W gminach, w których nie obowiązuje jeszcze plan ogólny, dla uzyskania decyzji WZ bez znaczenia są zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Inwestorzy mogą uzyskać decyzję WZ, mimo iż jej ustalenia są sprzeczne ze studium i mogą realizować inwestycję sprzeczną ze studium (np. budować budynek wielorodzinny na terenie przeznaczonym w studium na zieleń). Będzie to możliwe do 31 sierpnia 2026 roku, czyli do dnia wygaśnięcia studium. Wraz z wejściem w życie planów ogólnych ta zasada ulega istotnej zmianie. Plan ogólny jest aktem prawa miejscowego, dlatego jego ustalenia wiążą bezpośrednio zarówno urzędników, jak inwestorów.

Jak weryfikowana jest zgodność WZ z planem ogólnym?

Organ sprawdza:

• Po pierwsze – strefę planistyczną

Czy wskazana we wniosku o wydanie decyzji WZ funkcja zabudowy jest zgodna z planem ogólnym. Plan ogólny dzieli gminę na różne strefy (np. strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną, strefa gospodarcza, strefa komunikacyjna). Gmina ma do wyboru 13 stref, z których każda ma w planie ogólnym swoje specjalne oznaczenie – symbol i kolor.

W ramach każdej z tych stref plan ogólny określa profil funkcjonalny podstawowy i dodatkowy. Planowana inwestycja musi być zgodna z profilem funkcjonalnym strefy, w której zgodnie z planem ogólnym położony jest teren inwestycji.

Przykład
Działka inwestora znajduje się w strefie gospodarczej. W planie ogólnym profil funkcjonalny dla tej strefy to: teren produkcji, teren komunikacji, teren zieleni urządzonej, teren ogrodów działkowych, teren infrastruktury technicznej, natomiast profil funkcjonalny dopuszczalny to teren usług, teren zieleni naturalnej, teren lasu, teren wód. Inwestor jest zainteresowany zabudową mieszkaniową wielorodzinną. Funkcja planowanej zabudowy jest niezgodna ze profilem funkcjonalnym strefy planistycznej określonym w planie ogólnym, dlatego inwestor nie uzyska decyzji WZ dla inwestycji mieszkaniowej. Aby to było możliwe, plan ogólny musiałby przewidywać dla działki inwestora strefę wielofunkcyjną z zabudową wielorodzinną SW.

• Po drugie – parametry inwestycji

Organ sprawdza, czy są one zgodne z gminnymi standardami urbanistycznymi, to jest czy mieszczą się w granicach tych standardów wyznaczonych w planie ogólnym. W pierwszej kolejności sprawdza zatem, czy:

• minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej planowanej inwestycji nie jest mniejszy od wskazanego w planie
  ogólnym,
• maksymalna nadziemna intensywność zabudowy nie przekracza wielkości wskaźnika, jaki został określony
  w planie ogólnym,
• wysokość zabudowy nie przekracza maksymalnej wysokości zabudowy określonej w planie ogólnym,
• udział powierzchni zabudowy inwestycji jest nie większy niż maksymalny udział powierzchni zabudowy określony
  w planie ogólnym.

Następnie, jeśli inwestycja dotyczy zabudowy, w której realizowana będzie funkcja mieszkaniowa, a gmina uchwaliła gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej – organ ustala, czy każda działka ewidencyjna na terenie inwestycji spełnia gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej poprzez dostęp do obiektów infrastruktury społecznej oraz drogi dojścia istniejące w dniu wydania tej decyzji. Dotyczy to odpowiedniej dostępności do szkoły podstawowej oraz do terenów zieleni publicznej, ale gmina może również wyznaczyć
dodatkowo inne standardy.

• Po trzecie – zgodnie nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 30 kwietnia 2026
  roku – organ ustali w decyzji WZ obszar zabudowy śródmiejskiej zgodnie z planem ogólnym.

