Wszystkie decyzje WZ wydawane po wejściu w życie planu ogólnego, jeśli wnioski o ich wydanie zostały złożone po wejściu w życie planu ogólnego, będą zawierały następujące ustalenia wskaźników i parametrów nowej zabudowy.

Wskaźniki i parametry zabudowy w nowej decyzji WZ:

• Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu
• Maksymalna intensywność zabudowy
• Maksymalna nadziemna intensywność zabudowy
• Szerokość elewacji frontowej
• Wysokość zabudowy
• Geometria dachu (kąt nachylenia i układ połaci dachowych)
• Minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej
• Minimalna liczba miejsc do parkowania

Zasady wyznaczania tych wskaźników określa Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 15 lipca 2024 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2024.1116).

Jednak gdy w dacie wydawania decyzji WZ obowiązuje plan ogólny, wskaźniki i parametry ustalone zgodnie z rozporządzeniem muszą zostać skonfrontowane z ustaleniami planu ogólnego i w razie ich przekroczenia – zmodyfikowane do ustalań planu ogólnego.

Przykład
15 marca 2026 roku inwestor złożył wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla zabudowy wielorodzinnej. W obszarze analizy nie ma żadnej działki, która zabudowana jest budynkiem wielorodzinnym. W związku z tym, podstawą wyznaczenia wskaźników zabudowy będzie zabudowa znajdująca się na wszystkich działkach wchodzących w skład obszaru analizy.

Ważne dla deweloperów i właścicieli działek

1. Reaguj przed wydaniem decyzji WZ. Zawsze zgłaszaj żądanie zapoznania się z analizą urbanistyczną i projektem decyzji WZ w ramach przysługującego Ci jako stronie – zgodnie z art. 10 § 1 kodeksu postepowania administracyjnego – prawa do czynnego udziału w postępowaniu.
2. Jeśli parametry wskazane przez urzędnika w analizie urbanistycznej budzą Twoje wątpliwości co do prawidłowości ich ustaleń, reaguj póki trwa postępowanie i zgłoś zastrzeżenia.
3. Skonsultuj projekt decyzji WZ z architektem i sprawdź, czy wskazane w nim parametry będą wystarczające z punktu widzenia realizacji planowanej inwestycji.

Cykl „Ściąga z przepisów” powstaje we współpracy merytorycznej z Kancelarią Radców Prawnych – Kania Stachura Toś

dr Agnieszka Grabowska-Toś - Radczyni prawna, od 15 lat wspólnik zarządzający Kancelarii Radców Prawnych Kania
Stachura Toś świadczącej kompleksową obsługę prawną inwestycji deweloperskich
oraz podmiotów z branży nieruchomości. Ekspertka z zakresu prawa budowlanego, inwestycji budowlanych i nieruchomości.
Reprezentuje inwestorów w postępowaniach administracyjnych i sądowych związanych
z procesem inwestycyjnym. Prowadzi i koordynuje procesy due diliigence nieruchomości.
Komentatorka zmian legislacyjnych dotyczących nieruchomości i procesu inwestycyjnego.
Od 2023 roku ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej. Autorka licznych materiałów edukacyjnych i publikacji, m.in. na łamach „Rzeczpospolitej”,
„Gazety Prawnej”, prawo.pl, money.pl. Autorka bloga dla deweloperów Jakim-prawem.pl.