Jeszcze 20 lat temu dziedziczenie gospodarstw rolnych odbywało się na szczególnych zasadach, a spadkobiercy musieli spełniać określone w ustawie warunki. Dzisiaj przepisy w zakresie dziedziczenia zostały złagodzone, jednak sprzedaż ziemi rolnej nadal podlega specjalnym regulacjom.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jakie są zasady dziedziczenia ziemi rolnej?

• Co sprawdzić po odziedziczeniu ziemi?

• Jakie są formalności przy dziedziczeniu ziemi?

• Gdzie i jak sprzedać ziemię rolną?

Zasady dziedziczenia ziemi rolnej

Nieruchomości rolne objęte są ochroną prawną, aby zapobiegać przekazywaniu ich w ręce obcokrajowców oraz osób, które zrobią z niej inni niż rolny użytek. Rolnictwo stanowi bowiem istotną część gospodarki, a kontrolowanie jego funkcjonowania zapewnia dostępność do rodzimych produktów żywieniowych i wsparcie lokalnych przedsiębiorców. Ma również ogromny wpływ na wygląd naszego krajobrazu. Niższe ceny działek rolnych w porównaniu do budowlanych byłyby łakomym kąskiem dla inwestorów, dlatego też zasady ich sprzedaży podlegają szczególnym regulacjom, a do pewnego czasu dotyczyły one również dziedziczenia takich gruntów.

Sposób dziedziczenia ziemi rolnej zmieniał się na przestrzeni lat, a celem restrykcyjnych przepisów był taki obrót ziemią rolną, aby o ile to możliwe, trafiła ona w ręce osób, które dalej będą użytkować ją zgodnie z przeznaczeniem.

Jednak 14 lutego 2001 r. Trybunał Konstytucyjny w swoim wyroku uznał, że ograniczenie kręgu osób mogących dziedziczyć gospodarstwo rolne jest niezgodne z Konstytucją. W związku z tym poprzednio obowiązujące przepisy mają zastosowanie do spadków otwartych przed dniem 14 lutego 2001r.

Dziedziczenie majątku może odbyć się na jeden z dwóch sposobów:

• na podstawie testamentu, w którym spadkodawca wyraża swoją wolę i samodzielnie rozdysponowuje majątek,
• na zasadach ustawowych, kiedy zmarły nie pozostawił testamentu.

Tak samo odbywa się dziedziczenie ziemi rolnej. Testament jest w tym wypadku najlepszym rozwiązaniem, jeśli zmarły życzył sobie, aby gospodarstwo trafiło w ręce konkretnej osoby. W tym wypadku spadkobierca nie musi spełnić żadnych dodatkowych warunków.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy spadkodawca nie sporządził testamentu. Wtedy dochodzi do dziedziczenia ustawowego, które w przypadku gospodarstw rolnych różni się od dziedziczenia innych składników majątku.

Dla spadków otwartych przed dniem 14 lutego 2001 roku zastosowanie mają uchylone już przepisy kodeksu cywilnego ograniczające krąg osób mogących odziedziczyć gospodarstwo rolne. Przepisy te mają zastosowanie do gospodarstw rolnych o powierzchni przekraczających 1 hektar. Zgodnie z nimi spadkobiercy dziedziczą gospodarstwo z ustawy jeśli, w chwili otwarcia spadku, czyli w momencie śmierci spadkodawcy:

1. stale pracują bezpośrednio przy produkcji rolnej albo
2. mają przygotowanie zawodowe do prowadzenia produkcji rolnej, albo
3. są małoletni bądź też pobierają naukę zawodu lub uczęszczają do szkół, albo
4. są trwale niezdolni do pracy.

Wnuki zmarłego spełniający dwa pierwsze punkty dziedziczą gospodarstwo rolne także wtedy, gdy ich ojciec lub matka nie mogą gospodarstwa dziedziczyć, ponieważ powyższych warunków nie spełniają. Podobnie rodzeństwo spadkodawcy, które w chwili otwarcia spadku spełnia pierwsza dwa warunki, dziedziczy gospodarstwo rolne również wtedy, gdy zstępni spadkodawcy, czyli jego dzieci, wnuki lub prawnuki, nie mogą go odziedziczyć, ponieważ nie spełniają powyższych warunków.

Analogicznie gospodarstwo rolne dziedziczą dzieci rodzeństwa spadkodawcy.

