Zawarcie umowy

Umowa przedwstępna jest zawierana w celu ustalenia warunków i zapewnienia zawarcia umowy przyrzeczonej, a więc tej właściwej umowy sprzedaży lokalu. Jest ona zawierana, kiedy strony nie są jeszcze gotowe do zawarcia umowy przyrzeczonej, ale chcą zagwarantować jej zawarcie w przyszłości.

W tym miejscu zaznaczyć należy, że taką umowę można zawrzeć w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Zarówno jedna, jak i druga forma są formami prawidłowymi, jednakże forma aktu notarialnego stanowi większe zabezpieczenie interesów stron. W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu w formie aktu notarialnego, w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron (tj. uchylenie się od zawarcia umowy przyrzeczonej), druga strona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej poprzez prawomocne orzeczenie sądu zastępujące oświadczenie woli. W przypadku zawarcia umowy w formie pisemnej zwykłej, tak jak w omawianym wzorze, w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może żądać naprawienia szkody powstałej wskutek niezawarcia umowy przyrzeczonej, jednak wymaga to udowodnienia rozmiaru poniesionej szkody, co może być trudne, a nadto nie prowadzi do zamierzonego skutku w postaci zawarcia umowy przyrzeczonej.

Określenie stron umowy

Jeżeli chodzi o treść umowy przedwstępnej sprzedaży, w pierwszej kolejności należy pamiętać o podaniu daty oraz miejsca jej zawarcia oraz o precyzyjnym wskazaniu stron tej umowy, podając dokładne dane osobowe, adres zamieszkania, numer PESEL, numer dowodu osobistego, w celu umożliwienia ich identyfikacji.

PRZEDWSTĘPNA UMOWA SPRZEDAŻY MIESZKANIA

Zawarta dnia ………………………r., w …………………………, pomiędzy:

pomiędzy:
Panem/Panią
…………………………………………………, zam. w ………………………… (…-……), ul. ……………………………………, legitymującym/ą się dowodem osobistym wydanym przez …………………………………………………………………….. o numerze ............................, PESEL: ………………………………………………,
zwanym/ą dalej „Sprzedawcą”
a
Panem/Panią
…………………………………………………, zam. w ………………………… (…-……), ul. ……………………………………, legitymującym/ą się dowodem osobistym wydanym przez …………………………………………………………………….. o numerze ............................, PESEL: ………………………………………………,
zwanym/ą dalej „Kupującym”,
zwanymi dalej łącznie „Stronami”, a każde z osobna „Stroną”,

Oświadczenia stron

Bardzo ważnym jest dokładne opisanie lokalu będącego przedmiotem umowy przedwstępnej, poprzez podanie jego numeru porządkowego oraz adresu budynku, w którym się znajduje, numeru księgi wieczystej oraz poprzez wskazanie powierzchni lokalu, kondygnacji, na której się znajduje, i pomieszczeń, które składają się na lokal oraz do niego przynależą (np. komórka, garaż).

§ 1 Oświadczenia Sprzedawcy
1. Sprzedawca oświadcza, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr …………………., znajdującego się w budynku wielolokalowym w …………………………, przy ul. …………………………………………, o powierzchni ……………… m2, dla którego Sąd …………………… w ………………, Wydział ………………………… prowadzi księgę wieczystą pod numerem …………………………………… (dalej: „Lokal mieszkalny”),
2. Lokal mieszkalny usytuowany jest na …… kondygnacji budynku wielolokalowego, o którym mowa w pkt 1) powyżej i składa się z ................ pomieszczeń (pokój, kuchnia, przedpokój, łazienka z w.c., ...........................), o łącznej powierzchni ................(....................) m2, wyposażony jest we wszystkie urządzenia komunalne, tj. centralne ogrzewanie, ciepłą wodę, instalację gazową, elektryczną i wodno-kanalizacyjną. Do Lokalu mieszkalnego przynależy komórka lokatorska oznaczona nr ……*, piwnica oznaczona nr .....*;
3. Lokal mieszkalny należy do jego majątku osobistego, na dowód czego Sprzedawca przedkłada aktualny odpis z tejże księgi wieczystej, stanowiący załącznik do Umowy.

Przedmiot umowy

Kolejnym istotnym elementem jest precyzyjne określenie zobowiązań stron, tak jak to zostało uczynione w § 2 omawianego wzoru umowy, a mianowicie, że strony zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną, tj. umowę sprzedaży opisanego lokalu.

