Departament Analiz Ekonomicznych banku PKO BP przygotował kolejny raport dotyczący rynku mieszkaniowego w Polsce. Tym razem zebrane dane dotyczyły trzeciego kwartału 2022 roku. W tym okresie coraz wyraźniej widać skutki zacieśniania polityki monetarnej. Długa seria podwyżek stóp procentowych, zmiany w rekomendacjach KNF i pogorszenie nastrojów konsumenckich znacząco wpłynęły na popularność kredytów mieszkaniowych. W Iq22 tempo wzrostu ich sprzedaży wyhamowało z 11,1% do 7,1% rok do roku.

W raporcie znajdujemy ważny fragment dla wszystkich osób, które obecnie myślą o kredycie hipotecznym:

“Krajowa RPP sygnalizuje, że finalizuje cykl podwyżek stóp procentowych. Dotychczas dokonane zacieśnienie polityki pieniężnej jest już najmocniejszym w historii. Nie spodziewamy się deklaracji co do końca cyklu, ponieważ RPP nie chce sobie wiązać rąk w przypadku, gdyby napływające dane wskazywały na oddalenie się perspektyw powrotu inflacji do celu NBP.”

Walka rządu z inflacją sprawia, że silny spadek liczby transakcji na rynku mieszkaniowym i wyraźne spowolnienie wzrostu cen w perspektywie rok do roku to główne trendy w 2q22. Stopy procentowe rosną nieprzerwanie od 12 miesięcy, co skutecznie redukuje popyt na kredytowanie mieszkania. A jak jest z podażą? W budowie jest obecnie wiele projektów rozpoczętych jeszcze w 2021. Rosnący portfel lokali czekających na kupców może skłaniać deweloperów do akcji promocyjnych i znaczących obniżek cen mieszkań. Oferty tego typu mogą dotyczyć szczególnie lokali mniej atrakcyjnych lub wystawionych na sprzedaż od dłuższego czasu.

Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera

Rok 2021 przyniósł nam rekordowe wzrosty liczby transakcji na rynku nieruchomości. Był to skutek odbicia po 2020, w którym covid wstrzymał wiele planów inwestycyjnych. Z tej perspektywy jeszcze wyraźniej widać gwałtowny spadek liczby kupowanych mieszkań w pierwszym półroczu bieżącego roku. Jest ich o 80% mniej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Dane te to jedna z wyraźniejszych oznak ochłodzenia rynku mieszkaniowego. Na obecną koniunkturę silniej reaguje rynek pierwotny i mniejsze rynki lokalne.

Mniej kupców to naturalna przyczyna spowolnienia realnego wzrostu cen. W analizie czytamy:

“W 2q22 w większości stolic wojewódzkich na rynku pierwotnym realny wzrost cen mieszkań spowolnił r/r, szczególnie w Warszawie i mniejszych stolicach województw. W dalszym ciągu wzrost nominalny był dwucyfrowy r/r, cechowało go zróżnicowanie zależnie od wielkości mieszkania, czy lokalizacji.”

Rynek wtórny jest na ogół bardziej odporny i wolniej reaguje na zmiany koniunktury. W 2q22 ceny transakcyjne mieszkań z drugiej ręki wciąż rosły. Tempo podwyżek sięgnęło 8% w mniejszych miastach wojewódzkich.

Analitycy określają segment domów jednorodzinnych jako płynny i niejednolity. Brak standaryzacji zabudowy jednorodzinnej i problem z określeniem ceny (z działką lub bez) mocno ograniczają możliwości porównawcze. W związku z tym w raporcie brano pod uwagę okres od III kwartału 2021 do II kwartału 2022. Według zebranych informacji ceny transakcyjne nieruchomości jednorodzinnych rosły w tym okresie rok do roku o nieco ponad 30% w Warszawie i 19,4% we wszystkich większych grupach miast.

A jak wygląda najem?

W 2q22 stawki najmu rosły, ale wolniej niż w pierwszych miesiącach roku. Podwyżki stymulują dwie główne grupy najemców. Z jednej strony są to ukraińscy uchodźcy szukający schronienia w Polsce, z drugiej osoby, których nie stać na kredyt mieszkaniowy. Sytuację lokalową dodatkowo komplikują studenci, którzy lada dzień zaczną nowy rok akademicki. W raporcie można znaleźć następujące dane dotyczące cen najmu:

“Według monitoringu firmy Mzuri (zarządca ok. 7 tys. lokali w 64 miastach) w 2q22 najbardziej wzrosły r/r stawki w Warszawie (26,3% vs 23,5% w 1q22), Krakowie (26,1% vs 27,5% w 1q22) oraz Wrocławiu (25,7% vs 22,1% w 1q22); w pozostałych analizowanych największych miastach wzrost był dwucyfrowy w granicach 15-24%. Analiza stawek ofertowych w kolejnych miesiącach 3q22 wskazuje na ich dalszy, ale już wolniejszy wzrost.”

Ponieważ w tej gałęzi rynku podaż zdecydowanie nie równoważy popytu, istnieje duże prawdopodobieństwo, że stawki nadal będą wysokie, zachęcając inwestorów do działalności rentierskiej. Szczególnie, że Polska na tle Europy wyróżnia się znikomą liczbą lokali przeznaczonych na najem instytucjonalny. Potencjał tej branży może być bardziej kuszący niż ryzyko inwestycyjne związane z sytuacją geopolityczną. Analitycy oceniają, iż udział najmu w rynku mieszkaniowym może w najbliższych latach zauważalnie wzrosnąć.

Mieszkania na wynajem

W raporcie zaznaczono:

“Na rynku jest obecnie 7,3 tys. mieszkań gotowych do wynajmu instytucjonalnego, są one zlokalizowane głównie w największych aglomeracjach. (...)W trakcie budowy lub w fazie planowania jest łącznie ok. 25 tys. Według szacunków Fundacji Rynku Wynajmu PRS w horyzoncie 2028 wzrośnie do 100 tys. mieszkań.“

Dane te pokazują, że deweloperzy żywo reagują na zmienne warunki rynku. To słuszna postawa. Wzrost stóp procentowych i zaostrzenie rekomendacji KNF mocno ograniczają możliwości potencjalnych kredytobiorców. Nastroje konsumenckie znacznie się pogarszają. Według danych BIK w sierpniu bieżącego roku wartość zapytań o kredyty hipoteczne spadła o niemal 73% r/r.

Informacje te prowadzą do następującego wniosku:

“Sierpniowy odczyt BIK Indeksu jest najniższy w historii pomiaru od 14 lat (tj. od stycznia 2008) i wskazuje na silne schłodzenie rynku mieszkaniowego. “

Jak łatwo się domyślić, spada też wartość i sprzedaż nowych kredytów. W 2q22 według Związku Banków Polskich banki udzieliły o 42,7% mniej pożyczek hipotecznych niż w analogicznym okresie rok wcześniej.

Według analiz BIK w pierwszym półroczu 2022 wartość kredytów hipotecznych zmalała o ¼ r/r. Tendencja ta z każdym kolejnym miesiącem się wzmacniała. W maju 2022 był to już spadek o niemal 39%, a w czerwcu o ponad 52% r/r.

Źródło: raport PKO BP "Rynek Mieszkaniowy 3q22: Wolniejszy wzrost cen, coraz mniej transakcji"

Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.