Czy znajomość zasad dotyczących spadkobrania może okazać się przydatna w pracy pośrednika? Zdecydowanie tak.

1. Po pierwsze – osoby, które otrzymują nieruchomość w spadku, często decydują się na jej sprzedaż. Wobec pośrednika legitymują się wówczas dokumentami spadkowymi. Profesjonalista powinien mieć wiedzę niezbędną do oceny tych dokumentów.
2. Po drugie – pośrednik powinien móc odpowiedzieć na wątpliwości klientów kupujących, którzy czasem obawiają się transakcji dokonywanych ze spadkobiercami.
3. Po trzecie – jeśli pośrednik styka się z tematyką spadkobrania, warto, aby znał podstawowe zasady dotyczące spadków oraz, aby był na bieżąco ze zmianami przepisów.

Podstawowe reguły spadkobrania

Spadkobiercą nieruchomości można zostać na podstawie testamentu lub – w razie jego braku – przepisów ustawy, a dokładniej kodeksu cywilnego.

Spadkodawca chce podzielić majątek według własnego pomysłu – testament jest najlepszym rozwiązaniem.

Spadkodawca może sporządzić testament własnoręczny albo udać się do notariusza, przed którym oświadczy swoją ostatnią wolę. Są to dwie równorzędne pod względem skuteczności formy pisania testamentów. Napisanie testamentu własnoręcznego jest o tyle trudniejsze, że musi on odpowiadać wymogom przepisów, co czasami powoduje błędy w jego sporządzeniu i w konsekwencji nieważność. Swoim klientom zawsze zalecam wizytę w kancelarii notarialnej.
Dopuszczalne jest sporządzenie testamentu tzw. urzędowego, przed urzędnikami wysokiej rangi (m.in. przed wójtem, burmistrzem czy prezydentem miasta). Nie jest to jednak popularna forma wyrażania ostatniej woli.

Spadkodawca może sporządzić testament własnoręczny, udać się do notariusza lub sporządzić go w szczególnej formie.

Lecisz samolotem – możesz sporządzić testament w szczególnej formie

Ustawodawca przewidział również formy szczególne testamentów, które są stosowane w sytuacjach, gdy napisanie testamentu własnoręcznego, a tym bardziej udanie się do notariusza, jest niemożliwe.

Zatem można swoją ostatnią wolę oświadczyć ustnie w obecności co najmniej trzech świadków. Taki sposób jest stosowany tylko wtedy, gdy istnieje obawa rychłej śmierci spadkodawcy albo jeżeli wskutek szczególnych okoliczności zachowanie zwykłej formy testamentu jest niemożliwe lub bardzo utrudnione. Pojęcie szczególnych okoliczności może być interpretowane na różne sposoby.

Ponadto podczas podróży polskim statkiem morskim lub samolotem można sporządzić testament w ten sposób, że spadkodawca może oświadczyć swą wolę dowódcy statku lub jego zastępcy w obecności dwóch świadków. Sposoby te zadziałają w przypadku realnej groźby nastąpienia katastrofy lotniczej czy morskiej.

Żołnierze Polskich Sił Zbrojnych mogą skorzystać ze szczególnej formy testamentu wojskowego. Będzie to przydatne w przypadku udziału w działaniach wojennych.
Znamienne jest to, że świadkiem przy sporządzaniu testamentu nie może być osoba, dla której w testamencie została przewidziana jakakolwiek korzyść.
Wszystkie testamenty szczególne łączy jedna cecha – tracą one moc z upływem sześciu miesięcy od ustania okoliczności, które uzasadniały niezachowanie podstawowej formy testamentu zwykłego (na przykład, gdy ustaje obawa rychłej śmierci lub kończy się podróż statkiem morskim).

Brak testamentu? Ustawodawca ma na to lekarstwo

Jeśli zmarły nie pozostawił testamentu, spadkobierców ustala się według zasad ściśle określonych przepisami. Wskazują one krąg spadkobierców ustawowych i kolejność dziedziczenia oraz przypadające spadkobiercom udziały w spadku. Do spadkobierców ustawowych należy zarówno najbliższa rodzina, jak i bardzo dalecy krewni.

Jeśli zmarły nie pozostawił testamentu, spadkobierców ustala się według zasad ściśle określonych przepisami.

