W gminach, w których obowiązuje plan ogólny, procedura uzyskania decyzji WZ różni się istotnie od tej, która ma zastosowanie, gdy planu ogólnego nie ma.

Zwróć uwagę na następujące różnice:

Kiedy dostaniesz WZ-kę, jeśli obowiązuje plan ogólny gminy?

Wydanie decyzji WZ jest możliwe, jeśli planowana przez inwestora inwestycja spełnia łącznie następujące warunki:

• stanowi kontynuację parametrów, cech i wskaźników zabudowy, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, w odniesieniu do zabudowy, która istnieje na działce sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej, co planowana inwestycja;

Ważne!
Parametry te ustalane są na podstawie analizy urbanistycznej, ale nie mogą być sprzeczne z parametrami określonymi w planie ogólnym.

• ma zapewniony dostęp do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną lub służebność;
• ma zapewniony wystarczający dostęp do uzbrojenia terenu, przy czym nie musi ono istnieć na dzień wydania decyzji WZ. Może być projektowane;
• realizowana ma być na terenie, który nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (dotyczy to gruntów klas IV-VI oraz gruntów znajdujących w granicach administracyjnych miasta), albo na terenie, który jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu tzw. starych planów miejscowych obowiązujących przed 1 stycznia 1995 roku;
• jest zgodna z przepisami odrębnymi;
• nie znajduje się na terenie, który jest objęty zakazem wznoszenia i utrzymywania obiektów budowlanych przeznaczonych na pobyt ludzi, lub w strefie kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu wysokiego ciśnienia, lub w strefie bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Dodatkowo jednak wymagane jest spełnienie trzech nowych warunków:

• teren inwestycji położony jest na obszarze uzupełnienia zabudowy

Inwestor może uzyskać decyzję WZ wyłącznie wtedy, gdy jego nieruchomość znajduje się w obszarze uzupełnienia zabudowy określonym w planie ogólnym.

• inwestycja jest zgodna z planem ogólnym

Funkcja i parametry inwestycji muszą być zgodne z gminnymi standardami urbanistycznymi, które określa właśnie plan ogólny. Są to strefy planistyczne, w ramach których w zależności od rodzaju strefy ustalane są profile funkcjonalne (czyli jaki rodzaj zabudowy i zagospodarowania jest możliwy w ramach konkretnej strefy) oraz wskaźniki zabudowy. Te wskaźniki to:

– maksymalna nadziemna intensywność zabudowy,
– maksymalna wysokość zabudowy,
– maksymalny udział powierzchni zabudowy,
– minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej.

Inwestycja musi być też zgodna z gminnymi standardami dostępności infrastruktury społecznej, które określają zasady zapewnienia dostępu zabudowy mieszkaniowej do wybranych obiektów infrastruktury społecznej. Jeśli gmina zdecyduje się ustalić takie standardy, to obowiązkowo dotyczyć one będą dostępu do publicznej szkoły podstawowej i obszarów zieleni publicznej. Dodatkowo gmina można wyznaczyć standardy dostępności do innych obiektów, np. żłobków, przedszkoli, obiektów kultury.

• inwestor ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Co musisz sprawdzić, zanim wystąpisz z wnioskiem o warunki zabudowy?

Zanim zlecisz architektowi przygotowanie koncepcji zagospodarowania terenu, która stanowi załącznik do wniosku o WZ, i złożysz wniosek o WZ – sprawdź ustalenia planu ogólnego.

• Dowiedz się, czy działka, na której chcesz realizować inwestycję, znajduje się w obszarze uzupełnienia zabudowy wyznaczonym w planie ogólnym i w jakiej strefie planistycznej się znajduje.
• Sprawdź w planie ogólnym, jakie maksymalne i minimalne parametry przewiduje dla terenu inwestycji. Składanie wniosków o WZ, w których wskazane parametry przekraczają wytyczne z planu ogólnego, jest z góry skazane na niepowodzenie.
• Jeśli planujesz inwestycję mieszkaniową, dodatkowo zweryfikuj, czy gmina określiła w planie ogólnym gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej. Jeśli przewidziała te standardy, sprawdź, czy każda działka wchodząca w skład terenu inwestycji je spełnia. Jeśli nie wiesz, jak sprawdzić te informacje, skorzystaj z wiedzy zawartej w naszej publikacji pt. „Plan ogólny – pytania i odpowiedzi” lub skonsultuj się z ekspertem.
• Sprawdź, czy działka ma dostęp do drogi publicznej. Dostęp musi być faktyczny i prawny. Faktyczny – oznacza, że droga istnieje nie tylko na mapie. Prawny – że jest bezpośredni lub zapewniony na podstawie służebności przejazdu ustanowionej dla terenu inwestycji lub poprzez drogę wewnętrzną.
• Zabezpiecz dostęp do mediów. Wymóg uzbrojenia terenu jest nadal rygorystycznie badany. Wystąp o warunki przyłączeniowe odpowiednio wcześnie, aby mieć je już w momencie składania wniosku o WZ.
• Ustal, czy działka wymaga zmiany przeznaczenia na cele nierolne lub nieleśne. Jeśli jest to grunt klasy IV lub V – taka zgoda nie jest wymagana.
• Zweryfikuj, czy działka nie ma uwarunkowań, które trzeba uwzględnić ze względu na przepisy odrębne – np. czy nie leży w obszarze objętym jedną z form ochrony przyrody i czy inwestycja nie będzie wymagała uzyskania decyzji środowiskowej.
• Sprawdź, czy nie jest to teren objęty zakazem zabudowy wznoszenia i utrzymywania obiektów budowlanych przeznaczonych na pobyt ludzi, lub czy nie znajduje się w strefie kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu.
• Uzyskaj prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane ( jeśli wniosek będzie składany po 1 stycznia 2027 roku).

Cykl „Ściąga z przepisów” powstaje we współpracy merytorycznej z Kancelarią Radców Prawnych – Kania Stachura Toś

dr Agnieszka Grabowska-Toś - Radczyni prawna, od 15 lat wspólnik zarządzający Kancelarii Radców Prawnych Kania
Stachura Toś świadczącej kompleksową obsługę prawną inwestycji deweloperskich
oraz podmiotów z branży nieruchomości. Ekspertka z zakresu prawa budowlanego, inwestycji budowlanych i nieruchomości.
Reprezentuje inwestorów w postępowaniach administracyjnych i sądowych związanych
z procesem inwestycyjnym. Prowadzi i koordynuje procesy due diliigence nieruchomości.
Komentatorka zmian legislacyjnych dotyczących nieruchomości i procesu inwestycyjnego.
Od 2023 roku ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej. Autorka licznych materiałów edukacyjnych i publikacji, m.in. na łamach „Rzeczpospolitej”,
„Gazety Prawnej”, prawo.pl, money.pl. Autorka bloga dla deweloperów Jakim-prawem.pl.