Balkon to ważny atut lokalu w bloku. Ta dodatkowa przestrzeń jest przedłużeniem mieszkania i można tam zorganizować strefę wypoczynku lub hodować kwiaty, a nawet warzywa. Jednocześnie balkon jest stale narażony na działanie warunków atmosferycznych, dlatego wymaga regularnej kontroli i odpowiedniej konserwacji. Wszystko to pomaga ograniczyć ryzyko przecieków i wpływa na bezpieczeństwo użytkowania. Jeśli niezbędny jest remont, należy sporządzić listę usterek i określić zakres prac. Od tego zależy, z jakimi formalnościami będzie wiązało się całe przedsięwzięcie.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Do kogo należy balkon w bloku?

• Kiedy remont balkonu wymaga zgody zarządcy?

• Kiedy remont balkonu wymaga dodatkowych formalności?

• Jak sprawdzić stan balkonu przed remontem?

• Jakie prace remontowe można wykonać samodzielnie na balkonie?

• Jak odnowić posadzkę na balkonie?

• Co zrobić, gdy balkon przecieka?

• Czy można wymienić balustradę na balkonie?

• Czy zabudowa balkonu w bloku wymaga zgody spółdzielni lub wspólnoty?

• Czego nie robić podczas remontu balkonu?

Do kogo należy balkon w bloku?

Z balkonu w bloku najczęściej ma prawo korzystać wyłącznie mieszkaniec konkretnego lokalu. Nie oznacza to jednak, że wszystkie jego elementy można traktować jak prywatną część mieszkania. Do nieruchomości wspólnej mogą należeć elementy konstrukcyjne i techniczne balkonu, zwłaszcza płyta balkonowa, izolacja i fragmenty elewacji. Mają one znaczenie nie tylko dla właściciela jednego lokalu, ale także dla bezpieczeństwa i wyglądu całego budynku.

Na podstawie art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną tworzą grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. W praktyce oznacza to, że inaczej można oceniać przestrzeń balkonu używaną przez mieszkańca, a inaczej elementy trwale połączone z bryłą budynku. Dotyczy to przede wszystkim płyty balkonowej, elewacji, izolacji i innych elementów technicznych balkonu. To ważne rozróżnienie potwierdza uchwała Sądu Najwyższego z 7 marca 2008 r., sygn. III CZP 10/08. Sąd wskazał, że właściciel mieszkania ponosi wydatki związane z utrzymaniem balkonu, jeżeli służy on wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób korzystających z tego lokalu. Jednocześnie wydatki na remont i bieżącą konserwację tych części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową lub są one rozliczane według zasad spółdzielni.

Aby ustalić, czy planowane prace dotyczą tylko przestrzeni używanej przez właściciela, czy także części wspólnych, warto sprawdzić dokumenty dotyczące mieszkania i budynku. Na tym etapie pomocne mogą okazać się akt notarialny, księga wieczysta oraz regulamin administratora nieruchomości. Korzystanie z balkonu nie daje pełnej swobody zmiany jego konstrukcji ani wyglądu. Właśnie dlatego przed większym remontem trzeba najpierw ustalić, jaki status mają jego poszczególne elementy.

Kiedy remont balkonu wymaga zgody zarządcy?

Zgoda zarządcy jest niezbędna, gdy prace dotyczą nie tylko powierzchni używanej przez właściciela mieszkania, ale także elementów wspólnych budynku. Przy balkonie chodzi przede wszystkim o płytę balkonową, izolację, elewację, balustradę oraz system odprowadzania wody. Nie są to zwykłe elementy wyposażenia lokalu, dlatego nie powinno się ich zmieniać bez uzgodnienia z administracją. W praktyce, jeśli właściciel chce wymienić całą nawierzchnię, powinien najpierw skontaktować się z administracją. Pod płytkami znajdują się warstwy odpowiadające za szczelność balkonu. Ich naruszenie może spowodować przecieki, zawilgocenie elewacji albo problemy w lokalach położonych niżej. Zgody wymaga szczególnie skuwanie płytek, naprawa podłoża oraz każda praca, która może zmienić spadek balkonu lub sposób odpływu wody.