Zachowek – często mylnie nazywany „zachówkiem”

Jeśli zmarła osoba sporządziła testament, w którym pominęła spadkobierców ustawowych, mają oni prawo do żądania zachowku. Należy się on zstępnym (dzieciom, wnukom, prawnukom), małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy. Wysokość zachowku wynosi połowę wartości tego, co taka osoba otrzymałaby w spadku. Małoletni i osoby trwale niezdolne do pracy mają uprzywilejowaną pozycję, albowiem są one uprawnione do otrzymania dwóch trzecich wartości swojego udziału spadkowego.

Wydziedziczenie

Jeśli przyszły spadkobierca postępuje niewłaściwie wobec spadkodawcy, może się okazać, że nie otrzyma spadku albo należnego mu zachowku. Pozbawienie prawa do zachowku może wynikać wyłącznie z woli spadkodawcy i może być uzasadnione na przykład popełnieniem przez wydziedziczaną osobę umyślnego przestępstwa przeciw życiu wobec osoby najbliższej spadkodawcy.

Ponadto już po śmierci spadkodawcy sąd może uznać spadkobiercę za niegodnego. Powodów jest kilka, miedzy innymi, jeśli spadkobierca podstępem lub groźbą zmusił spadkodawcę do sporządzenia testamentu o określonej treści.

Zmiany w przepisach dotyczących spadków

Najpoważniejsza zmiana przepisów dotyczących spadkobrania obowiązuje od 15 listopada 2023 roku. Na podstawie tej nowelizacji wyłączona została możliwość dziedziczenia ustawowego wobec dalekich krewnych spadkodawcy. Ponadto dodano nowe przesłanki umożlwiające uznanie spadkobiercy za niegodnego. Obecnie jest to możliwe, gdy taka osoba uporczywie uchylała się od wykonywania wobec spadkodawcy obowiązku alimentacyjnego albo obowiązku pieczy nad spadkodawcą, w szczególności wynikającego z władzy rodzicielskiej, opieki, małżeńskiego obowiązku wzajemnej pomocy albo obowiązku wzajemnego szacunku i wspierania się rodzica i dziecka.

Testament nagrywany telefonem? Już wkrótce

Znany jest także projekt nowelizacji zakładający rewolucyjne rozwiązania w polskim prawie spadkowym (numer projektu UD30, dostępny na stronach legislacji rządowej). Nowe rozwiązania wychodzą naprzeciw postępowi technologicznemu. Należy przyjąć, że już wkrótce dopuszczalne będzie sporządzenie testamentu ustnego audiowizualnego jako forma testamentu szczególnego, stosowana tylko w szczególnych i nagłych okolicznościach, uzasadniających obawę rychłej śmierci spadkodawcy.

Już wkrótce dopuszczalne będzie sporządzenie testamentu ustnego audiowizualnego.

Oświadczenie stanowiące ostatnią wolę będzie można utrwalić za pomocą urządzenia rejestrującego obraz i dźwięk na trwałym nośniku informacji, czyli jednym słowem na przykład poprzez nagranie filmiku w telefonie. Takie nagranie będzie miało krótką żywotność, albowiem będzie musiało być w krótkim terminie potwierdzone przed sądem.

Ustawodawca planuje wprowadzenie do kodeksu cywilnego szczegółowych zasad sporządzania testamentów wojskowych, jak również bardziej restrykcyjnych ogólnych reguł sporządzania testamentów szczególnych.

Dokumenty spadkowe

Spadkobierca, który zamierza sprzedać nieruchomość otrzymaną w spadku, musi uzyskać potwierdzenie, że jest on uprawniony do dysponowania odziedziczonym majątkiem. Nie wystarczy tu okazanie pośrednikowi testamentu (niestety tak czasem się zdarza). Jedynymi dokumentami uprawniającymi do sprzedaży w tej sytuacji będzie akt poświadczenia dziedziczenia lub wydane przez sąd orzeczenie – stwierdzenie nabycia spadku.

Akt poświadczenia dziedziczenia (nazywany w skrócie APD) jest sporządzany tylko wtedy, gdy nie ma wątpliwości co do kręgu spadkobierców i zasad dziedziczenia. Jest on poprzedzony spisaniem protokołu dziedziczenia, w którym to opisuje się również nieruchomości objęte spadkiem (ważne przy ustalaniu, czy nieruchomość wchodziła w skład spadku). Jest to szybki sposób na uzyskanie uprawnień do rozporządzania nieruchomością.

