O wadach działek kupujący dowiadują się czasem dopiero po sfinalizowaniu transakcji. Co można uznać za wadę działki? Jak sprawdzić działkę przed zakupem, by zmniejszyć ryzyko wad? Co robić, gdy wada wyjdzie na jaw już po zakupie i jakie prawa ma wtedy nabywca?

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jakie wady może mieć działka?

• Jak sprawdzić działkę pod kątem wad?

• Czy zbywający odpowiada za wady działki?

• Jak nabywca wadliwej działki może dochodzić swoich praw?

Jakie wady może mieć działka?

Zacznijmy od tego, że jeszcze przed planowanym zakupem gruntu można podjąć działania, by ograniczyć ryzyko wad. Niektóre problemy widać już przy pierwszych oględzinach, np. obecność na działce niechcianych obiektów, takich jak drzewa, słupy energetyczne czy zrujnowane budynki, nietypowy kształt działki czy też duży spadek terenu ograniczający możliwości zabudowy.

Działki na sprzedaż

Inne wady, które nie są od razu widoczne, powinny być sprawdzone w dokumentach lub z pomocą odpowiedniego fachowca.

Przed zakupem działki należy sprawdzić:

• status działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub rejestrze gruntów – może on utrudniać bądź uniemożliwiać realizację planów kupującego (np. budowę domu czy prowadzenie określonej działalności);
• uzbrojenie, czyli przyłącza mediów;
• obciążenia, np. hipoteki i służebności;
• warunki gruntowe mogące utrudniać budowę;
• możliwość uzyskania dostępu do drogi publicznej.

Warto wspomnieć, że kupujący ma prawo dokładnie sprawdzić działkę, ale nie ma takiego obowiązku. Wyjątkiem jest sprawdzenie stanu prawnego w księdze wieczystej. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych mówi, że:

„Księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę”.

Dlatego w kwestiach spornych kupujący nie może użyć argumentu, że nie wiedział o czymś, co jest ujawnione w księdze wieczystej.

Wady ukryte działki to takie jej wady, o których kupujący nie mógł wiedzieć przed nabyciem nieruchomości. Fakt, że wady nie były wcześniej znane kupującemu, może wynikać zarówno z niewiedzy czy niedopatrzenia sprzedającego (np. niedopełnienia formalności), jak i z celowego zatajenia bądź wprowadzenia w błąd.

Ukryte wady prawne działki to przede wszystkim kwestie związane z własnością. Zdarza się na przykład, że działka wystawiona na sprzedaż w rzeczywistości nie należy do osoby sprzedającej, a jej prawowity właściciel nie ma świadomości, że ktoś inny próbuje doprowadzić do takiej transakcji. Mogą też wystąpić ukryte obciążenia na rzecz osoby trzeciej, które nie zostały wykazane w księdze wieczystej wskutek braku odpowiedniego wpisu.

Ukryte wady fizyczne działki to cechy sprawiające, że sprzedawana rzecz, w tym przypadku działka, jest niezgodna z umową, czyli nie ma właściwości, które powinna mieć ze względu na cel oznaczony w umowie i nie nadaje się do pełnienia funkcji, do której jest przeznaczona. Przykładem jest sytuacja, gdy działka została nam sprzedana jako budowlana, a już po sprzedaży okazuje się, że cechy, o których nie zostaliśmy poinformowani, uniemożliwiają realizację budowy.

Jak sprawdzić działkę pod kątem wad?

Jak wspomniano wyżej, niektóre wady można zauważyć już na etapie oględzin działki. Zwróćmy uwagę na kształt działki, nachylenie terenu, obecność i usytuowanie dojazdu, a także położenie obiektów, które mogłyby utrudniać korzystanie z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem. Na taką wizytę najlepiej udać się w towarzystwie specjalisty, np. pośrednika obrotu nieruchomościami specjalizującego się w działkach, który może dostrzec problemy, na jakie sami nie zwrócilibyśmy uwagi bądź które bylibyśmy skłonni zbagatelizować. Specjalista podpowie również, jakie pytania zadać sprzedającemu i o co go poprosić. Sprzedający powinien udostępnić nam numer księgi wieczystej działki, a także pokazać dokumenty związane z tytułem własności działki (np. akt notarialny jej zakupu) i z doprowadzeniem do niej przyłączy, jeśli takie występują. Jeśli działka nie jest uzbrojona, należy się dowiedzieć u dostawców poszczególnych mediów, czy w ogóle istnieją możliwości techniczne, by tego typu prace przeprowadzić.

