Nieruchomosci-online.pl - Tu zaczyna się dom tu zaczyna się dom

Co wpływa obecnie na rynek? Analiza ekonomiczna (WIDEO - cz.1)

Zespół Nieruchomosci-online.pl
Komentarze

W jakim nastroju jest branża po IV kw. 2021 r.? Co obecnie oddziałuje na gospodarkę i rynek nieruchomości? Czy należy się już bać o przyszłą kondycję rynku? Jaki jest optymistyczny i pesymistyczny scenariusz z ekonomicznego punktu widzenia?

Na te pytania odpowiada dr hab. Bogusław Półtorak – prof. Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, ekspert rynku nieruchomości, współtwórca i długoletni główny ekonomista portalu Bankier.pl – z perspektywy zmian ekonomicznych i finansowych, które dotykają polską gospodarkę.

Rozmowa odbyła się podczas spotkania online pt. „Nastroje w branży nieruchomości w IV kw. 2021 r. Trendy i prognozy” zorganizowanego przez portal Nieruchomosci-online.pl w dniu 25.01.2022 r.

Obejrzyj nagranie 20-minutowej rozmowy z ekspertem

W jakim nastroju jest branża nieruchomości i co wpływa na nastroje?

Wyniki badania ankietowego w środowisku pośredników, które służą do opracowania cokwartalnego Indeksu nastrojów pośredników w obrocie nieruchomościami (INPON), pokazują, że nastrój branży w ciągu całego 2021 roku był optymistyczny. Indeks INPON w IV kwartale 2021 r. wyniósł 58 pkt. – był jednak nieco niższy niż we wcześniejszych kwartałach.

Powodem spadku wartości indeksu INPON w IV kw. 2021 roku jest w pewnym stopniu cykliczność na rynku nieruchomości, lecz także zmaterializowanie się pewnych nie do końca przejrzystych trendów – szczególnie w kontekście subindeksów, które dotyczą poszczególnych segmentów rynku. Ogólny wskaźnik o wartości powyżej 50 pkt. pokazuje, że sentyment rynku nieruchomości nadal jest pozytywny, a pośrednicy wierzą w to, że rynek wciąż ma siłę napędową. Ta grupa zawodowa, pośrednicząc w transakcjach, jest najlepszym barometrem koniunktury na rynku, ponieważ jest najbliżej klienta sprzedającego i kupującego – komentuje wyniki badania prof. Bogusław Półtorak.

Jednak duże zmiany w otoczeniu makroekonomicznym pod koniec 2021 roku, tj. rozpędzająca się inflacja, coraz wyższe koszty kredytu w wyniku podwyżek stóp procentowych czy widmo spowolnienia tempa rozwoju gospodarczego i wzrostu stopy bezrobocia – wpływają znacząco na decyzje dotyczące zakupu nieruchomości w 2022.

Obserwując poszczególne subindeksy, które składają się na wskaźnik syntetyczny, możemy zauważyć tendencję do pewnej rezerwy w optymizmie rynkowym. Przede wszystkim utrzymała się dwoistość. Z jednej strony rynek nieruchomości komercyjnych nadał wykazuje się negatywnym sentymentem, choć z zachowaną stabilnością w ocenach i oczekiwaniem na wyklarowanie się docelowych, popandemicznych modeli biznesowych, które pozwolą w nowy sposób zaadoptować nieruchomości komercyjne w kontekście pracy zdalnej lub hybrydowej. Z drugiej strony znacznie więcej dzieje się w segmencie nieruchomości mieszkaniowych. IV kwartał pokazał, że wracamy do „pewniaków” na rynku – co pokazuje wyższy wskaźnik dla kawalerek na sprzedaż i przesunięcie w rankingu powyżej mieszkań większych. Jest to znak, że rynek nieruchomości dość szybko reaguje na to, co dzieje się w gospodarce i polityce pieniężnej. Konkluzja jest jednak pozytywna – szczególnie w kontekście działek budowlanych czy mieszkań – dodaje Bogusław Półtorak.

Przeczytaj cały raport z badania 

 

Szanse i zagrożenia dla polskiej gospodarki i rynku nieruchomości z ekonomicznego punktu widzenia

To, co pozytywnie wpłynęło na rynek w 2021 roku, to boom na rynku kredytów hipotecznych i duża liczba transakcji na rynku pierwotnych i wtórnym, co ożywiło rynek i pozwoliło wielu Polakom zrealizować cele mieszkaniowe, a także boom budowlany napędzający gospodarkę, czy pandemiczna zmiana preferencji zakupowych, niosąca ożywienie w segmencie działek i domów, oraz przemodelowanie działalności gastronomicznej i dostosowanie się branży do warunków epidemiologicznych.