Jeśli działka objęta jest w planie ogólnym obszarem strefy śródmiejskiej, w decyzji WZ zostanie wskazane, że inwestycja znajduje się w strefie
śródmiejskiej.

Przykład
Dla strefy, w której położona jest działka inwestora, plan ogólny przewiduje maksymalną wysokość zabudowy – 12 m, a minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej – 50%. Inwestor podał we wniosku wysokość zabudowy – 15 m, a wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej – 40%. Inwestycja jest sprzeczna z planem ogólnym. Organ nie może wydać decyzji WZ dla inwestycji o wnioskowanych parametrach, nawet jeśli w sąsiedztwie inwestycji znajdują się budynki wyższe, a powierzchnia biologicznie czynna wynosi tyle co wnioskowana.

Ważne wyjątki
Wymóg zgodności decyzji WZ z planem ogólnym nie dotyczy:

• decyzji WZ wydanych od 1 września 2026 roku, gdy postępowanie zostało wszczęte przed 31 sierpnia 2026 roku, a w dacie ich wydania nie obowiązywał plan ogólny,
• decyzji WZ wydanych od 1 września 2026 roku, gdy postępowanie zostało wszczęte przed 31 sierpnia 2026 roku, a w dacie ich wydania obowiązywał plan ogólny,
• decyzji WZ wydanych przed 1 września 2026 roku, jeśli w dacie ich wydania obowiązywał plan ogólny, a postępowanie zostało wszczęte przed wejściem w życie planu ogólnego.

Ważne dla deweloperów i właścicieli działek

Nie wystarczy, że we wniosku o wydanie decyzji WZ wskażesz parametry zabudowy, które będą zgodne z planem ogólnym. Nie daje to jeszcze gwarancji, że decyzja WZ zostanie wydana dla tych parametrów.

1. Wysokość dopuszczalnych dla Twojej inwestycji parametrów zostanie ustalona na podstawie analizy urbanistycznej i zestawiona ze wskaźnikami wynikającymi z planu ogólnego.
2. Jeśli będą one niższe niż minimalne wskaźniki wynikające z planu ogólnego, to organ będzie zobowiązany ustalić wskaźniki zabudowy na poziomie minimalnym wynikającym z planu ogólnego, a nie na poziomie wynikającym z analizy urbanistycznej.
3. Jeśli będą wyższe niż maksymalne dopuszczone w planie ogólnym, to organ będzie miał obowiązek je zredukować do poziomu wynikającego z planu ogólnego.
4. Jeśli wskaźniki ustalone na podstawie analizy urbanistycznej będą zgodne z planem ogólnym, czyli nie będą naruszały maksymalnych lub minimalnych wartości wskaźników wynikających z planu ogólnego, organ będzie mógł je ustalić w wysokości zgodnej z analizą urbanistyczną.

Cykl „Ściąga z przepisów” powstaje we współpracy merytorycznej z Kancelarią Radców Prawnych – Kania Stachura Toś

dr Agnieszka Grabowska-Toś - Radczyni prawna, od 15 lat wspólnik zarządzający Kancelarii Radców Prawnych Kania
Stachura Toś świadczącej kompleksową obsługę prawną inwestycji deweloperskich
oraz podmiotów z branży nieruchomości. Ekspertka z zakresu prawa budowlanego, inwestycji budowlanych i nieruchomości.
Reprezentuje inwestorów w postępowaniach administracyjnych i sądowych związanych
z procesem inwestycyjnym. Prowadzi i koordynuje procesy due diliigence nieruchomości.
Komentatorka zmian legislacyjnych dotyczących nieruchomości i procesu inwestycyjnego.
Od 2023 roku ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej. Autorka licznych materiałów edukacyjnych i publikacji, m.in. na łamach „Rzeczpospolitej”,
„Gazety Prawnej”, prawo.pl, money.pl. Autorka bloga dla deweloperów Jakim-prawem.pl.