Choć apartamenty w ciepłych krajach z widokiem na morze kuszą całorocznym dochodem, to posiadanie zagranicznego lokum wiąże się też z obowiązkami wobec polskiego fiskusa. Jakie podatki trzeba zapłacić, jeśli jesteś rezydentem Polski i zarabiasz na nieruchomości za granicą?

Coraz więcej Polaków posiada nieruchomości położone za granicą. Część nabywa je z własnych środków, niejednokrotnie w celach inwestycyjnych. W destynacjach atrakcyjnych turystycznie, takich jak np. Hiszpania, posiadanie mieszkania z widokiem na morze, stanowi stabilne źródło dochodu, bo pozwala na generowanie w zasadzie całorocznych zysków z najmu.

Ponadto, w obecnych czasach, gdzie migracja ludności jest dość duża i mnóstwo osób mieszka poza granicami Polski, wielu właścicieli nieruchomości położonych poza Polską staje się nimi również na skutek dziedziczenia. Niektórzy, nie będąc zainteresowani zamieszkiwaniem na terenie nieruchomości czy też jej oddaniem do odpłatnego korzystania, decydują się na sprzedaż. Jeżeli osoby takie są polskimi rezydentami, to szacując dochód z transakcji najmu czy sprzedaży zagranicznej nieruchomości, powinny wziąć pod uwagę również aspekt podatkowy. Co do zasady bowiem dochody z wynajmu oraz zbycia nieruchomości uzyskiwane poza granicami Polski podlegają opodatkowaniu także w Polsce.

Co do zasady dochody z wynajmu oraz zbycia nieruchomości uzyskiwane poza granicami Polski podlegają opodatkowaniu także w Polsce.

Rezydencja podatkowa w Polsce

W przypadku podatku dochodowego istotne jest przede wszystkim to, czy dana osoba jest polskim rezydentem podatkowym. Zgodnie z polskim prawem, rezydentem podatkowym jest osoba, która posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej centrum interesów osobistych lub gospodarczych (ośrodek interesów życiowych) lub przebywa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 183 dni w roku podatkowym. Co warto podkreślić – każda z przesłanek jest istotna i ma samodzielny charakter. Można zatem przebywać w Polsce mniej niż pół roku, a być rezydentem podatkowym. Wystarczy, że w Polsce dana osoba ma ośrodek interesów życiowych, a zatem tu ma rodzinę, tu jest zatrudniona, tutaj zlokalizowany jest jej majątek ruchomy i nieruchomy czy tutaj koncentruje się jej wszelka działalność.

Skutkiem posiadania rezydencji podatkowej w Polsce jest zaś to, że taka osoba podlega obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów, a wiec także wówczas gdy ich źródłem jest nieruchomość położona za granicą. Warto jednak pamiętać, że w tych przypadkach, w których nieruchomość położona jest poza terytorium Polski, należy mieć na uwadze także postanowienia umów o unikaniu podwójnego opodatkowania, które to umowy mają pierwszeństwo przed polskimi ustawami. Polskę wiąże aż 91 takich umów.

Sprzedaż nieruchomości położonej za granicą a podatek dochodowy

To, czy Polak sprzedający prywatnie nieruchomość położoną w innym kraju zapłaci podatek dochodowy w Polsce, zależy nie tylko od tego, czy jest polskim rezydentem podatkowym. Nawet jeżeli tak jest, to obowiązek podatkowy w Polsce będzie na nim ciążył tylko wówczas, jeżeli sprzedaż zostanie dokonana przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie czy wybudowanie. Wyjątek może dotyczyć nieruchomości nabytej w spadku, albowiem wówczas okres 5-letni liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości przez spadkodawcę.
Z kolei dochód polskiego rezydenta z odpłatnego zbycia mieszkania położonego za granicą – w sytuacji gdy sprzedaż zostanie dokonana po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie będzie podlegał w ogóle opodatkowaniu.

Jeżeli obowiązek podatkowy w Polsce istnieje, to sposobem na uniknięcie zapłaty podatku jest skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, czyli np. zakup innego mieszkania, nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę czy domu na terenie Polski, w państwie członkowskim Unii Europejskiej, w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Aby z ulgi skorzystać, zakupu tego należy dokonać nie później niż w terminie 3 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została zbyta.

Zbywając nieruchomość przed upływem 5 lat i nie korzystając z ulgi mieszkaniowej, trzeba się liczyć z obowiązkiem zapłaty 19% podatku dochodowego i to niezależnie od tego, że ten podatek został już wcześniej zapłacony za granicą w ramach ograniczonego obowiązku podatkowego.

Nie można w tym zakresie zapomnieć o regulacjach zawartych w umowach międzynarodowych, w przypadku przywołanej już wcześniej Hiszpanii – dokładnie o treści umowy pomiędzy Rządem Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej a Rządem Hiszpanii o unikaniu podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku, podpisanej w Madrycie w dniu 15 listopada1979 r. W myśl art. 13 ust. 1 tejże umowy dochody ze zbycia majątku nieruchomego mogą być opodatkowane w tym państwie, w którym ten majątek jest położony, a więc w Hiszpanii i są opodatkowane w państwie rezydencji podatkowej. Tyle tylko, że w związku z podwójnym opodatkowaniem takiego dochodu ma zastosowanie metoda unikania podwójnego opodatkowania przewidziana w tej umowie. Najkrócej mówiąc, podatnik ma prawo odliczyć od polskiego podatku kwotę równą podatkowi zapłaconemu w Hiszpanii. Odliczenie to nie może przekroczyć kwoty podatku obliczonego od tych przychodów (dochodów) przy zastosowaniu stawki 19% i nie może przekroczyć tej części podatku, obliczonego przed dokonaniem odliczenia, która przypada na taki dochód, który był opodatkowany w Hiszpanii.

