Rynek pośrednictwa w ostatnich latach uległ znacznym przemianom i profesjonalizacji. Jednym z jej przejawów jest odchodzenie od modelu samodzielnego wykonywania wszelkich czynności związanych z przygotowaniem oferty nieruchomości na rzecz nowoczesnego zarządzania biznesem, w ramach którego coraz więcej usług potrzebnych do poprawnego wykonania usługi pośrednictwa jest zlecanych zewnętrznym, wyspecjalizowanym firmom.

Nikogo już nie dziwi korzystanie z pomocy homestagera, twórcy wirtualnych wizyt, operatora dronów czy profesjonalnego fotografa. Usługa wykonana przez specjalistę jest zazwyczaj bardzo wysokiej jakości, a w całkowitym rozliczeniu jest często także tańsza niż samodzielne zajmowanie się przez pośrednika każdym aspektem sprzedaży nieruchomości. Warto natomiast relacje z takimi podwykonawcami ubrać w ramy umowy, która dokładnie opisze wzajemne oczekiwania i obowiązki, ale zapewni także bezpieczne w aspekcie prawnym korzystanie z efektów pracy takich profesjonalistów.

W artykule skupię się na problemach prawnych współpracy pośrednika z fotografem, gdyż mamy tutaj do czynienia ze zbiegiem wielu problemów prawnych, zwłaszcza na gruncie własności intelektualnej, a tematyka ta nadal jest słabo znana na rynku pośrednictwa. Warto jednak zauważyć, że rozważania poniższe można prawie bezpośrednio przenieść na usługi świadczone z wykorzystaniem dronów lub polegające na tworzeniu wirtualnych wizyt w nieruchomościach. W praktyce zresztą te usługi są często łączone w pakiety i są świadczone przez te same podmioty. Jak zatem podpisać umowę z fotografem, aby zapewniała nam ona swobodę w dysponowaniu zdjęciami, nie narażała nas na dodatkowe roszczenia fotografa lub osób trzecich, zwłaszcza po zakończeniu współpracy z danym fotografem, a jednocześnie dawała też bezpieczeństwo i komfort pracy fotografowi?

Umowa powinna zapewniać swobodę w dysponowaniu zdjęciami oraz chronić przed dodatkowymi roszczeniami fotografa lub osób trzecich.

Podstawowe założenia umowy

Na początek musimy poczynić kilka założeń do treści umowy, które pozwolą nam uniknąć teoretycznych dywagacji oraz uproszczą proces negocjowania i podpisania umowy. Zakładamy, że:

•  fotografie stworzone przez fotografa stanowią utwór w rozumieniu prawa autorskiego. Pociąga to za sobą konsekwencje w zakresie formy i treści umowy. Jak stanowi ustawa z dnia 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych (dalej ustawa Pr. Aut.): Art.1.1  Przedmiotem  prawa  autorskiego  jest  każdy  przejaw  działalności twórczej o indywidualnym charakterze, ustalony w jakiejkolwiek postaci, niezależnie od wartości, przeznaczenia i sposobu wyrażenia (utwór). 2. W szczególności przedmiotem prawa autorskiego są utwory: 3)  fotograficzne; 4. Ochrona  przysługuje  twórcy  niezależnie  od  spełnienia  jakichkolwiek formalności;
• przyjmujemy model przeniesienia praw autorskich na wszelkich znanych polach eksploatacji, a nie udzielenia licencji na korzystanie z utworu;
  Art. 41. 1. Jeżeli ustawa nie stanowi inaczej: 1)  autorskie prawa majątkowe mogą przejść na inne osoby w drodze dziedziczenia lub na podstawie umowy; 2)  nabywca autorskich praw majątkowych może przenieść je na inne osoby, chyba że umowa stanowi inaczej. 2. Umowa  o przeniesienie  autorskich  praw  majątkowych  lub  umowa o korzystanie z utworu, zwana dalej „licencją”, obejmuje pola eksploatacji wyraźnie w niej wymienione;
• wynagrodzenie przyjęte w umowie stanowi całość rozliczeń z fotografem, obejmuje płatność za nabycie praw majątkowych na wszystkich polach eksploatacji oraz wykonywanie praw zależnych i jest świadczeniem jednorazowym.

fot. George Milton / pexels.com

Co powinna regulować umowa

Typowa umowa z fotografem na rynku nieruchomości powinna zatem regulować następujące kwestie oraz zawierać postanowienia takie jak:

1. poprawne oznaczenie stron umowy; niezwykle ważne jest, aby mieć pewność, że drugiej stronie przysługują prawa autorskie do zdjęć i jest ona uprawniona do rozporządzania nimi. Zawsze to weryfikujmy, zwłaszcza w umowach ze spółkami cywilnymi lub handlowymi, na jakiej podstawie przysługują im prawa autorskie, pamiętając, że co do zasady utwór stworzony w ramach stosunku pracy należy do pracodawcy (art. 12. Ustawy Pr. Aut.).
2. miejsce i datę zawarcia umowy – dla celów dowodowych;
3. rodzaj dyspozycji majątkowymi prawami autorskimi – czy dochodzi do przeniesienia praw autorskich czy tylko do udzielenia licencji. Dla pośrednika lepszym rozwiązaniem jest definitywne nabycie praw niż uzyskanie licencji, która co do zasady ma charakter zezwolenia czasowego. Wyraźnie też wpiszmy prawo do dalszego rozporządzania tymi prawami, co może okazać się pomocne przy zmianie formy prawnej prowadzenia działalności, przekształcaniu firmy lub jej sprzedaży;
4. w umowach prawnoautorskich musimy wskazać tzw. pola eksploatacji utworu. Art. 50 ustawy Pr. Aut. przewiduje, że odrębne pola eksploatacji stanowi w szczególności: w zakresie utrwalania i zwielokrotniania utworu – wytwarzanie określoną techniką egzemplarzy utworu, w tym techniką drukarską, reprograficzną, zapisu magnetycznego oraz techniką cyfrową; w zakresie obrotu oryginałem albo egzemplarzami, na których utwór utrwalono – wprowadzanie do obrotu, użyczenie lub najem oryginału albo egzemplarzy; w zakresie rozpowszechniania utworu w sposób inny niż określony powyżej – publiczne wykonanie, wystawienie, wyświetlenie, odtworzenie oraz nadawanie i reemitowanie, a także publiczne udostępnianie utworu w taki sposób, aby każdy mógł mieć do niego dostęp w miejscu i w czasie przez siebie wybranym. Pamiętajmy, że pola eksploatacji to nie to samo co sposób wykorzystania. Sposobem  korzystania jest np.  wykorzystanie zdjęcia na portalu ogłoszeniowym, profilu firmowym na Facebooku lub w folderze prezentowanym podczas dnia otwartego na nieruchomości;
5. oprócz nabycia autorskich praw majątkowych musimy jeszcze uzyskać prawo do wykonywania tzw. praw zależnych, czyli do przerabiania zdjęcia, jego zmiany, np. kolorystyki zdjęcia, tworzenia kolaży, nanoszenia logo firmowego itd. (Art. 2. 1.  Opracowanie  cudzego  utworu,  w szczególności  tłumaczenie, przeróbka, adaptacja, jest przedmiotem prawa autorskiego bez uszczerbku dla prawa do utworu pierwotnego. 2. Rozporządzanie  i korzystanie  z opracowania  zależy  od  zezwolenia twórcy utworu pierwotnego (prawo zależne), chyba że autorskie prawa majątkowe do utworu pierwotnego  wygasły. (…) 5. Na  egzemplarzach  opracowania  należy  wymienić  twórcę  i tytuł  utworu pierwotnego);
6. dokładne opisanie utworu, co nabywamy, jak ma być wykonana sesja, ile zdjęć finalnie otrzymamy, czy będą to zdjęcia już obrobione, w jakim standardzie, czy otrzymamy także „surowe” pliki, w jakim terminie otrzymamy finalny produkt; czy fotograf wymaga naszej asysty podczas sesji, umówienia spotkania z właścicielem czy też przekażemy mu tylko dane kontaktowe i resztę czynności fotograf wykonuje samodzielnie;
7. nie można przenieść praw osobistych (np. prawa do oznaczenia utworu imieniem i nazwiskiem lub pseudonimem). Warto natomiast uzyskać zgodę na rozpowszechnianie zdjęć bez oznaczania ich autorstwa. Zazwyczaj bowiem pośrednik nie opisuje każdego zdjęcia wystawianego w witrynie lub na portalu imieniem i nazwiskiem fotografa;
8. fotografowi może zależeć, mimo sprzedaży praw majątkowych, na wykorzystaniu zdjęć we własnym portfolio lub na stronie internetowej. Jak najbardziej można się na to zgodzić bez uszczerbku dla interesów pośrednika;
9. umowa powinna określać, że wynagrodzenie, które otrzyma fotograf, stanowi całkowite rozliczenie finansowe pomiędzy stronami i obejmuje wynagrodzenie za przeniesienie praw majątkowych, za wykonywanie praw zależnych i za wszelkie zgody udzielone przez fotografa np. na rozpowszechnianie zdjęć lub ich przeróbek bez oznaczenia autorstwa;
10. fotograf podczas wykonywania sesji nie powinien naruszać praw osób trzecich, np. do wykorzystania wizerunku lub kwestii związanych z ochroną danych osobowych, prawa do prywatności, np. podczas fotografowania okolicy, sąsiedztwa (art. 81. 1.  Rozpowszechnianie  wizerunku  wymaga  zezwolenia  osoby  na  nim przedstawionej.  W braku  wyraźnego  zastrzeżenia  zezwolenie  nie  jest  wymagane, jeżeli osoba ta otrzymała umówioną zapłatę za pozowanie. 2. Zezwolenia nie wymaga rozpowszechnianie wizerunku: 1)  osoby powszechnie znanej, jeżeli wizerunek wykonano w związku z pełnieniem przez  nią  funkcji  publicznych,  w szczególności  politycznych,  społecznych, zawodowych; 2)  osoby stanowiącej jedynie szczegół całości takiej jak zgromadzenie, krajobraz, publiczna impreza);
11. okres obowiązywania umowy – czy umowa to jednorazowe zlecenie czy też podpisujemy tzw. umowę ramową, która ogólnie i na dłuższy okres określa wzajemne prawa i obowiązki, a następnie sukcesywnie uzupełniamy ją konkretnymi zleceniami; przesłanki, terminy i sposoby wypowiedzenia;
12. inne postanowienia: ewentualne kary umowne za nieprawidłowe wykonywanie poszczególnych obowiązków, klauzule poufności, ochrony przekazanych danych osobowych.