Przy remoncie balkonu znaczenie ma także ingerencja w wygląd budynku. Wspólnota lub spółdzielnia może określać zasady montażu elementów widocznych z zewnątrz, takich jak markizy, anteny, klimatyzatory czy zabudowa balkonu. Tego typu prace mogą wpływać na elewację, bezpieczeństwo mocowania i sposób odprowadzania wody z balkonu. Dlatego jeśli je planujemy, należy to zgłosić do administracji.

Przy remoncie nieruchomości zarządzanej w ramach wspólnoty mieszkaniowej trzeba odróżnić decyzję zarządu od uchwały właścicieli lokali. Czynności zwykłego zarządu podejmuje on samodzielnie. Jeżeli jednak planowane prace dotyczą przebudowy części wspólnych, potrzebna jest uchwała właścicieli.

W spółdzielni mieszkaniowej zasady są inne. Przy pracach remontowych mieszkaniec powinien stosować się do statutu, regulaminu oraz zasad przyjętych przez administrację.

Malowanie elewacji i balustrady oraz montaż elementów zewnętrznych na stałe może wymagać zgody zarządcy. Właśnie dlatego przy większym remoncie najbezpieczniej wystąpić do administracji z opisem planowanych prac i poczekać na pisemną odpowiedź.

Kiedy remont balkonu wymaga dodatkowych formalności?

Zgłoszenie do urzędu może być potrzebne wtedy, gdy remont balkonu obejmuje elementy konstrukcyjne albo zewnętrzne części budynku. Może to dotyczyć prac przy płycie balkonowej, elewacji, izolacji lub innych elementach technicznych trwale połączonych z budynkiem. Według prawa budowlanego zgłoszenie może być wymagane przy remoncie budynku, jeżeli prace obejmują przegrody zewnętrzne albo elementy konstrukcyjne.

Przed zgłoszeniem trzeba ustalić, czy planowane prace są remontem, czy już przebudową. Remont polega na odtworzeniu stanu pierwotnego, natomiast przebudowa zmienia parametry użytkowe lub techniczne obiektu. Jeśli prace mają zmienić konstrukcję, wymiary albo sposób użytkowania balkonu, samo zgłoszenie może nie wystarczyć i konieczne będzie pozwolenie na budowę.

Zgłoszenia dokonuje się przed rozpoczęciem robót. Właściwym organem jest starostwo powiatowe lub urząd miasta. Zgłoszenie można złożyć również elektronicznie przez portal e–Budownictwo. W dokumencie należy określić rodzaj, zakres, miejsce i sposób wykonania prac oraz termin ich rozpoczęcia. Co ważne, urząd podejmujący decyzję ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu. Jeśli tego nie zrobi, można rozpocząć remont.

Jak sprawdzić stan balkonu przed remontem?

Przed remontem niezbędna jest ocena stanu balkonu. Proste oględziny nie zastąpią przeglądu technicznego wykonanego przez osobę z uprawnieniami, ale pomogą ustalić zakres prac i niezbędne formalności.

Nim rozpoczniemy remont, należy sprawdzić przede wszystkim:

•  stan posadzki, płytek i fug – należy zwrócić uwagę na pęknięcia, ubytki i miejsca, w których może zatrzymywać się woda;
• odpływ wody – trzeba sprawdzić, czy po deszczu woda nie stoi przy ścianie, progu albo w narożnikach balkonu;
• balustradę oraz jej mocowania – luzy, rdza, pęknięcia i uszkodzenia przy punktach montażu to usterki, których nie można bagatelizować;
• połączenie balkonu ze ścianą budynku – trzeba sprawdzić, czy w tym miejscu nie ma pęknięć tynku, zawilgocenia lub śladów nieszczelności;
• krawędzie i spód płyty balkonowej, jeśli są widoczne – niepokój powinny wzbudzić zacieki, ubytki betonu lub ślady korozji.

Po oględzinach trzeba ustalić, czy wykryte usterki dotyczą wykończenia balkonu, czy elementów technicznych budynku. Do administracji należy zgłosić przede wszystkim uszkodzenia płyty balkonowej, spodu balkonu, elewacji, izolacji i odwodnienia. Jeśli na balkonie zauważymy zacieki, odkształcenia betonu, ślady korozji lub problemy z odpływem wody, trzeba o tym dać znać zarządcy. To on dba również o stan techniczny balustrady. Dlatego jeśli wykryjemy luzy, rdzę albo uszkodzone mocowania, trzeba to zgłosić.

