11 lipca 2025 roku weszła w życie ustawa, która wprowadziła obowiązek publikowania aktualnych cen oferowanych mieszkań. Na pierwszy rzut oka wygląda to na regulację dla deweloperów – ale wiemy, że temat ten dotyka również pośredników.

Co ta zmiana oznacza dla agentów nieruchomości – szczególnie tych, którzy na co dzień współpracują z deweloperami, rozmawiam z dr Agnieszką Grabowską-Toś, radczynią prawną, wspólnikiem zarządzającym Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś, świadczącej kompleksową obsługę prawną inwestycji deweloperskich oraz podmiotów z branży nieruchomości, ekspertką z zakresu prawa budowlanego, inwestycji budowlanych i nieruchomości, autorką książek i publikacji z zakresu procesu inwestycyjnego, komentatorką zmian legislacyjnych dotyczących prawa nieruchomości i inwestycji budowlanych.

Mijają właśnie dwa miesiące od czasu obowiązywania nowych przepisów – od 11 września 2025 muszą stosować się do nich wszyscy objęci ustawą. Wyjaśnij, proszę, na czym dokładnie polega obowiązek publikowania aktualnych informacji o cenach mieszkań.

Obowiązek publikowania aktualnych informacji o cenach mieszkań został określony w art. 19a ust. 1 i 2 tak zwanej ustawy o jawności cen, którą wprowadzono zmiany do ustawy z 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, czyli ustawy deweloperskiej (Dz.U. z 2025 r. poz. 758). Można go sprowadzić do trzech kluczowych wymogów, które podmioty zobowiązane na podstawie tej ustawy muszą spełniać.

Po pierwsze – założenie własnej strony internetowej, na której te ceny będą publikowane.

Po drugie – publikowanie na tej stronie cen oferowanych przez dewelopera mieszkań lub domów, przy czym obowiązek publikacji obejmuje także inne składniki oferty dotyczące danej inwestycji deweloperskiej, czyli: ceny pomieszczeń przynależnych, takich jak komórki, piwnice, boksy, miejsca postojowe, jeżeli nie zostały one uwzględnione w cenie lokalu. Ponadto deweloper ma udostępniać na tej stronie informacje o innych świadczeniach pieniężnych, które nabywca zobowiązany jest spełnić na jego rzecz w wykonaniu umowy przenoszącej własność mieszkania lub domu.

Po trzecie – aktualizacja publikowanych cen. Jeśli deweloper wprowadza promocję cenową lub podwyższa cenę sprzedaży – taka informacja powinna znaleźć się na stronie internetowej w dniu dokonania zmiany. Dodam, że własną stroną internetową dewelopera nie może być strona pośrednika. Jeśli deweloper chce oferować mieszkania lub domy na stronie pośrednika, to oczywiście może to robić, jednakże nie będzie to wówczas stanowiło wykonania ustawowego obowiązku. Strona pośrednika może być dodatkowym „miejscem”, na którym będą oferowane lokale lub domy.

Co oznacza „aktualna cena” w rozumieniu przepisów?

Obowiązek publikowania cen na własnej stronie dotyczy wyłącznie cen ofertowych. Zgodnie z art. 19a ust. 2 ustawy deweloperzy muszą publikować ceny aktualne, co oznacza, że jeśli w danym dniu zdecydują się je zmienić, to w tym samym dniu ta informacja powinna znaleźć się na stronie internetowej. Cena powinna zostać zaktualizowana. Dodatkowo należy podać datę zmiany, a także pozostawić na stronie dane historyczne, jaka była cena lokalu lub domu przed dokonaną zmianą.

Rozumiem, że ceny trzeba aktualizować za każdym razem, kiedy ulegają zmianie, a nie z określoną regularnością. A co z promocjami ograniczonymi czasowo?

Ustawa określa, z jaką częstotliwością trzeba aktualizować dane. Wynika z niej, że aktualizacja cen na stronie internetowej dewelopera powinna następować w dniu ich zmiany. Jeśli deweloper nie zaktualizuje ceny na stronie, a będzie oferował mieszkania lub domy np. po cenie wyższej (taką cenę poda klientowi np. biuro sprzedaży albo pośrednik działający w imieniu dewelopera), to tym samym narusza przepisy ustawy i właściwy organ, którym jest w tym przypadku Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, będzie mógł nałożyć na niego z tego tytułu karę.