fot. JESHOOTS.com / pexels.com

Forma umowy

Musimy się jeszcze pochylić nad formą umowy. Jeśli decydujemy się na model przeniesienia praw autorskich, to umowa taka musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności (art. 53 ustawy Pr. Aut.).  Analogiczny skutek osiągniemy, używając kwalifikowanego podpisu elektronicznego i dopełniając wymogów formy elektronicznej (art. 78(1) kodeksu cywilnego).  Nie wystarczy tutaj zatem umowa zawarta mailowo lub poprzez formularz zamówienia na firmowej stronie internetowej fotografa.

Warunkiem skutecznego przeniesienia praw autorskich jest umowa w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Pewnym rozwiązaniem może być zawarcie ogólnej umowy ramowej i uzupełnianie jej pojedynczymi zleceniami. Jakkolwiek istnieje tutaj pewne ryzyko wynikające z ustawy Pr. Aut. – art. 41. 3. Nieważna  jest  umowa  w części  dotyczącej  wszystkich  utworów  lub wszystkich  utworów  określonego  rodzaju  tego  samego  twórcy  mających  powstać w przyszłości oraz  z przepisów kodeksu cywilnego o formie czynności prawnych: art. 77. § 1.  Uzupełnienie  lub  zmiana  umowy  wymaga  zachowania  takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia.  Optymalnym rozwiązaniem jest zatem uzależnienie zapłaty wynagrodzenia od dostarczenia przez fotografa, np. w postaci odpowiedniej wzmianki na fakturze, potwierdzenia w formie pisemnej, że kolejna partia zdjęć jest objęta pierwotną umową ramową i przenosi do nich prawa majątkowe. Jeszcze lepszym rozwiązaniem będzie wdrożenie przez strony umowy kwalifikowanych podpisów elektronicznych, które znacznie ułatwią i przyśpieszą podpisywanie umów lub nowych zleceń na sesje fotograficzne, a jednocześnie czynią zadość wymogom formalnym.  Poza propozycjami wskazanymi przeze mnie mamy sporą swobodę w kształtowaniu treści relacji prawnej z fotografem, gdyż umowa taka ma charakter profesjonalny i nie jesteśmy związani ograniczeniami prawa konsumenckiego.

Umowa jest na zły czas

Można zatem pokusić się o konkluzję, że umowa z fotografem nie jest umową o zamówienie prostej usługi, lecz do jej stworzenia wymagana jest szersza wiedza nie tylko z prawa cywilnego, ale przede wszystkim z prawa autorskiego, które stawia takiej umowie szereg wymagań co do treści i co do formy.  Jak pośrednik ma dochodzić roszczeń od innego pośrednika, który przywłaszcza sobie zdjęcia z ofert, jeśli nie jest w stanie wykazać tytułu prawnego do tych zdjęć? Jak pośrednik chce się bronić przed roszczeniami klienta lub fotografa, kiedy sam nie zadbał o prawa autorskie do wykorzystywanych w działalności zdjęć lub filmów? Być może część pośredników po lekturze tego artykułu zrewiduje swoje dotychczasowe praktyki zamawiania usług fotograficznych mailowo lub przez telefon i opieranie się na ustnych ustaleniach. Profesjonalny pośrednik musi dbać o bezpieczeństwo prawne swoje, klientów i kontrahentów biznesowych, jeśli profesjonalizm ma być immanentną cechą jego biznesu, a nie tylko marketingowym frazesem.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Rafał Szczeponek - Prawnik z wykształcenia, pośrednik z zamiłowania i przekonania, prowadzi własne biuro nieruchomości od 2006 r., szkoli na kursach licencyjnych, seminariach i na studiach podyplomowych, zwłaszcza z zagadnień prawnych obrotu nieruchomościami i pośrednictwa w ramach projektu Adomo Consulting.