W sytuacji, gdy ani małżonek spadkodawcy, ani żaden z jego krewnych powołanych do dziedziczenia z ustawy nie odpowiada warunkom przewidzianym dla dziedziczenia gospodarstwa rolnego albo jeżeli uprawnionymi do dziedziczenia są wyłącznie osoby, które w chwili otwarcia spadku są trwale niezdolne do pracy, gospodarstwo dziedziczą spadkobiercy na zasadach ogólnych.

Dla spadków otwartych po wyroku Trybunału Konstytucyjnego, czyli po 14 lutego 2001 r., dla dziedziczenia gospodarstw rolnych zastosowanie mają przepisy ogólne dotyczące spadków. Oznacza to, że gospodarstwo rolne przypadnie każdemu ze spadkobierców ustawowych w części odpowiadającej udziałowi w całym majątku spadkowym. Chyba że zmarły pozostawił testament, wówczas dziedziczenie odbywa się zgodnie z zapisami testamentowymi, a spadkobiercy ustawowi mogą domagać się wypłaty zachowku.

Co sprawdzić po odziedziczeniu ziemi?

Jak w przypadku każdego spadku, także i po odziedziczeniu gospodarstwa rolnego należy sprawdzić, czy jest ono obciążone zobowiązaniami zmarłego. Jeśli spadkobiercy nie mają wiedzy na ten temat, najpewniejszym źródłem informacji będzie księga wieczysta nieruchomości. W dziale III i IV widnieją informacje o prawach osób trzecich – ograniczonych prawach rzeczowych, takich jak służebności, czy hipoteka. Są to prawa obciążające nieruchomość, co oznacza, że przechodzą na jej nowego właściciela. Jeśli więc nieruchomość obciążona jest hipoteką będącą zabezpieczeniem kredytu, to obowiązek jego spłaty przechodzi na spadkobierców. Długi, podobnie bowiem jak majątek podlegają dziedziczeniu. Dobra wiadomość jest taka, że dziedziczenie odbywa się z dobrodziejstwem inwentarza, co oznacza, że odpowiedzialność spadkobierców za długi spadkowe nie może być wyższa od odziedziczonego majątku. Dla spadków otwartych po 18 października 2015 r. odbywa się to automatycznie, wcześniej w przypadku braku oświadczenia spadkobiercy o przyjęciu spadku z dobrodziejstwem inwentarza, uznawało się, że spadek zostaje przyjęty wprost, czyli bez ograniczenia odpowiedzialności za długi spadkowego do wysokości spadku.

Obecnie w najgorszym więc wypadku spadkobiercy nie otrzymają nic, jednak nie będą oni odpowiadać za długi zmarłego własnym majątkiem.

Na nieruchomości może być również ustawione prawo osób trzecich, tzw. służebność. Może mieć postać służebności drogi koniecznej czy dożywocia. W pierwszej sytuacji każdorazowy właściciel nieruchomości musi tolerować ustanowione na jego działce prawo przejścia lub przejazdu do działki sąsiedniej. Drugi typ służebność to ustanowione na rzecz konkretnej osoby prawo do zamieszkiwania we wskazanej nieruchomości, a wygasa ona jak sama nazwa wskazuje wraz ze śmiercią osoby uprawnionej. Prawo takie musi być respektowane przez każdego kolejnego właściciela nieruchomości, a wykreślić je można jedynie na mocy porozumienia z osobą uprawnionej, gdy np. zgodzi się zamienić je na rentę dożywotnią. Czyli w zamian za przeprowadzkę do innego lokalu właściciel nieruchomości będzie jej musiał wypłacać co miesiąc środki w ustalonej kwocie.

Informacji na temat innych obciążeń należy również poszukać wśród dokumentów pozostawionych przez zmarłego. W ten sposób można dowiedzieć się o np. pożyczkach, które nie są zabezpieczone hipoteką. Spadkobiercy mają również prawo do otrzymania informacji z różnych urzędów, czy instytucji odnośnie ewentualnych długów zmarłego, przysługujących mu prawach, roszczeniach, czy posiadanych w banku środkach na koncie. Oczywiście informacje te udzielane są na podstawie stosownych dokumentów potwierdzających nabycie spadku, w zakresie niezbędnym do zrealizowania prawa przysługującego spadkobiercom. Oznacza to, że spadkobiercy dziedziczącemu wyłącznie gospodarstwo rolne bank może odmówić udzielania informacji odnośnie środków na koncie zmarłego, ale już powinien poinformować go o ewentualnych zobowiązań wobec banku. Gospodarstwo rolne jako jeden ze składników majątku zmarłego może bowiem służyć do zaspokojenie roszczeń wierzycieli zmarłego, dlatego też w interesie banku jest, aby o takich długach dowiedzieli się spadkobiercy, którzy być może będą chcieli samodzielnie je spłacić.