Ponadto w przypadku, gdy cena na stronie internetowej dewelopera jest niższa, a oferowana wyższa, klient będzie mógł żądać zawarcia z nim umowy po cenie najkorzystniejszej, czyli tej, która widniała na stronie internetowej, gdy zgłosił deweloperowi zainteresowanie oferowanym lokalem.

Czy po sprzedaży mieszkania cena musi pozostać opublikowana? Czy można ją usunąć?

Nie ma co do tej kwestii jasnej odpowiedzi. Ustawa nie wskazuje jednoznacznie, czy w takim przypadku oferowany lokal wraz z historią jego cen powinien zostać usunięty ze strony, czy też powinien zostać pozostawiony aż do dnia zakończenia sprzedaży wszystkich lokali i dodatkowych pomieszczeń.

Wynika z niej, że ceny powinny być publikowane przez cały okres sprzedaży lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego do dnia przeniesienia praw z ostatniej umowy deweloperskiej lub innej umowy wymienionej w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 ustawy, dotyczącej danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Obowiązek ten trwa aż do chwili, w której własność wszystkich lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych zostanie przeniesiona na nabywców.

Moim zdaniem nie ma żadnego uzasadnienia do pozostawiania tych informacji na stronie internetowej dewelopera, jeśli dany lokal mieszkalny czy dom zostały sprzedane i deweloper przeniósł na klienta ich własność. Niemniej jednak problematyczne jest to, jak należy rozumieć obowiązek prowadzenia własnej strony i ujawniania na niej cen oferowanych lokali, do którego odwołuje się art. 19a ust. 1 ustawy. Czy chodzi o lokale oferowane w danej chwili – czyli jeśli już nie oferuję konkretnego lokalu, to usuwam wszystkie informacje o nim, czy też może należy rozumieć to szerzej – jako oferowane w ogóle, w ramach całej inwestycji?

Wówczas, bez względu na to, że lokal lub dom zostały sprzedane, to informacja o nich (jako lokalach, które były oferowane w ramach inwestycji) powinna pozostać na stronie, aż do dnia przeniesienia własności ostatniego lokalu lub domu w ramach tej inwestycji. Trudno powiedzieć, w jakim kierunku będzie podążał UOKiK, weryfikując spełnienie tego obowiązku. Warto jednak pamiętać zawsze o celu, który przyświecał uchwaleniu tej ustawy: pełna transparentność i przejrzystość w kwestii oferowanych domów i mieszkań.

Powiedziałaś, że obowiązek publikowania cen obejmuje też ich historię zmian. A czy trzeba ujawniać ostateczną cenę transakcyjną?

Nie trzeba ujawniać cen transakcyjnych. Deweloper nie musi informować na stronie internetowej, za jaką ostatecznie cenę sprzedał konkretny lokal czy dom, ani jakiego rabatu udzielił klientowi w konkretnym przypadku. Natomiast zawsze powinien publikować ceny historyczne, czyli jak na przestrzeni czasu od rozpoczęcia oferowania danego lokalu mieszkalnego czy domu, ich cena ulegała zmianie.

Deweloper jest zobowiązany również wskazywać daty zmiany cen. Jeśli w określonym czasie stosuje promocję, to powinien wskazać, w jakim okresie ta promocja obowiązuje, jaka była cena przed promocją i jaka jest cena uwzględniająca promocję. Klient powinien uzyskać ze strony dewelopera jasną informację, do kiedy promocja będzie obowiązywać.

Kogo dokładnie obejmuje obowiązek publikacji cen? Czy tylko deweloperów?

Obowiązek publikowania cen dotyczy, oczywiście, w pierwszej kolejności deweloperów. Warto zatem przypomnieć, kim jest deweloper.

