Kupno domu od rodziców jest mniej ryzykowne dla nabywcy niż w przypadku kupna od obcej osoby. Mniejsze jest prawdopodobieństwo, że wady nieruchomości zostaną zatajone i łatwiej się porozumieć co do korzystniejszych warunków. Z drugiej strony może być trudniej o kredyt hipoteczny na taką transakcję. Przedstawiamy, z czym się wiąże zakup domu od rodziców i na co warto zwrócić uwagę.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czy dostaniesz kredyt hipoteczny na dom od rodziców?

• Jakie podatki trzeba zapłacić, kupując dom od rodziców?

• Czy dom od rodziców może być częściowo darowany, a częściowo sprzedany?

• Czy umowa dożywocia zabezpieczy rodziców?

Czy dostaniesz kredyt hipoteczny na dom od rodziców?

Otrzymanie kredytu na tzw. transakcję rodzinną jest możliwe, choć może być trudniejsze niż w przypadku zakupu od osoby niespokrewnionej. Zdaniem niektórych banków zakup nieruchomości od rodziny wiąże się z podwyższonym ryzykiem, więc mogą one odmówić kredytu. Jest jednak możliwość znalezienia banku, który rozpatrzy wniosek pozytywnie. Warto przy tym wiedzieć, że każdy przypadek jest indywidualnie traktowany i szczegółowo analizowany. Trzeba się też liczyć z tym, że kwota udzielonego kredytu może być niższa lub marża wyższa niż w przypadku zakupu od dewelopera czy obcej osoby prywatnej. Aby sprawdzić swoją zdolność kredytową, skorzystaj z naszego KALKULATORA ZDOLNOŚCI KREDYTOWEJ.

Z czego wynika ostrożność? Znane są sytuacje, gdy transakcje rodzinne okazywały się fikcyjne, a w rzeczywistości nie dochodziło do sprzedaży. Transakcje rodzinne bywają też przykrywką dla prania brudnych pieniędzy. Banki wolą się zabezpieczyć na taką okoliczność, więc staranniej sprawdzają potencjalnych kredytobiorców.

Kupno domu od rodziców a podatki

Kupno nieruchomości wiąże się z koniecznością uregulowania szeregu dodatkowych opłat. Ponieważ w przypadku kupna domu od rodziców mamy do czynienia z transakcją na rynku wtórnym, kupujący musi opłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), który wynosi 2 proc. wartości rynkowej zakupionej nieruchomości. Warto wspomnieć, że zgodnie z art. 9 ust. 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w tej sytuacji zamiana nieruchomości jest korzystniejsza podatkowo od transakcji kupna-sprzedaży. Podatek PCC nie jest wymagany przy zamianie nieruchomości mieszkaniowej lub praw do niej między osobami z I grupy podatkowej określonej w ustawie od spadków i darowizn.

Inną daniną jest podatek od sprzedaży nieruchomości, zwany także podatkiem od wzbogacenia. Reguluje go sprzedający (w tym przypadku rodzic), a wynosi on 19 proc. wartości dochodu ze sprzedaży. Dochód z reguły nie jest równoznaczny z ceną transakcyjną, gdyż odliczane są koszty uzyskania przychodu, do których zalicza się m.in. cenę, za którą sprzedawana nieruchomość została wcześniej kupiona, czy też udokumentowane koszty remontu. Istnieje możliwość legalnego uniknięcia tego podatku. Gdy sprzedaż następuje po upływie 5 lat podatkowych od wybudowania lub nabycia domu, podatek nie jest już należny. Warto wspomnieć, że jeśli nieruchomość została przez rodziców nabyta w spadku, wspomniane 5 lat liczy się od jej nabycia przez spadkodawcę, a nie spadkobiercę. Jeśli sprzedający rodzic jest wdowcem lub rozwodnikiem, bierze się pod uwagę czas od nabycia nieruchomości do majątku wspólnego, a nie od rozwodu lub śmierci współmałżonka. W praktyce wiele osób nie musi już więc płacić tego podatku. Jeśli jednak wspomniane kryterium nie jest spełnione, można uniknąć płatności w jeszcze inny sposób. Wystarczy, że rodzice jako sprzedający przeznaczą kwotę ze sprzedaży domu na własne cele mieszkaniowe, np. kupno mieszkania, budowę czy kupno innego domu bądź spłatę wcześniej zaciągniętego kredytu mieszkaniowego. Mają na to 3 lata podatkowe od sprzedaży. Więcej o podatku płaconym przy zakupie domu przeczytasz tutaj: "Podatek od czynności cywilnoprawnych, czyli ile zapłacisz fiskusowi za zakup domu", zaś o sytuacjach, które pozwalają uniknąć podatku tutaj: "Kiedy nie zapłacisz podatku przy zakupie domu?".

W przypadku, gdy mamy do czynienia z darowizną (także dotyczącą udziału w nieruchomości, co zostało omówione w kolejnej sekcji niniejszego artykułu), należy również załatwić formalności związane z podatkiem od darowizn. Tutaj darowizna dotyczy osób z tzw.  zerowej grupy podatkowej (obejmującej członków najbliższej rodziny: rodziców, dzieci, dziadków, wnuków, rodzeństwo, żonę, męża, ojczyma, macochę, pasierbów). Można zatem skorzystać ze zwolnienia z podatku pod warunkiem zgłoszenia do urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy. W przypadku nieruchomości umowa darowizny musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego, więc zgłoszeniem zajmuje się notariusz. Więcej o kosztach towarzyszących nabywaniu domu przeczytasz tutaj: "Nie tylko cena. Z jakimi kosztami musisz się liczyć, kupując dom?".

Częściowo darowane, częściowo sprzedane

Przekazanie nieruchomości dzieciom przez rodziców w drodze darowizny jest korzystne pod względem podatkowym, gdyż, jak wspomniano powyżej, osobom z zerowej grupy podatkowej przysługuje zwolnienie z podatku od spadków i darowizn.  Jeśli darowizna całego domu z jakiegoś powodu nie jest brana pod uwagę (np. córka czy syn chce wspomóc rodziców finansowo, a nie ma środków na kupno całości),  rodzice mogą darować jedynie udział we współwłasności nieruchomości (np. 50 proc.), a resztę sprzedać. Wówczas opłaty związane z transakcją są niższe, gdyż podatki dotyczą jedynie sprzedawanej części udziałów.

Umowa dożywocia zabezpieczy rodziców

Alternatywą dla zakupu domu za gotówkę bądź kredyt jest zawarcie z rodzicami umowy dożywocia. Polega ona na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się do zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania. Uprawnienia dożywotnika są określone w umowie. Jeśli strony nie ustalą inaczej, przyjmuje się, że nabywca ma obowiązek traktować zbywcę jak domownika – zapewnić mu wyżywienie i mieszkanie w odpowiednich warunkach, pomoc w razie choroby itp. Może to być rozwiązanie korzystne dla obu stron, jeśli stosunki między nimi są przyjazne. Dorosłe dzieci otrzymują dom bez konieczności zaciągania kredytu, a rodzice zyskują poczucie bezpieczeństwa na starość.

Jeśli jednak relacje między dorosłymi dziećmi a rodzicami ulegną pogorszeniu w takim stopniu, że wspólne zamieszkiwanie staje się bardzo uciążliwe lub wręcz niemożliwe, istnieje możliwość zamiany wszystkich lub niektórych świadczeń na dożywotnią rentę. Taka opcja istnieje również, gdy osoba zobowiązana z tytułu dożywocia chce zbyć nieruchomość. W tym wypadku jednak wnioskującym o rentę musi być dożywotnik.

Domy na sprzedaż

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.