Dziedziczenie ziemi a formalności

Fakt odziedziczenia ziemi, podobnie jak każdego innego składnika majątku, należy stosownie udokumentować. Jest to niezbędne do realizacji praw przysługujących spadkobiercom, do wykazania interesu prawnego przy składaniu zapytań do instytucji i urzędów dotyczących spraw zmarłego, czy wreszcie do wpisania w księdze wieczystej nieruchomości nowego właściciela. Czynności prowadzące do uzyskania takiego dokumentu nazywa się stwierdzeniem nabycia spadku. A zrobić to można dwojako.

Pierwszym sposobem jest stwierdzenie poświadczenia dziedziczenia dokonywane u notariusza. Można to zrobić, gdy zmarły pozostawił testament, albo gdy znani są wszyscy spadkobiercy dziedziczący na mocy ustawy i nie ma wśród nich nieporozumień co do ustawowego podziału majątku. Przy udziale wszystkich osób zainteresowanych notariusz sporządza protokół dziedziczenia. Mowa tu o spadkobiercach ustawowych, testamentowych oraz osobach, na rzecz których spadkodawca ustanowił zapisy windykacyjne. Jeśli od śmierci spadkodawcy nie minęło pół roku, w protokole zawiera się oświadczenia stron o przyjęciu lub odrzuceniu spadku. Po spisaniu protokołu notariusz sporządza akt poświadczenia dziedziczenia, o ile wszyscy spadkobiercy zgadzają się co do jego treści. Następnie notariusz dokonuje wpisu do Rejestru Spadkowego co kończy procedurę stwierdzenia nabycia spadku.

Aktu poświadczenia dziedziczenia nie można sporządzić w przypadku pozostawienia testamentu szczególnego (np. złożonego ustnie w obecności dwóch świadków w zagrożeniu rychłej śmierci spadkodawcy), a także gdy taki akt został już sporządzony lub wydano postanowienie o stwierdzaniu nabycia spadku, oraz gdy w toku czynności wyszły na jaw okoliczności wskazujące na to, że przy sporządzaniu aktu nie były obecne wszystkie osoby uprawnione do spadku.

Wypis aktu poświadczenia dziedziczenia stanowi potwierdzenie przyjęcia spadku i jest podstawą do złożenia wniosków o aktualizację wpisów w księdze wieczystej nieruchomości w zakresie zmiany właściciela. Koszty notarialne zależą od ilości dokonanych czynności, a stawki są zgodnie z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej i wynoszą (dane z lipca 2021):

• koszt protokołu otwarcia i ogłoszenia testamentu - 61,50 zł brutto,
• koszt protokołu dziedziczenia - 123,00 zł brutto,
• koszt aktu poświadczenia dziedziczenia - 61,50 zł brutto (lub w przypadku dziedziczenia testamentowego z zapisem windykacyjnym) - 123,00 zł brutto,
• opłata za rejestrację aktu poświadczenia dziedziczenia w rejestrze spadkowym - 5 zł.

Do kosztów tych należy doliczyć także koszt wydania wypisów aktów, który wynosi 7,38 zł brutto za każdą stronę dokumentu.

Jeśli nie wszyscy spadkobiercy zgadzają się z testamentem albo z podziałem spadku wynikającym z ustawy, a także gdy spadkodawca pozostawił testament szczególny, wówczas kwestię tę rozstrzyga sąd na wniosek zainteresowanych stron. Postępowanie spadkowe trwa o wiele dłużej, a o jego wszczęciu muszą zostać poinformowane wszystkie uprawnione osoby. Im bardziej zawiły stan faktyczny i im więcej nieporozumień wśród spadkobierców, tym dłużej trzeba czekać na wydanie orzeczenia.

We wniosku o stwierdzenie nabycia spadku należy więc wskazać nie tylko dane spadkodawcy, ale i wszystkich potencjalnych spadkobierców. Do wniosku załączyć trzeba akty stanu cywilnego ustawowych spadkobierców (w przypadku kobiet – córek, wnuczek itp. – ważne są akty zawarcia małżeństwa, potwierdzające zmianę nazwiska), akt zgonu spadkodawcy, a także testament, jeśli został sporządzony. Wydanie postanowienia o stwierdzeni nabycia spadku odbywa się po przeprowadzeniu rozprawy, a w razie potrzeby sąd może nie poprzestać na jednej. W razie wątpliwości może także wezwać strony do złożenia dodatkowych wyjaśnień.