Postępowanie sądowe jest bardziej czasochłonne niż wizyta u notariusza. Jeżeli uczestnicy takiego postępowania są dodatkowo w sporze co do na przykład autentyczności testamentu, będzie ono trwało latami. Zakończone zostanie wydaniem stwierdzenia nabycia spadku. Takie orzeczenie musi być zaopatrzone w klauzulę wykonalności, o czym klienci często nie wiedza. Pośrednik powinien zatem poinformować klienta o konieczności uzyskania takiej klauzuli, jak również o konieczności uzyskania stosownego zaświadczenia z urzędu skarbowego, niezbędnego do przeprowadzenia transakcji sprzedaży. Uzyskanie zaświadczenia dotyczy każdego przypadku spadkobrania i każdego spadkobiercy, niezależnie od tego, czy jest on osobą bliską spadkodawcy, czy nie.

Europejskie poświadczenie spadkowe (EPS) jest trzecim rodzajem dokumentu spadkowego, z którym może się zetknąć pośrednik. Jest wydawane, gdy śmierć spadkodawcy nastąpiła po 16 sierpnia 2015 r. i jest uznawane we wszystkich państwach członkowskich bez konieczności przeprowadzania specjalnej procedury.

Bezcenne rejestry

To, czy po osobie zmarłej przeprowadzono postępowanie spadkowe, jest łatwe do ustalenia. Wystarczy znać jej numer PESEL (będzie widoczny na przykład w księdze wieczystej). Teraz należy zajrzeć do Rejestru Spadkowego zawierającego informacje o zarejestrowanych notarialnych aktach poświadczenia dziedziczenia (od 1 marca 2009 r.) oraz sądowych stwierdzeniach nabycia spadku i europejskich poświadczeniach spadkowych (od 8 września 2016 r.). Dostęp do rejestru jest bezpłatny.

Najczęściej zadawane pytania

• Jeżeli wydany akt poświadczenia dziedziczenia zostanie unieważniony, ponieważ pojawią się nowe okoliczności, które zostały zatajone przed notariuszem (na przykład w APD zostanie pominięty jeden członek rodziny), to czy umowa sprzedaży dokonana na podstawie takiego dokumentu będzie nieważna?

Na szczęście taka sprzedaż podlega ochronie. Zgodnie z art. 1028 kodeksu cywilnego, w prostym przełożeniu na praktykę pośrednika, jeśli sprzedający legitymuje się dokumentem spadkowym (APD, EPS lub orzeczeniem sądu), który to dokument został wydany nieprawidłowo, i na podstawie tego dokumentu dokonuje sprzedaży nieruchomości, to jeśli osoba kupująca jest dobrej wierze, czyli nie wie o tym, że sprzedający w rzeczywistości nie jest spadkobiercą, nabywa skutecznie własność takiej nieruchomości. Kupujący mogą się czuć bezpiecznie.

• Czy jeśli w księdze wieczystej w dziale II „Własność” nie są wpisani spadkobiercy, to czy konieczne jest ich wpisanie przed sprzedażą mieszkania?

Zasadniczo stan prawny nieruchomości opisany w księdze wieczystej powinien być odzwierciedleniem stanu rzeczywistego, jednak często spadkobiercy zapominają o wpisaniu się do działu II księgi wieczystej prowadzonej dla odziedziczonej nieruchomości. Analizując taką księgę, pośrednik widzi dane osób zmarłych. Nie jest to problemem przy sprzedaży – jeśli spadkobiercy są w stanie wykazać swoje następstwo prawne na podstawie dokumentów, notariusz sporządzi umowę sprzedaży i zawnioskuje o wpis nowych właścicieli, z pominięciem spadkobierców. Jeśli pośrednik decyduje się na takie rozwiązanie, powinien skonsultować z notariuszem, czy posiadane dokumenty będą wystarczające do przeprowadzenia transakcji.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Ewa Klos-Rychter - Radca prawny, licencjonowany pośrednik, specjalistka w zakresie prawa cywilnego, ze szczególnym uwzględnieniem prawa nieruchomości. Właścicielka Kancelarii Prawnej oraz Biura Obrotu Nieruchomościami KLOS we Wrocławiu. Doświadczony praktyk w zakresie procesów cywilnych. Uznany wykładowca na uczelniach wyższych, szkoleniach zawodowych, konferencjach branżowych. Od 20 lat zaangażowana w rozwój zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami.