„Nie płacisz podatków? Gratulacje, właśnie zakwalifikowałeś się do darmowego pobytu w rządowym ośrodku wypoczynkowym.” Ten cytat mógłby być traktowany jako naprawdę zabawny przykład typowego oddziaływania na społeczeństwo, gdyby rzeczywiście nie był prawdziwie aktualny.

Istniejące tytuły podatkowe pozwalają wysnuć tezę, że tak na dobrą sprawę mamy każdy obszar życia opodatkowany, a część krzyżuje się ze sobą, tworząc podwójne lub potrójne sfery opodatkowania.

Nie inaczej jest na polu nieruchomości. Tutaj mamy podatki obecne na każdym kroku, już od momentu zakupu nieruchomości (kiedy to mamy podatek PCC lub VAT), następnie podatek dochodowy od sprzedaży tejże nieruchomości, jeżeli pozbędziemy się jej wcześniej niż przed upływem 5 lat, za samo posiadanie nieruchomości również musimy zapłacić podatki.

Jakiekolwiek próby uproszczenia systemu podatkowego powinny rozpocząć się właśnie na polu podatków od nieruchomości, gdzie obciążenia i wszelkiego rodzaju daniny dublują się, co jest bardzo niekorzystne dla podatnika – tak naprawdę stale rośnie koszt zarówno nabycia, jak i samego posiadania nieruchomości.

Budowla, czyli co?

Budowlą jest obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, a także urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego związane z obiektem budowlanym, które zapewnia możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Jest to ogólna definicja budowli wskazana w przepisach prawa budowlanego. Dla potrzeb niniejszego tekstu warto również uściślić, czym będzie budowla związana z prowadzeniem działalności gospodarczej, kiedy to budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą wykorzystywane są z tą działalnością. Ciekawym rozwinięciem jest tu wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 24 lutego 2021 r., w którym ocena istnienia związku z działalnością gospodarczą będzie dokonywana przez pryzmat ogółu okoliczności istniejących w danym stanie faktycznym, a nie jedynie w oparciu o przesłankę posiadania gruntu.

Jaki podatek dotyczy budowli?

Podstawą opodatkowania budowli (lub ich części) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej jest wartość początkowa ustalana zgodnie z przepisami o podatkach dochodowych.

Chodzi o wartość, która:

• służy do obliczania amortyzacji w danym roku (czyli niepomniejszona o dotychczasowe odpisy amortyzacyjne),
• a jeśli amortyzacja została już zakończona, to bierze się wartość z dnia 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego.

Wyjątki od zasady

Od ogólnej zasady ustalania podstawy opodatkowania budowli istnieją trzy wyjątki:

1. Po pierwsze, jeśli budowla była przedmiotem umowy leasingu, a odpisów amortyzacyjnych dokonywał korzystający (leasingobiorca), to po przejęciu budowli przez właściciela, podstawę opodatkowania stanowi jej wartość początkowa sprzed zawarcia pierwszej umowy leasingu, powiększona o dokonane ulepszenia i niepomniejszona o spłaty wartości początkowej.
2. Po drugie, jeżeli od budowli lub jej części nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych, to podstawę opodatkowania stanowi jej wartość rynkowa, określona przez podatnika na dzień powstania obowiązku podatkowego.
3. Po trzecie, jeżeli taka budowla (od której nie dokonuje się amortyzacji) została ulepszona lub nastąpiła aktualizacja wyceny zgodnie z przepisami o podatkach dochodowych, to podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa na dzień 1 stycznia roku podatkowego następującego po roku, w którym dokonano ulepszenia lub aktualizacji wyceny.

Jak prawidłowo ustalić wartość budowli i uniknąć kosztownych błędów?

W przypadku, gdy podstawą opodatkowania budowli jest wartość rynkowa, podatnik ma aktywną rolę – to on jest zobowiązany do jej określenia.

Jeśli jednak:

• nie określi tej wartości, albo
• poda wartość, która nie odpowiada wartości rynkowej,

wówczas organ podatkowy powoła biegłego rzeczoznawcę majątkowego, który ustali właściwą wartość.

Biegły działa zgodnie z przepisami ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Niebezpieczeństwo dla podatnika stanowi fakt, że jeśli podatnik nie podał wartości budowli albo jeśli podał ją, ale wartość ustalona przez biegłego okaże się wyższa o co najmniej 33%, to koszty pracy biegłego ponosi podatnik.

Dla uściślenia, w przypadku budowli położonych na terenie kilku gmin wartość budowli dla celów podatku od nieruchomości określa się osobno dla każdej gminy w sposób proporcjonalny do części budowli położonej na terenie danej gminy.

Stawka tego podatku wynosi 2% od podstawy opodatkowania. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych przewiduje zwolnienie dla pewnych kategorii budowli infrastruktury portowej, budowli infrastruktury zapewniającej dostęp do portów i przystani morskich oraz zajętych pod nie gruntów.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Jakub Spychalski - Ekspert w dziedzinie prawa, podatków oraz nieruchomości. Absolwent studiów prawniczych oraz podyplomowych z zakresu podatków i doradztwa podatkowego, łączy wiedzę akademicką z bogatym doświadczeniem praktycznym. Na co dzień działa w sektorze sprzedaży nieruchomości, doradztwa prawnego i ubezpieczeń, specjalizując się w obsłudze klientów i nieruchomości z rynku pierwotnego. Wyróżnia się innowacyjnym podejściem do biznesu. W swojej firmie, Biuro Osiedlowe, wdraża ekologiczne rozwiązania, takie jak dojazdy rowerem do pracy, coworking oraz zdalne zawieranie umów, co zmniejsza ślad węglowy. Jego działania łączą troskę o środowisko z efektywną obsługą klienta. Jest inicjatorem licznych inicjatyw edukacyjnych, w tym webinarów poświęconych podatkom, nieruchomościom i ubezpieczeniom.