Przed wyznaczeniem pierwszej rozprawy na sądowej tablicy ogłoszeń oraz z prasie umieszcza się ogłoszenie z apelem, aby potencjalni spadkobiercy zmarłego zgłosili się do sądu. Po upływie sześciu miesięcy i przeprowadzeniu przewodu sąd rozstrzyga sprawę, uwzględniając interesy osób, które w tym czasie się ujawniły.

W postanowieniu o stwierdzeniu nabycia spadku sąd wskazuje spadkobierców oraz przypadający im udział w spadku. Prawomocne postanowienie stanowi podstawę do rozporządzania odziedziczonym majątkiem. Wniosek podlega opłacie sądowej w kwocie 100 zł od jednego spadkodawcy plus 5 zł tytułem wpisu do Rejestru Spadkowego.

Gdzie i jak sprzedać ziemię rolną?

Po spełnieniu spadkowych formalności nowy właściciel może dowolnie dysponować odziedziczonym majątkiem. Jednak obrót ziemią rolną obciążony jest pewnymi kryteriami, a mimo iż przepisy w tym zakresie zostały niedawno znowelizowane, to majątek taki niełatwo jest sprzedać.

W 2019 przepisy dotyczące obrotu ziemią rolną zostały złagodzone, jednak zarówno sprzedający, jak i kupujący muszą spełnić określone warunki, aby w transakcji takiej wziąć udział. Postępowanie to różnić się będzie także w zależności od wielkości działki, inaczej traktowane są takie o powierzchni nieprzekraczającej 1 ha, a inaczej działki większe. Bez żadnych ograniczeń można natomiast sprzedać działkę rolną o powierzchni do 0,3 ha, a przepisy o kształtowaniu ustroju rolnego nie mają zastosowania do takich nieruchomości.

Dowiedz się więcej: "Czy można uniknąć podatku dochodowego po sprzedaniu działki?"

Natomiast działki rolne o powierzchni od 03, ha do 1 ha położone poza granicami miast można sprzedać każdemu, ale w tym wypadku istnieje prawo pierwokupu. W pierwszej kolejności przysługuje ono dzierżawcy tej nieruchomości, jeśli go nie ma lub nie jest zainteresowany zakupem, prawo to przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR). W tym wypadku sprzedaż odbywa się w dwóch etapach. W pierwszym podpisywana jest warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości, która musi mieć postać aktu notarialnego. Jeśli w ciągu 30 dni od otrzymania tej umowy KOWR nie skorzysta z prawa pierwokupu, wówczas z kupującym można podpisać właściwą umowę sprzedaży. Co ważne, prawo pierwokupu nie będzie działać, gdy sprzedaż nieruchomości rolnej następuje na rzecz osoby bliskiej zbywcy, czyli zstępnego, wstępnego, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa, rodzeństwa rodziców, małżonka, osoby przysposabiającej i przysposobionej oraz pasierbów.

Sprzedaż działki rolnej powyżej 1 ha wiąże się z większymi obostrzeniami. Na sprzedaż osobie niebędącej rolnikiem zgodę musi wyrazić KOWR. Wniosek o wydanie zgody może złożyć zarówno kupujący, jak i sprzedający. W drugim wypadku należy wykazać, że:

• nie ma możliwości sprzedania ziemi rolnikowi indywidualnemu bądź innemu podmiotowi uprawnionemu w ustawie do nabycia gruntu rolnego,
• nabywca zobowiąże się do prowadzenia działalności rolnej na kupionej ziemi,
• w wyniku nabycia nie dojdzie do dużej koncentracji gruntów rolnych.

KOWR wyraża zgodę na sprzedaż działki osobie fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, jeśli osoba ta:

• posiada ona kwalifikacje rolnicze,
• zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości,
• zobowiąże się do zamieszkiwania przez 5 lat na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nabywanych nieruchomości rolnych.

Nieruchomościami rolnymi często zainteresowane są osoby szukające działki pod dom. Jednak postawienie domu na takim gruncie nie zawsze będzie możliwe - tutaj dowiesz się na ten temat więcej:

• "Budowa domu na działce rolnej"
• "Jak wybudować dom na działce siedliskowej"

Jak widać sprzedaż ziemi rolnej nie jest niemożliwa, ale podlega pewnym restrykcjom. Z tego powodu ziemię taką najszybciej i najłatwiej jest sprzedać innemu rolnikowi. Oferty sprzedaży można umieszczać na portalach internetowych oraz tablicach ogłoszeniowych właściwego urzędu gminy. W drugim wypadku jest większa szansa, że trafi ona od razu do właściwych odbiorców – rolników działających na terenie danej gminy.

Dodaj ogłoszenie

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.