Mówiąc o kluczowych czynnikach makroekonomicznych, które miały największy wpływ na nastroje rynkowe, to IV kwartał ub.r. upłynął pod hasłem inflacji. Stała się ona katalizatorem, który zmienił w Polsce politykę pieniężną, co doprowadziło do wzrostu stóp procentowych, ale też wzrostu miesięcznych rat już o 15-20 proc., co odczuły te osoby, które zakupiły nieruchomość na kredyt. Działania Rady Polityki Pieniężnej wpływają na ochłodzenie się popytu, głównie z powodu niższej zdolności kredytowej Polaków, co nie przełoży się na ponowne osiągniecie przez banki rekordowej liczby zaciągniętych kredytów na cele mieszkaniowe w 2022 roku – tłumaczy ekonomista.

Co może być zagrożeniem dla rynku nieruchomości, to przeobrażenie się inflacji w stagflację, czyli dalsze wzrosty cen dóbr i usług przy jednoczesnym wzroście bezrobocia w kontekście problemów finansowych w niektórych gałęziach gospodarki w związku z rosnącymi kosztami prowadzenia działalności. Natomiast rosnąca inflacja popycha do „ucieczki” z gotówką w zakup nieruchomości i inwestowanie w najbardziej chodliwe nieruchomości, jakimi są kawalerki, mimo tego, że najem dopiero powoli odbudowuje się po sytuacji epidemiologicznej.

Na ochłodzenie się nastrojów rynków ma również sytuacja geopolityczna naszego kraju.

Niestety doniesienia o konflikcie na linii Rosja-Ukraina nie pozostają bez wpływu na nastroje. Eskalacja działań zbrojnych na Ukrainie, jednego z naszych partnerów handlowych, a w niektórych obszarach jak dostawy drewna – kluczowym, może zachwiać rynkiem nieruchomości, chociażby pod kątem ciągłości dostaw materiałów budowlanych – zauważa ekspert.

Kontekst geopolityczny jest również istotny w punktu widzenia wskaźników finansowych, na co wskazuje ekspert: – Kurs walutowy, który silnie zależy od wzrostu wysokości stóp procentowych – niestety w obliczu zagrożenia konfliktem za naszą wschodnią granicą się osłabia. W przypadku importu ma to negatywny wpływ na działalność firm oraz pogorszenie się ich sytuacji finansowej, co w konsekwencji może prowadzić do zwolnień.

Po unormowaniu się sytuacji epidemiologicznej w kraju mamy przed sobą odmrożenia inwestycji na poziomie krajowym i samorządowym, które zasilą polską gospodarkę.

Liczę jednak na to, że w II połowie 2022 roku będziemy mieli do czynienia z normalizacją warunków makroekonomicznych, a gospodarka będzie napędzana przez odbudowanie się inwestycji infrastrukturalnych w Polsce, gdzie kluczowe są fundusze unijne i krajowy plan odbudowy. To pomoże dość bezpiecznie przejść przez spadek aktywności konsumenckiej spowodowany inflacją w ciągu najbliższych kilkunastu miesięcy. Odmrożenie środków inwestycyjnych dla samorządów i przedsiębiorców może być – zamiast konsumpcji – motorem wzrostu dla polskiej gospodarki – podkreśla Półtorak.

Rekomendacją dla osób zainteresowanych rynkiem nieruchomości jest większa ostrożność w podejmowaniu decyzji zakupowych oraz racjonalizacja działań.

Patrząc na wyniki badania nastrojów, widać, że pośrednicy również dostrzegają już negatywny wpływ zmian i zagrożeń płynących z otoczenia. Powoli musimy przygotowywać się na trudniejszą sytuację po stronie popytu, jednak rynek nie pozostaje bez szans. Popyt mogą zasilić osoby o wyższych dochodach, których branże skorzystały na pandemii i rozwoju gospodarczym, co może przełożyć się na inwestycje w segment premium. Nie powinno zabraknąć również osób poszukujących mieszkań „ekonomicznych”, realizujących swoje potrzeby mieszkaniowe, co jest wyzwaniem dla deweloperów w ciągu najbliższych miesięcy czy lat – podsumowuje ekspert rynku nieruchomości.

Zespół Nieruchomosci-online.pl

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.

Magazyn ESTATE

Skupiamy uwagę na nieruchomościach

Bezpłatny e-magazyn w 100% dla pośredników

Wiedza i inspiracje do wykorzystania od ręki dostarczane przez doświadczonych uczestników rynku nieruchomości z zakresu marketingu nieruchomości, sprzedaży i negocjacji, prawa i finansów oraz rozwoju osobistego.

Pobierz za darmo najnowszy numer

Dowiedz się więcej o magazynie ESTATE

Zobacz także