radczyni prawna, od 15 lat wspólnik zarządzający Kancelarii Radców Prawnych Kania
Stachura Toś świadczącej kompleksową obsługę prawną inwestycji deweloperskich
oraz podmiotów z branży nieruchomości. Ekspertka z zakresu prawa budowlanego, inwestycji budowlanych i nieruchomości.
Reprezentuje inwestorów w postępowaniach administracyjnych i sądowych związanych
z procesem inwestycyjnym. Prowadzi i koordynuje procesy due diliigence nieruchomości.
Komentatorka zmian legislacyjnych dotyczących nieruchomości i procesu inwestycyjnego.
Od 2023 roku ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej. Autorka licznych materiałów edukacyjnych i publikacji, m.in. na łamach „Rzeczpospolitej”,
„Gazety Prawnej”, prawo.pl, money.pl. Autorka bloga dla deweloperów Jakim-prawem.pl.