Definicję dewelopera zawiera ustawa deweloperska. W art. 5 pkt. 1 ustawa ta przewiduje, że deweloperem jest przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej realizuje przedsięwzięcie deweloperskie. Przedsięwzięcie deweloperskie to z kolei proces, w wyniku realizacji którego zostają przeniesione na rzecz nabywcy prawa wynikające z zawartej z nim przez dewelopera umowy deweloperskiej albo praw wynikających z jednej z umów, wskazanych w ustawie. Nabywcą jest natomiast osoba fizyczna, która nabywa lokal mieszkalny lub dom na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą.

Dla niektórych przedsiębiorców niemałym zaskoczeniem jest to, że ustawa o jawności cen i wynikające z niej obowiązki publikowania cen na własnej stronie internetowej w określonych przypadkach będzie dotyczyła również ich, mimo że nie są deweloperami i nie realizowali żadnego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Wyjaśnisz, o jakich przedsiębiorców niebędących deweloperami chodzi? O fliperów?

Niestety, obowiązki wynikające z tej ustawy dotyczą nie tylko fliperów, ale też innych przedsiębiorców, którzy kupili „gotowe” mieszkania lub domy od dewelopera, np. w celu zapewnienia pracownikom miejsca zamieszkania czy realizacji określonej strategii biznesowej, i po pewnym czasie zdecydują się je sprzedać. Wytłumaczę to na przykładzie.

Spółka produkcyjna kupiła od dewelopera 2 lokale z przeznaczeniem na cele pracownicze. Miały one służyć jako mieszkania służbowe dla kadry kierowniczej i specjalistów przyjeżdżających z innych miast. Ich nabycie nie miało związku z żadną działalnością inwestycyjną w branży deweloperskiej. Celem spółki była jedynie poprawa warunków bytowych pracowników i zwiększenie ich dostępności na rynku pracy. Po 2 latach spółka zdecydowała się na sprzedaż tych lokali. W związku z tą sprzedażą będzie podlegała obowiązkowi posiadania własnej strony internetowej i publikowania na niej cen tego mieszkania, a także ewentualnych zmian tej ceny. Brzmi to – niestety – absurdalnie, ale taki przedsiębiorca został wrzucony do jednego worka właśnie z fliperami, którzy kupują od dewelopera mieszkania i następnie z zyskiem sprzedają je nabywcom.

Dodam, że nie ma znaczenia, jak długo nabyty przez przedsiębiorcę lokal lub dom znajdował się w jego majątku przedsiębiorcy, ani w jaki sposób wszedł on w jego posiadanie (sprzedaż, aport, darowizna itp.). Kluczowy jest moment, w którym przedsiębiorca zdecyduje się wystawić taką nieruchomość na sprzedaż, np. poprzez ogłoszenie w internecie w celu sprzedaży na rzecz osób fizycznych. Od tego momentu będą obowiązywały go wymogi ustawowe, czyli obowiązek posiadania własnej strony internetowej oraz publikacja informacji i ceny oraz przekazywanie danych o cenie oferowanego domu lub mieszkania do portalu dane.gov.pl.

Przypadek, który podajesz za przykład, obejmuje sprzedaż już nie nowych mieszkań. Czy na gruncie tej ustawy rynek pierwotny i wtórny są wyraźnie rozgraniczone?

Na pierwszy rzut oka można by tak powiedzieć, ponieważ obowiązki, które zostały nałożone na deweloperów wynikają ze zmienionej ustawy deweloperskiej, a ta generalnie ma zastosowanie do rynku pierwotnego. W szczególnych, wyjątkowych przypadkach przepisy tej ustawy będą miały zastosowanie również do mieszkań i domów z rynku wtórnego, ale tylko takich, które zostały nabyte przez przedsiębiorcę od dewelopera na cele działalności gospodarczej, następnie są przez tego przedsiębiorcę sprzedawane osobom fizycznym na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą, a sprzedaż na rzecz takich osób następuje po raz pierwszy (czyli taki nabywca jest pierwszym po przedsiębiorcy właścicielem lokalu).

Jaką rolę w świetle ustawy może odgrywać pośrednik współpracujący z deweloperem? Czy może przejąć obowiązek publikowania cen? Czy może zostać uznany za podmiot zobowiązany?