Jeśli oględziny wskazują na uszkodzenia elementów technicznych, nie należy podejmować prac wykończeniowych. Najpierw warto zrobić zdjęcia, opisać problem i przekazać zgłoszenie administracji. Dopiero po ustaleniu, czego dotyczy usterka, można bezpiecznie zaplanować dalszy remont.

Jakie prace remontowe można wykonać samodzielnie na balkonie?

Zwykłe prace porządkowe na balkonie są obowiązkiem mieszkańca. Chodzi przede wszystkim o mycie posadzki czy usuwanie liści z odpływu. Bez zgłoszenia do administracji można wykonać drobne prace przy warstwie wykończeniowej oraz ustawiać meble czy donice zgodnie z zasadami zarządcy.

 Jeśli chodzi o podłogę, proste rozwiązania, takie jak ułożenie lekkich paneli tarasowych, maty balkonowej albo innej nawierzchni niewymagającej kucia, zwykle można wprowadzić samodzielnie. Inaczej jest przy skuwaniu płytek czy naprawie podkładu. Prace tego typu mogą ingerować w system odprowadzania wody i wpływać na szczelność balkonu.

Prócz tego bez zbędnych formalności można oczyścić ściany balkonu, ale przed ich malowaniem należy sprawdzić regulamin zarządcy. Podobna zasada dotyczy malowania balustrady i montażu osłon oraz skrzynek po jej zewnętrznej stronie.

Jak odnowić posadzkę na balkonie?

Jeśli posadzka jest zabrudzona albo wygląda nieestetycznie, zwykle wystarczy ją umyć, oczyścić fugi albo położyć na niej panele balkonowe lub matę. Taka zmiana nie wymaga skuwania starych płytek. Nowa nawierzchnia musi być ułożona tak, żeby woda mogła nadal swobodnie odpływać. Nie powinna więc zasłaniać odpływu ani zatrzymywać wody przy ścianie lub progu. Przed tego typu zmianą warto sprawdzić regulamin zarządcy, zwłaszcza gdy panele lub mata będą widoczne z zewnątrz.

Co zrobić, jeśli na naszym balkonie znajdziemy poważniejsze problemy, takie jak luźne płytki, wykruszające się fugi, popękane podłoże, czy też woda stojąca po deszczu? Nie należy próbować usuwać ich samodzielnie ani przykrywać starej posadzki kolejną warstwą. Najpierw trzeba zgłosić problem administracji i ustalić, czy usterka dotyczy tylko wykończenia, czy także warstw odpowiadających za szczelność i odpływ wody. Od tego zależy, czy za naprawę będzie odpowiadał właściciel mieszkania, czy wspólnota lub spółdzielnia. Przy pełnej wymianie posadzki potrzebny jest fachowiec, który naprawi nawierzchnię bez naruszania konstrukcji, elewacji oraz odwodnienia balkonu.

Co zrobić, gdy balkon przecieka?

Przy przecieku trzeba przede wszystkim ustalić, kiedy i gdzie pojawia się woda. Najlepiej obejrzeć balkon po deszczu i zrobić zdjęcia miejsc, w których pojawia się wilgoć. Należy też zwrócić uwagę, czy woda stoi na posadzce, pojawia się przy progu lub spływa po elewacji.

Jak wspominaliśmy, mieszkaniec może bez konsultacji z zarządcą usunąć liście i brud z odpływu. Nie powinien jednak samodzielnie uszczelniać balkonu przypadkowymi preparatami. Taka naprawa może tylko ukryć problem i utrudnić późniejsze ustalenie przyczyny przecieku. Problemy z wilgocią trzeba na bieżąco zgłosić administracji, zwłaszcza gdy woda pojawia się przy ścianie budynku, na spodzie płyty balkonowej lub na elewacji.

Czy można wymienić balustradę na balkonie?

Balustrady nie należy demontować ani wymieniać samodzielnie. Ten element może być traktowany jako wspólny, zwłaszcza jeśli wpływa na bezpieczeństwo użytkowania balkonu i wygląd budynku. Właśnie dlatego przed wymianą tej części trzeba uzyskać zgodę zarządcy.