Znajdź agenta

Aby przekonać się, czy działka jest wolna od wad prawnych, należy uważnie przejrzeć jej księgę wieczystą. Z niej dowiemy się, kto jest właścicielem działki i czy występują służebności lub jakiekolwiek inne obciążenia na rzecz osób trzecich. Tam też wpisane są ewentualne hipoteki. Warto zaznaczyć, że obciążenia hipoteczne nie uniemożliwiają zawarcia transakcji kupna-sprzedaży, lecz trzeba się liczyć z dodatkowymi formalnościami. Sprawdzenie księgi umożliwia wykrycie problemów w niej ujawnionych, natomiast może nas nie ustrzec przed wspomnianymi wcześniej wadami ukrytymi, np. jeśli nie dopełniono wszystkich formalności związanych ze wpisami do księgi.

Jedną z kluczowych kwestii przed planowanym zakupem działki jest sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wskazuje on, jakie jest przeznaczenie działki, jaką działalność można na niej prowadzić i jakie obiekty mogą na niej powstać. W ten sposób dowiemy się, czy na danej działce wolno nam zbudować dom, a jeśli tak, czy są jakieś ograniczenia co do jego wysokości i wyglądu, czy możemy tam prowadzić firmę z określonej branży, albo czy jest ryzyko, że tuż obok powstanie droga szybkiego ruchu generująca hałas. Jeśli dla danego terenu nie ma planu, należy wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy.

Aby się przekonać, czy warunki gruntowe nie stoją na przeszkodzie realizacji planów związanych z działką, warto zlecić badanie gruntu. Jest to szczególnie istotne, jeśli zamierzamy postawić budynek z podpiwniczeniem. Badaniem gruntu zajmuje się geolog.

Czy zbywający odpowiada za wady działki?

W polskim systemie prawnym funkcjonuje rękojmia za wady fizyczne i prawne sprzedawanej rzeczy, gwarantowana przez Kodeks cywilny. Oznacza to, że kupujący ma prawo pociągnąć sprzedającego do odpowiedzialności i zastosować wobec niego określone roszczenia za każdą wadę, o której nie wiedział w momencie sprzedaży. Kupujący nie może natomiast dochodzić roszczeń za wady, których był świadom w chwili zawierania umowy.

Kupujący powinien jednak uważać na sytuacje, które mogą zwalniać sprzedającego od odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Nie powinien na przykład podpisywać oświadczenia, w którym uznaje nieruchomość za całkowicie wolną od wad. Nie należy również godzić się na zapisy w umowie, które ograniczają lub wyłączają odpowiedzialność sprzedającego za wady. Jednak § 2. Art. 558 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

„wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca zataił podstępnie wadę przed kupującym”.

Trzeba też mieć na uwadze, że możliwość roszczeń z tytułu rękojmi jest ograniczona czasowo. Uprawnienia z tytułu wad fizycznych w przypadku nieruchomości wygasają po upływie 5 lat. Natomiast roszczenie o usunięcie wady prawnej przedawnia się w ciągu roku od dnia, w którym kupujący dowiedział się o istnieniu wady, a jeśli dowiedział się o niej wskutek powództwa osoby trzeciej – od dnia, w którym orzeczenie wydane w sporze z tą osobą stało się prawomocne.

Warto też wiedzieć, że działki budowlane zakupione przez licytację w trybie sądowym lub postępowaniu upadłościowym nie podlegają rękojmi.

Jak nabywca wadliwej działki może dochodzić swoich praw?

Jeśli nabywca dowie się o wadach działki już po jej zakupie, może:

• żądać od sprzedającego usunięcia wad (jeśli to możliwe) bądź zwrotu kosztów ich usunięcia – ma to zastosowanie w przypadku niektórych wad fizycznych;
• żądać zwrotu części kwoty zapłaconej za nieruchomość – jeśli wada nie da się łatwo usunąć;
• złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy i żądać zwrotu całej kwoty – jeśli wada jest poważna i niemożliwa do usunięcia albo jej usunięcie trwałoby wiele czasu.

Działki na sprzedaż

Dowiedz się więcej:

• "Na co zwrócić uwagę, kupując działkę?"
• "Jak tanio kupić działkę budowlaną?"
• "Co wpływa na cenę gruntu?"

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.