Z punktu widzenia ustawy pośrednik nigdy nie będzie ponosił odpowiedzialności za wykonanie obowiązków, które z niej wynikają. Mam na myśli obowiązek publikowania cen i ich codziennego raportowania do portalu dane.gov.pl. Pośrednik nie jest podmiotem, który w świetle ustawy jest zobowiązany do ich realizowania. Jak już wspominałam, jest nim deweloper, a w określonych przypadkach – przedsiębiorca niebędący deweloperem.

Oczywiście, możliwa jest sytuacja, w której to pośrednik umawia się z deweloperem na obsługę techniczną tego procesu. Należy jednak pamiętać, że publikowanie cen musi odbywać się na własnej stronie internetowej dewelopera i to ta strona będzie języczkiem uwagi organu kontrolującego przestrzeganie wymogów ustawy.

Wprawdzie nowe przepisy nie przewidują obowiązku zapewnienia przez dewelopera, aby we wszystkich ofertach, publikowanych na różnych portalach internetowych np. przez pośredników, ceny oferowanych przez nich mieszkań i domów były spójne z cenami podawanymi na jego stronie, niemniej jednak zapewnienie tej spójności leży w interesie dewelopera i stawia go w pozycji podmiotu rzetelnie realizującego obowiązki ustawowe. I w tym zakresie rola pośrednika będzie kluczowa.

Ponadto zgodnie z nowym art. 19a ust. 3 ustawy deweloperskiej, deweloper jest zobowiązany podawać we wszelkich reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży kierowanych do nabywców adres strony internetowej, na której publikowane są ceny mieszkań i domów. Informacja o stronie powinna zatem znaleźć się również wszędzie tam, gdzie pośrednik będzie publikował ofertę dewelopera. W związku z tym ta kwestia również będzie wymagała uregulowania w umowie łączącej pośrednika z deweloperem.

Doprecyzuj, proszę, czy pośrednik, który publikuje oferty mieszkań deweloperskich na swojej stronie internetowej, bierze na siebie jakąkolwiek odpowiedzialność za zgodność cen?

Z punktu widzenia ustawy pośrednik takiej odpowiedzialności nie podlega. Jeśli ceny na jego stronie nie będą aktualne i nie będą zgodne z cenami publikowanymi przez dewelopera na jego stronie internetowej, to Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów nie będzie mógł nałożyć na pośrednika z tego tytułu żadnej kary. Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy deweloperskiej, obowiązek publikowania cen i ich aktualizowania ma być realizowany na własnej stronie dewelopera. Strona pośrednika nie może być traktowana jako strona internetowa dewelopera.

Wyobraźmy sobie zatem sytuację, że deweloper zmienił cenę na swojej stronie internetowej, ale nie poinformował o tym agenta. Czy pośrednik naraża się na konsekwencje, jeśli publikuje nieaktualne ceny?

Absolutnie, nie. To w interesie dewelopera powinno być informowanie pośrednika, że cena uległa zmianie i że powinien uaktualnić cenę także na swojej stronie, aby ceny publikowane na stronie dewelopera i pośrednika były spójne.

Pozwól, że podrążę jeszcze ten temat. Czy pośrednik ma obowiązek pilnować spójności danych z ofertą dewelopera, nie na swojej stronie a np. w serwisach ogłoszeniowych?

To zależy od treści umowy łączącej pośrednika z deweloperem. Jeśli na podstawie takiej umowy pośrednik będzie zobowiązany do aktualizowania cen we wszystkich serwisach ogłoszeniowych, po tym jak uzyska informację od dewelopera o zmianie cen, to – oczywiście – będzie musiał to robić.

Zalecałabym w takim przypadku pośrednikom, aby w umowie z deweloperem znalazło się zobowiązanie dewelopera do przekazywania pośrednikowi danych o zmianach z odpowiednim wyprzedzeniem wraz z informacją, od jakiego dnia na portalu pośrednika oraz w serwisach ogłoszeniowych ta cena powinna zostać zmieniona.

Czy radziłabyś pośrednikom zaktualizować swoje umowy z deweloperami w związku z nowym prawem?

Aktualizacja umów leży w interesie dewelopera, a nie pośrednika, ponieważ to na deweloperze spoczywają wszystkie ustawowe obowiązki.

