Zaloguj się
Obszar uzupełnienia zabudowy to wyznaczona w planie ogólnym strefa, poza którą wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest niemożliwe. Gminy wyznaczają te obszary w oparciu o algorytmy wskazane w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z 2 maja 2024 roku w sprawie sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym (Dz. U. 2024.729).
W dużym uproszczeniu – obszary te mają obejmować tereny, gdzie istnieje już zgrupowanie co najmniej pięciu budynków odległych od siebie nie więcej niż o 100 metrów.
W praktyce oznacza to ograniczenie zjawiska rozlewania się zabudowy, ale też możliwości zabudowy działek, dla których przed wejściem w życie planu ogólnego można było uzyskać decyzję WZ. Działki, które dotychczas wydawały się idealne np. pod zabudowę jednorodzinną na obrzeżach miast i wsi, i które oddalone są np. o 150 metrów od najbliższych zabudowań, utracą możliwość uzyskania decyzji WZ.
Uwaga!Obszar uzupełnienia zabudowy nie musi obejmować całej działki ewidencyjnej. Plan ogólny może nim objąć tylko jej część. Wynika to z tego, że zasady wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy są sztywne. Gmina nie może go wyznaczać w dowolny sposób, według własnego uznania. |
Przykład
Grafika przedstawia działki przy ul. Spławie, które w planie ogólnym Poznania objęte są częściowo obszarem uzupełnienia zabudowy.
Cała działka znajduje się w strefie planistycznej SJ (strefa, w której możliwa jest zabudowa jednorodzinna), zatem teoretycznie mogłaby być w całości zabudowana zgodnie z profilem określonym w ramach tej strefy. Jednak tylko część oznaczona czarnymi liniami będzie podlegać zabudowie.
Ważne dla deweloperów i właścicieli działek
- Jeśli wyznaczony w planie ogólnym obszar uzupełnienia zabudowy obejmuje część działki, decyzja WZ może być wydana tylko dla tej części. Fakt, że działka znajduje się w obszarze uzupełnienia zabudowy, nie zawsze oznacza, że będzie można dla niej uzyskać decyzję WZ. Zbyt mała część objęta obszarem uzupełnienia zabudowy może uniemożliwiać osiągnięcie na niej określonych w planie ogólnym i w analizie urbanistycznej wymaganych parametrów dla nowej zabudowy.
- Zanim zdecydujesz się na zakup działki objętej planem ogólnym, sprawdź, jaka jej część jest objęta obszarem uzupełnienia zabudowy. Skonsultuj z architektem, czy na tej części będziesz mógł zrealizować rentowny projekt. Część „wyłączoną” spod zabudowy trzeba będzie przeznaczyć np. na zieleń.
- Jeśli na działce sąsiedniej znajduje się już zabudowa, to i tak nie masz gwarancji, że uzyskasz warunki zabudowy. Gdy plan ogólny nie obowiązywał, było to możliwe.
Cykl „Ściąga z przepisów” powstaje we współpracy merytorycznej z Kancelarią Radców Prawnych – Kania Stachura Toś
dr Agnieszka Grabowska-Toś - Radczyni prawna, od 15 lat wspólnik zarządzający Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś świadczącej kompleksową obsługę prawną inwestycji deweloperskich oraz podmiotów z branży nieruchomości. Ekspertka z zakresu prawa budowlanego, inwestycji budowlanych i nieruchomości. Reprezentuje inwestorów w postępowaniach administracyjnych i sądowych związanych z procesem inwestycyjnym. Prowadzi i koordynuje procesy due diliigence nieruchomości. Komentatorka zmian legislacyjnych dotyczących nieruchomości i procesu inwestycyjnego. Od 2023 roku ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej. Autorka licznych materiałów edukacyjnych i publikacji, m.in. na łamach „Rzeczpospolitej”, „Gazety Prawnej”, prawo.pl, money.pl. Autorka bloga dla deweloperów Jakim-prawem.pl.
Ściąga z przepisów
numer 5
Jak uzyskać decyzję WZ, gdy obowiązuje plan ogólny
Od dnia wejścia w życie planów ogólnych zmieniają się istotnie zasady uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy. Zmiany te będą miały kluczowe znaczenie nie tylko dla deweloperów i inwestorów realizujących przedsięwzięcia budowlane, ale również dla właścicieli działek, którzy planują budowę domu, sprzedaż nieruchomości lub chcą zachować jej potencjał inwestycyjny na przyszłość.
