O ponad 7% wzrosło w III kwartale zainteresowanie ogłoszeniami mieszkań z rynku wtórnego. Jeśli chodzi o ceny ofertowe, stabilizacja była najbardziej widoczna w przypadku mieszkań dwu- i trzypokojowych. W przypadku kawalerek dynamika zmian cen różniła się w zależności od lokalizacji, ale i tam miast z dużymi wzrostami było niewiele – wynika z danych Nieruchomosci-online.pl.

W III kwartale osoby planujące zakup mieszkania z drugiej ręki nieco chętniej kontaktowały się ze sprzedającymi niż w II kwartale br. Liczba nawiązanych kontaktów za pośrednictwem portalu Nieruchomosci-online.pl wzrosła o 7%. 

Wzrost popytu nie jest duży, ale istotny. W II kwartale liczba zapytań spadała, przez co humory wielu sprzedających były minorowe. Ostatni kwartał przyniósł jednak zmianę nastrojów – ruch w mieszkaniówce jest nieco większy. Coś drgnęło, ale do dużego optymizmu jeszcze daleko. Dopiero najbliższe miesiące pokażą, czy to początek trendu.

Zainteresowanie ofertami z rynku wtórnego umiarkowanie wzrosło, ponieważ zadziałał miks czynników: obniżki stóp procentowych w lipcu i wrześniu oraz perspektywa następnych cięć, stabilizacja cen z lokalnie pojawiającymi się obniżkami, łatwiejsze negocjacje, rosnące koszty i tak drogiego najmu, również to, że kupujący przestali być mamieni obietnicą nowego programu dopłat do kredytów. Rząd przed wakacjami zrezygnował z tych planów i część kupujących już nie czekała, tylko przeszła do działania. 

Nieco większy ruch w III kwartale potwierdzają też informacje płynące z biur nieruchomości, które w ramach badania nastrojów zebrał portal Nieruchomosci-online.pl. Spośród ponad 1500 agentów, 50% odczuło umiarkowany wzrost popytu w porównaniu do II kwartału, 27% nie widziało różnicy, a 23% miało mniej klientów.

Analizując rynek wtórny, nie można też zapominać o tym, co działo się na rynku nowych mieszkań. Ustawa o jawności cen zmieniła zasady gry na rynku pierwotnym i to mogło mieć wpływ także na wtórny. Jeszcze za wcześnie, aby ocenić, jaki to wpływ, ale nowe prawo zwiększyło przejrzystość rynku i mogło w pewnym stopniu zmienić zachowania kupujących. Dzięki obowiązkowi publikowania cen Polacy zyskali jednak nowy punkt odniesienia. Mogą teraz łatwiej ocenić, czy ich upatrzona oferta z rynku wtórnego jest atrakcyjna, czy zawyżona. Nie można więc wykluczyć, że część osób, które wcześniej szukały mieszkania tylko na rynku wtórnym, przerzuciła się na pierwotny.

Mieszkania na sprzedaż

W niektórych miastach ceny są niższe niż w 2024 r.

W III kwartale sytuacja cenowa na rynku wtórnym – jak często bywa – różniła się w zależności od wielkości lokali. 

Zdecydowanie najbardziej stabilne były jednak ceny mieszkań dwupokojowych. Jak wynika z danych Nieruchomosci-online.pl, w dziesięciu miastach wojewódzkich średnia cena ofertowa za metr zmieniła się – w górę lub w dół – o mniej niż 1% k/k, a więc nieznacznie. Jest wprawdzie pięć stolic regionalnych, w których średnia cena ofertowa w III kwartale wzrosła (Kraków, Poznań, Bydgoszcz, Rzeszów, Olsztyn), ale zmiana wyniosła 1-2%. Kielce, Łódź i Opole zaliczyły natomiast obniżkę średniej stawki w ogłoszeniu o 3-5%.

Obserwowana w ostatnich miesiącach odwilż cenowa sprawiła, że w niektórych miastach średnia stawka ofertowa za metr jest teraz niższa niż w 2024 r. Taka sytuacja nastąpiła w Warszawie (spadek o ponad 1000 zł do poziomu 17,3 tys. zł/mkw.), Lublinie (spadek o około 270 zł do 10,7 tys. zł/mkw), Gorzowie Wlkp. (spadek o około 100 zł do 7,7 tys. zł/mkw.) i Toruniu (spadek o około 100 zł do 9,3 tys. zł/mkw.). 

W niektórych miastach sprzedający musieli elastycznie podchodzić do cen w ogłoszeniu. W ostatnim roku popyt ze strony kupujących był bardzo ograniczony, a nowych ofert przybywało. Trzeba było więc jakoś zareagować, jeśli komuś zależało na sprawnej sprzedaży. W przypadku Warszawy dodatkowym czynnikiem jest też wysoki punkt wyjścia. Po bardzo dynamicznych wzrostach w poprzednich latach rynek zaczął się w końcu stabilizować. 