Opodatkowanie dochodów z najmu

W przypadku najmu nieruchomości zagranicznej obowiązek podatkowy w zakresie podatku dochodowego będzie analogiczny jak w przypadku dochodu ze sprzedaży nieruchomości.

Posługując się ponownie przykładem nieruchomości położonej w Hiszpanii, wyjaśnię, że dochód (przychód) polskiego podatnika z najmu może być (i jest) opodatkowany w Hiszpanii, a ponadto dochód ten będzie opodatkowany również w Polsce (zob. art. 6 ust. 3 umowy polsko-hiszpańskiej).

Jeżeli podatnik wynajmuje nieruchomość poza działalnością gospodarczą, to jedyną dostępną dla niego formą opodatkowania jest aktualnie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Dotyczy to również nieruchomości położonych za granicą niezależnie od tego, w jaki sposób opodatkowany jest najem w miejscu położenia tych nieruchomości. Tak więc polski rezydent powinien przychód z najmu do kwoty 100 000 zł opodatkować stawką 8,5% ryczałtu, a powyżej tej kwoty stawką 12,5%. Także w przypadku najmu polski podatnik ma prawo odliczyć podatek zapłacony w Hiszpanii, podobnie jak ma to miejsce w przypadku zbycia nieruchomości.

Trzeba też pamiętać, że podatek należy w takim przypadku uiszczać za okresy miesięczne, do 20 dnia kolejnego miesiąca, a za miesiąc grudzień – w terminie do dnia 20 stycznia następnego roku podatkowego. Bez znaczenia pozostaje to, jaki termin płatności podatku przewidziany jest w miejscu położenia nieruchomości.

Opodatkowanie nabycia nieruchomości zagranicznej w drodze spadku lub darowizny

Nieodpłatne nabycie nieruchomości, w tym także takiej, która położona jest za granicą, podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. W takim przypadku nie ma znaczenia rezydencja podatkowa, a obywatelstwo nabywcy nieruchomości. Zgodnie z treścią art. 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn, nabycie własności rzeczy znajdujących się za granicą, a więc m.in. nieruchomości, podlega podatkowi w Polsce, jeżeli w chwili otwarcia spadku lub zawarcia umowy darowizny nabywca był obywatelem polskim lub miał miejsce stałego pobytu w Polsce.

Co bardzo ważne, obowiązek podatkowy będzie także ciążył na nabywcy – obywatelu polskim nawet wówczas, jeżeli na stałe mieszka on poza Polską. Samo posiadanie polskiego obywatelstwa jest wystarczające do podlegania temu podatkowi.

Jeżeli dochodzi do nieodpłatnego nabycia nieruchomości przez członka najbliższej rodziny, mam tu na myśli konkretnie rodzeństwo, zstępnych, wstępnych, małżonka, pasierba, ojczyma czy macochę, wówczas istnieje możliwość zwolnienia takiej osoby z podatku. W przypadku osób spoza tego kręgu trzeba się, co do zasady, liczyć z koniecznością zapłaty podatku.

Niestety wspomniane wyżej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, których Polska jest stroną nie dotyczą podatku od spadków i darowizn. Polska co prawda ma zawarte umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania w zakresie spadków, ale po pierwsze, tylko z trzema państwami, a po drugie, zwolnienie z opodatkowania jest adresowane jedynie wobec podatników nabywających nieruchomości w wyniku dziedziczenia. Jeżeli natomiast nabycie następuje na mocy umowy darowizny brak jest analogicznego skutku i obowiązek podatkowy będzie ciążył na polskim obywatelu.

Spadkobiercy mający polskie obywatelstwo nie zapłacą podatku od spadków i darowizn tylko wówczas, jeżeli odziedziczą nieruchomość położoną na Węgrzech, w Czechach lub w Austrii. Nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia jest bowiem opodatkowane wyłącznie w tych wymienionych państwach. W pozostałych przypadkach, wobec braku umów bilateralnych, niezależnie od obowiązku podatkowego w miejscu położenia nieruchomości, ten powstanie także w Polsce, co trzeba mieć na uwadze.

Inaczej, niż ma to miejsce w przypadku podatku dochodowego, podatku od spadków i darowizn zapłaconego w innym państwie nie można odliczyć od podatku w Polsce. Potwierdza to orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego (zob. wyrok z 25 stycznia 2024 r., III FSK 3946/21 i wyrok z 24 stycznia 2023 r., III FSK 1581/21).

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Katarzyna Siwiec - Radca prawny i doradca podatkowy, właścicielka kancelarii prawnej, pełnomocnik procesowy przed sądami administracyjnymi, powszechnymi i sądem polubownym przy KIG w Warszawie. Autorka kilkudziesięciu publikacji z zakresu nieruchomości, w tym książek dotyczących najmu, przekształcenia spółek, współautorka książek z zakresu podatków, autorka e-booka „Sprawozdawczość ESG”. Ekspert w poradniach prawno-podatkowych Legalis księgowość kadry biznes i Legalis Administracja oraz PortalFK.pl