Nowa balustrada musi spełniać konkretne wymagania techniczne. Dotyczą one między innymi prześwitów i stabilności. Prócz tego balustrada nie może mieć ostro zakończonych elementów, a jej wysokość, wypełnienie i sposób mocowania muszą zapewniać ochronę i gwarantować bezpieczne użytkowanie balkonu. Dlatego jej wymiana nie może odbyć się bez oceny technicznej. Prace przy tej części balkonu powinien wykonać fachowiec, który dobierze odpowiedni sposób mocowania i nie naruszy przy tym płyty balkonowej ani elewacji.

Popularne maty i osłony balkonowe mocowane do balustrady zwykle nie są traktowane jako ingerencja w jej konstrukcję. Elementy takie nadal jednak mogą wpływać na wygląd elewacji. Dlatego przed ich montażem warto sprawdzić regulamin administracji. Prócz tego osłona, jeśli zarządca na nią pozwala, powinna być stabilnie przymocowana. Nie może odpadać przy silnym wietrze ani stwarzać zagrożenia dla osób znajdujących się pod balkonem.

Czy zabudowa balkonu w bloku wymaga zgody spółdzielni lub wspólnoty?

Zabudowa balkonu wykracza poza zwykłe odświeżenie. Taka konstrukcja może zmienić wygląd zewnętrzny budynku, nawet jeśli nie ingeruje bezpośrednio w elewację. Bywa też mocowana do elementów wspólnych, dlatego przed rozpoczęciem prac trzeba sprawdzić regulamin wspólnoty lub spółdzielni i uzyskać zgodę administracji.

Niezależnie od zasad obowiązujących w budynku trzeba sprawdzić, czy planowana zabudowa wymaga dopełnienia formalności budowlanych. Dotyczy to zwłaszcza konstrukcji montowanej na stałe, wierconej do ściany, sufitu balkonu powyżej albo płyty balkonowej. Znaczenie ma także to, czy zabudowa zwiększa obciążenie balkonu lub wymaga ingerencji w elementy budynku. W razie wątpliwości formalności przed montażem zabudowy należy ustalić ze starostwem albo urzędem miasta.

Zabudowa musi być wykonana tak, aby nie utrudniała odpływu wody z balkonu i nie zasłaniała kratek wentylacyjnych. Nie powinna też nadmiernie obciążać balustrady ani płyty balkonowej. Montaż warto zlecić fachowcom, którzy dobiorą system do konkretnego budynku i wykonają zabudowę bez uszkodzenia elewacji czy ocieplenia. Samowolna zabudowa może skończyć się nakazem demontażu, szczególnie gdy narusza regulamin budynku lub ingeruje w części wspólne.

Czego nie robić podczas remontu balkonu?

Podczas remontu balkonu nie wolno samodzielnie kuć płyty balkonowej ani naruszać elementów konstrukcyjnych. To prace, które mogą wpłynąć na bezpieczeństwo użytkowania balkonu. Często dotyczą też części wspólnych budynku, dlatego powinny być wcześniej uzgodnione z administracją i wykonane przez fachowca.

Nie należy też samodzielnie zmieniać nachylenia posadzki ani przerabiać systemu odwodnienia. Przypadkowe poprawki, dodatkowe warstwy materiału albo źle dobrane uszczelnienia mogą doprowadzić do przecieków i uszkodzeń elewacji.

Prócz tego w trakcie remontu nie wolno przeciążać balkonu. Worki z zaprawą, zapas płytek, gruz i ciężkie donice nie powinny długo stać w jednym miejscu. Materiały tego typu najlepiej wnosić stopniowo, a odpady usuwać na bieżąco. Przed ustawieniem ciężkich donic lub regałów należy sprawdzić u zarządcy, jakie obciążenie balkonu jest dopuszczalne.

Remont trzeba prowadzić tak, aby nie niszczył elewacji ani nie przeszkadzał sąsiadom. Nie należy zrzucać gruzu z balkonu ani dopuszczać do tego, by pył i brud trafiały na niższe balkony. Przed pracami warto zabezpieczyć miejsce remontu, a po zakończeniu prac od razu usunąć odpady.

Dowiedz się więcej:

• Jak zrobić ogród warzywny na balkonie?

• Co zrobić, gdy gołębie niszczą balkon?

• Czy robienie grilla na balkonie jest zgodne z przepisami?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Tu znajdziesz idealną nieruchomość

Powiedz nam, czego szukasz

Mieszkanie
 

Dom
 

Działki
 

Lokal
użytkowy

Budynek
użytkowy

Znajdź idealną nieruchomość dla siebie

Poszukajmy

Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.