§ 2 Przedmiot Umowy
1. Przedmiotem Umowy jest zobowiązanie Stron do zawarcia umowy sprzedaży (dalej: „Umowa przyrzeczona”) Lokalu mieszkalnego.
2. Strony oświadczają, że znany jest im stan prawny oraz faktyczny Lokalu mieszkalnego.

Cena

W umowie musi znaleźć się również ustalenie ceny, za jaką zostanie przeniesiona własność lokalu. Doprecyzowanie poprzez wskazanie zarówno kwoty liczbowej, jak i słownie pozwala uniknąć nieporozumień w razie popełnienia omyłki pisarskiej. Należy również precyzyjnie wskazać, w jakim terminie oraz w jaki sposób ma nastąpić zapłata ceny. Strony mogą umówić się, że część ceny zostanie wpłacona tytułem zadatku wraz z zawarciem umowy przedwstępnej, zaś pozostała cześć wraz z zawarciem umowy przyrzeczonej.

§ 3 Cena
1. Sprzedawca oświadcza, że zobowiązuje się sprzedać Kupującemu Lokal mieszkalny za cenę ………………………………… zł (słownie: ………………… złotych) (dalej: „Cena”), a Kupujący oświadcza, że zobowiązuje się kupić od Sprzedawcy Lokal mieszkalny za wskazaną Cenę.
2. Strony zgodnie ustalają, że Cena zostanie zapłacona w następujący sposób:
a. kwota ……………… zł (słownie: …………………… złotych) - tytułem zadatku (dalej: „Zadatek”), zostanie Sprzedawcy zapłacona przez Kupującego przelewem na rachunek bankowy Sprzedawcy prowadzony przez ……………………………… o numerze ………………………..………………………
• w terminie …………… dni od dnia zawarcia Umowy, co Sprzedawca pokwituje na piśmie*
• w dniu zawarcia Umowy, co Sprzedawca niniejszym potwierdza*
i w razie zawarcia Umowy przyrzeczonej, Zadatek zostanie zaliczony na poczet Ceny;
b. kwota ……………………….. zł (słownie: …………………..………………… złotych) – tytułem zapłaty pozostałej części Ceny, Kupujący zapłaci Sprzedawcy przelewem na rachunek bankowy prowadzony przez ……………………… o numerze ………………………………
• w terminie …………… dni od dnia zawarcia Umowy*
• w dniu zawarcia Umowy przyrzeczonej*.
3. Strony postanawiają, że koszty zawarcia Umowy przyrzeczonej poniesie Kupujący/Sprzedawca* z wyłączeniem podatku od czynności cywilnoprawnych, do zapłaty którego obowiązany jest Kupujący.

Zawarcie umowy przyrzeczonej – zadatek/kara umowna

Strony w umowie przedwstępnej powinny wyznaczyć termin, do którego należy zawrzeć umowę przyrzeczoną. Taka regulacja ułatwi egzekwowanie obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej. W umowie przedwstępnej strony mogą także zastrzec, że Kupujący uiści na rzecz Sprzedawcy odpowiednią kwotę tytułem zadatku. Zadatek ten pozwoli zabezpieczyć interesy Stron na wypadek niewykonania umowy przez którąkolwiek z nich. Mianowicie, w razie niewykonania umowy przez Sprzedawcę, tj. przez niezawarcie przez niego umowy przyrzeczonej, Kupujący może od umowy odstąpić i żądać od Sprzedawcy zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. W odwrotnej sytuacji, jeżeli to Kupujący nie wykona umowy, Sprzedawca będzie mógł odstąpić od umowy, a otrzymany zadatek zachować. Owe odstąpienie od umowy spowoduje, że umowa przedwstępna będzie traktowana jako niezawarta.

W umowie tego rodzaju możliwe jest również wprowadzenie postanowień dotyczących kary umownej na wypadek niewykonania zobowiązania przez którąkolwiek ze stron. Kara umowna ma to znaczenie, że w razie jej wprowadzenia do umowy, jej zapłata jest należna drugiej stronie niezależnie od tego, czy druga strona poniosła jakąkolwiek szkodę spowodowaną niezawarciem umowy przyrzeczonej.