Spodziewam się, że będzie to zauważalne zwłaszcza teraz, około terminu 11 września 2025 roku. Do tego dnia deweloperzy, którzy prowadzili w ramach inwestycji sprzedaż mieszkań i domów przed 11 lipca br. (czyli kiedy nowe prawo zaczęło obowiązywać), mają czas na dostosowanie się do nowych przepisów.

Jednym z obowiązków, z którym będą musieli sobie poradzić, jest wspomniany przeze mnie nakaz informowania we wszystkich reklamach, cennikach i ofertach o adresie strony internetowej, na której znajdują się aktualne dane dotyczące cen. Jeśli deweloper oferuje mieszkania lub domy na stronie pośrednika czy za jego pośrednictwem w serwisach ogłoszeniowych – to zawsze przy takich ofertach powinien być podany adres internetowy strony dewelopera. Z tego też powodu umowy między tymi podmiotami będą wymagały aktualizacji.

Czy warto zawrzeć w takiej umowie klauzulę zabezpieczającą pośrednika na wypadek nieprzekazania aktualnej ceny przez dewelopera?

Moim zdaniem, warto, jeśli oczywiście w umowie znajdzie się zapis, na podstawie którego pośrednik będzie zobowiązany do aktualizowania cen. Nie wyobrażam sobie, by pośrednik miał ponosić wobec dewelopera odpowiedzialność za niewykonanie tego obowiązku, jeśli deweloper nie przekaże mu informacji o zmianie cen lub przekaże je z opóźnieniem.

Czy pośrednicy powinni przygotować komunikację marketingową zgodną z nowym prawem? Czy powinni szczególnie uważać przy hasłach reklamowych typu: „cena od…”, „promocja”, „zniżka tylko dziś”?

Jak już wspominałam, nowe prawo nie dotyczy bezpośrednio pośrednika. Dlatego treść umieszczanych przez niego ofert nie musi ściśle odpowiadać wymogom ustawowym.

Wyjątek stanowi informacja o adresie strony dewelopera, na której publikowane są wszystkie wymagane ustawą informacje i ceny oferowanych domów i mieszkań. Ta informacja powinna znajdować się przy każdej ofercie mieszkania czy domu, którą pośrednik publikuje na swojej stronie lub w innych serwisach.

Czy ogłoszenia powinny zawierać datę obowiązywania ceny?

Ogłoszenia publikowane przez pośrednika nie muszą zawierać informacji o dacie obowiązywania ceny. Obowiązek podawania daty obowiązywania ceny dotyczy wyłącznie strony internetowej dewelopera.

Jednakże z punktu widzenia dewelopera pożądane jest, by pojawiające się na różnych stronach internetowych czy w mediach społecznościowych informacje o oferowanych mieszkaniach lub domach były spójne i zawierały także informację o okresie obowiązywania konkretnej ceny.

Na przykład, jeśli deweloper przewiduje promocję cenową, to na stronie pośrednika może pojawić się również informacja, do kiedy będzie obowiązywała cena promocyjna. Pośrednik nie jest natomiast zobowiązany do publikowania ceny historycznej danego lokalu.

Jak zatem pisać opisy mieszkań, by nie wprowadzać klientów w błąd – a jednocześnie nie podważać wiarygodności oferty?

Ustawa nie przewiduje dla deweloperów jednolitego wzoru prezentowania cen oferowanych mieszkań czy domów. Sposób prezentacji oferty dotyczącej mieszkania czy domu będzie zależał od indywidualnej decyzji każdego dewelopera. W związku tym opisy tych ofert w praktyce będą się różnić. Aby zapewnić spójność tej prezentacji na stronie dewelopera i pośrednika czy w innych serwisach, deweloper powinien przekazać pośrednikowi informacje, w jaki sposób ma prezentować jego oferty, w jaki sposób je opisywać, tak by nie wprowadzać klientów w błąd.

Dziękuję Ci bardzo za rozmowę.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Dominika Studniak - Od 2010 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Realizuje projekty związane z administrowaniem portalami internetowymi i ich optymalizacją, copywritingiem i content marketingiem. Redaktor naczelna bloga Nieruchomosci-online.pl. Redaktor prowadząca e-magazynu „ESTATE”.