W większości miast wojewódzkich mieszkania dwupokojowe wciąż są jednak droższe niż w 2024 r. – w dziewięciu lokalizacjach wzrost w ujęciu rocznym wynosi od 1 do 3%. W pięciu miastach średnie ceny zatrzymały się natomiast na poziomie sprzed roku. 

Trzy pokoje w rok podrożały o 2-7%

W III kwartale sytuacja dość podobnie wyglądała w przypadku mieszkań trzypokojowych. W porównaniu do II kwartału ceny ofertowe były stabilne w sześciu miastach wojewódzkich (różnice kwartalne na metrze wynoszące mniej niż 1%). 

Jest wprawdzie siedem lokalizacji, w których średnia cena ofertowa wzrosła, ale trudno mówić tam o dużej podwyżce, bo w większości było to 1-2%. Przeciętne oczekiwania sprzedających spadły natomiast nieznacznie w Warszawie, Łodzi i Lublinie (1-3)% oraz nieco mocniej w Kielcach i Zielonej Górze (około 5%).

Jeśli chodzi o ujęcie rok do roku, w większości analizowanych miast za mieszkanie trzypokojowe wciąż należy zapłacić więcej niż 12 miesięcy temu. Drożej za metr trzeba zapłacić w jedenastu stolicach regionalnych (od 2 do 7%).

Średnia cena za metr mieszkania trzypokojowego jest natomiast niższa w największych miastach: w Warszawie (spadek o około 900 zł do 16,5 tys. zł/mkw.), Krakowie (spadek o 460 zł do 15,6 tys. zł/mkw.), Wrocławiu (spadek o 300 zł do 12,4 tys. zł/mkw.), Łodzi (spadek o ponad 100 zł do 8,4 tys. zł/mkw.) i Lublinie (spadek o 230 zł do 10 tys. zł/mkw.). W Białymstoku i Kielcach ceny były stabilne w perspektywie roku. 

Kawalerki od roku cenowo dość stabilnie, ale wciąż drogo

W przypadku kawalerek – w odróżnieniu od lokali dwu- i trzypokojowych – nie było wprawdzie aż tylu miast, w których średnie ceny ofertowe zamroziły się w porównaniu do II kwartału, ale i tam trudno mówić o dużych wahaniach.

W III kwartale stabilne pozostały przeciętne stawki w Warszawie, Krakowie i Olsztynie. Wzrosty kwartalne zaobserwowano wprawdzie w ośmiu miastach, ale pomijając Bydgoszcz, Katowice i Zieloną Górę, były one niewielkie (1-2%). Co istotne, sześć stolic regionalnych zaliczyło niższą średnią cenę ofertową niż kwartał wcześniej – taka sytuacja wystąpiła w Białymstoku, Gdańsku, Gorzowie Wlkp., Kielcach, Łodzi i Toruniu. 

Kawalerki są bardziej wrażliwe na wahania popytu. Pamiętajmy, że w tym przypadku kupujący to w większym stopniu niż przy innych metrażach osoby wchodzące na rynek z ograniczonym budżetem. W przypadku najpopularniejszych lokali dwupokojowych sytuacja popytowa jest bardziej stabilna, stąd być może obserwowana w III kwartale stabilizacja cen w tym segmencie, podczas gdy rynek kawalerek wciąż nieco falował.

Gdy jednak rozpatrujemy kawalerki przez pryzmat nie ostatnich kwartałów, lecz roku, widać, że wskazówka już bardziej przechyla się w stronę stabilizacji i umiarkowanych korekt cen ofertowych. 

Jeśli porównamy III kwartał 2025 do III kwartału 2024, średnia stawka za metr mieszkania jednopokojowego jest bardzo zbliżona w sześciu miastach: Gdańsku, Krakowie, Kielcach, Lublinie, Łodzi i Toruniu. Przeciętne oczekiwania w ogłoszeniach są natomiast niższe w siedmiu analizowanych lokalizacjach: Białymstoku, Gorzowie Wlkp., Katowicach, Olsztynie, Szczecinie, Warszawie i Zielonej Górze (1-7%). Na ten moment kawalerki droższe niż przed rokiem są tylko we Wrocławiu (i to nieznacznie) oraz Bydgoszczy, Poznaniu, Rzeszowie (4-9%).             

***

Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera

Rafał Bieńkowski - PR Manager w Nieruchomosci-online.pl, który zajmuje się także analizą danych portalu i przygotowywaniem raportów rynkowych. W przeszłości dziennikarz „Gazety Współczesnej”, „Gazety Olsztyńskiej” i „Rzeczpospolitej”.