§ 4 Zawarcie Umowy przyrzeczonej - zadatek/kara umowna
1. Strony postanawiają, że Umowa przyrzeczona zostanie zawarta nie później niż do dnia ……………………… r.
2. Kupujący/Sprzedawca* jest uprawniony do wybrania notariusza, który sporządzi akt notarialny obejmujący Umowę przyrzeczoną.
3. Strony postanawiają, że koszty zawarcia Umowy przyrzeczonej poniesie Kupujący/Sprzedawca*, z wyłączeniem podatku od czynności cywilnoprawnych, do zapłaty którego obowiązany jest Kupujący.
4. W przypadku niezawarcia Umowy przyrzeczonej wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi jedna ze Stron, druga Strona może bez wyznaczania dodatkowego terminu od Umowy odstąpić i otrzymany Zadatek zatrzymać, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.*/ W przypadku niezawarcia Umowy przyrzeczonej wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi jedna ze Stron, jest ona zobowiązana do zapłacenia drugiej Stronie kary umownej w wysokości …………….. (słownie: ……………………….). Kara umowna powinna zostać zapłacona w terminie ……………. dni od dnia, do którego Umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta.

Przekazanie lokalu mieszkalnego

W umowie przedwstępnej warto również ustalić, kiedy nastąpi przekazanie kluczy do lokalu i w jaki sposób będzie się to odbywać. Najczęściej Strony w chwili przekazania sporządzają protokół zdawczo-odbiorczy, którego wzór stanowić może załącznik do umowy.

§ 5 Przekazanie Lokalu mieszkalnego
1. Sprzedawca zobowiązany jest do przekazania Kupującemu Lokalu mieszkalnego oraz kluczy do Lokalu mieszkalnego w terminie …………….. dni od dnia zawarcia Umowy przyrzeczonej.
2. Przekazanie Lokalu mieszkalnego zostanie potwierdzone protokołem sporządzonym przez Strony.

Postanowienia końcowe

W każdej umowie znajdują się również tzw. postanowienia końcowe, odnoszące się do całej umowy, mające na celu wskazanie kierunków interpretacyjnych w razie wątpliwości oraz możliwości stosowania przepisów prawa w odniesieniu do kwestii, które nie zostały przewidziane przez strony w umowie. W tej części znajdziemy również zapisy dotyczące formy, w jakiej należy dokonać zmiany umowy. Wskazany w omawianym wzorze rygor nieważności oznacza, że wszelkie zmiany, które strony dokonają w sposób inny niż pisemny (np. ustnie), będą nieważne i strony nie będą nimi związane.

Należy również pamiętać, że umowa dla swej ważności wymagać będzie podpisów każdej ze stron. Do umowy możemy załączyć dokumenty związane z przedmiotem umowy, w tym przypadku będzie to wydruk z księgi wieczystej lokalu.

§ 6 Postanowienia końcowe
1. Postanowienia Umowy stanowią całość porozumienia między Stronami i zastępują wszelkie wcześniejsze umowy, porozumienia i uzgodnienia, ustne lub pisemne, pomiędzy jej Stronami w odniesieniu do jej przedmiotu. Wszelkie załączniki wskazane w treści Umowy stanowią jej integralną część.
2. Wszystkie nagłówki Umowy zostały umieszczone wyłącznie w celu ułatwienia orientacji w jej treści i nie mają wpływu na interpretację postanowień Umowy.
3. W sprawach nieuregulowanych w Umowie zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego.
4. Wszelkie zmiany Umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
5. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron.

Pobierz darmowy wzór umowy sprzedaży mieszkania z zadatkiem:

Pobierz DOC

Pobierz PDF

Aneta Frydrych - Aplikant w Lubasz i Wspólnicy - Kancelarii Radców Prawnych sp.k. Praktykę związaną z obsługą prawną rozpoczęła w ramach Kliniki Prawa Wydziału Prawa i Administracji w Łodzi, posiada doświadczenie związane z prawa cywilnym, w szczególności odpowiedzialności odszkodowawczej i ochrony dóbr osobistych. Aplikantka II roku aplikacji radcowskiej w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Łodzi. Absolwentka Wydziału Prawa i Administracji, Uniwersytetu Łódzkiego. Tytuł magistra uzyskała, broniąc pracy dyplomowej z zakresu postępowania karnego.