Sprzedaż mieszkania a rozliczenie opłat

Anna Serafin

Zgodnie z zapisami Kodeksu cywilnego wraz z chwilą wydania lokalu wszystkie korzyści i ciężary przechodzą na nowego właściciela. Jak jednak wygląda sytuacja, gdy następuje to w połowie miesiąca? Komu należą się środki, gdy nastąpi nadpłata? Wyjaśniamy kwestię rozliczenia opłat, która czasami bywa przedmiotem sporu pomiędzy sprzedającym a kupującym.

Wydawałoby się, że w porównaniu z załatwianiem formalności związanych z szukaniem najemcy i podpisaniem umowy, wydanie lokalu nowemu właścicielowi to nic trudnego. Wystarczy przekazać klucze i nabywca może się wprowadzać. W praktyce nie jest to jednak takie proste, bo z mieszkaniem jest związanych wiele opłat, takich jak czynsz do spółdzielni czy media. W którym momencie dotychczasowy właściciel kończy swoje obowiązki z tym związane, a nowy je przejmuje?

Czynsz – kto płaci w momencie wydania mieszkania?

Czynsz do spółdzielni mieszkaniowej odprowadzany jest co miesiąc w formie zaliczek płatnych z góry, z których regulowane są później wydatki związane z zarządzaniem nieruchomością. Czynsz zazwyczaj płaci się co miesiąc, do jego 10. dnia. Rozliczenie związane z czynszem przy sprzedaży mieszkania jest bardzo proste. Do czasu wydania lokalu za regulowanie tej należności odpowiada poprzedni właściciel, a po nim nowy. Jeśli jednak nastąpi moment, w którym spółdzielnia mieszkaniowa rozlicza się ze swoimi członkami odnosząc wniesione zaliczki do kosztów rzeczywistych, to niedopłata lub nadpłata leży w gestii aktualnego członka spółdzielni. Jeśli ten moment nastąpi już po wydaniu lokalu, będzie to nowy właściciel. W związku z tym, jeśli okaże się, że dotychczasowy właściciel wniósł zaliczkę, a rozliczenie faktycznych kosztów nastąpiło już po sprzedaży i były one niższe niż zaliczka, to zwrot nadprogramowych środków należy się nowemu posiadaczowi.

Jak rozliczyć opłaty za media przy zmianie właściciela lokalu?

Aby sprawiedliwie rozliczyć opłaty za media przy sprzedaży mieszkania, trzeba spisać stan liczników. Poprzedni właściciel rozlicza się z przedsiębiorstwem, które dostarcza media, na podstawie obecnego zużycia. Później nabywca mieszkania podpisuje nową umowę, dla której zerowym stanem licznika jest właśnie ten zastany w momencie wydania lokalu. Wszystkie należności, które musi on uiścić, są więc uzależnione od jego zużycia.

O czym musi pamiętać właściciel mieszkania, jeśli chodzi o opłaty?

Rozliczenie opłat w dużej mierze zależy od sprzedającego. Musi więc on pamiętać o tym, aby powiadomić spółdzielnię mieszkaniową, że zmienia się właściciel lokalu. Trzeba także uregulować ewentualne zadłużenie. Nie przechodzi ono na nowego posiadacza, tylko ciąży na dotychczasowym. Należy także rozwiązać umowy z dostawcami mediów, spisać stan liczników na moment wydania lokalu i zapłacić rachunki wedle zużycia. Dla komfortu obu stron warto więc wcześniej zamknąć wszystkie sprawy związane z mieszkaniem, także te związane z rozliczeniem opłat.

Kto jest odpowiedzialny za zaległe opłaty?

Często nabywcy mieszkań boją się, że będą musieli płacić zaległy czynsz, którego nie uregulował dotychczasowy właściciel. W końcu to oni teraz będą odpowiadać za mieszkanie. Kodeks cywilny jasno stanowi bowiem, że wraz z wydaniem lokalu na nowego właściciela przechodzą wszystkie związane z nim korzyści i ciężary. Warto jednak pamiętać, że w rozumieniu tego aktu prawnego dług nie jest ciężarem. Dłużnikiem pozostaje ten, który nie zapłacił, nawet gdy przestał już być właścicielem mieszkania, za które zalega. Spółdzielnia mieszkaniowa nie ma więc prawa np. zlicytować lokalu, aby odzyskać swoje należności.

Kiedy stajemy się właścicielem nieruchomości, mamy czystą kartę. Jeżeli jednak sami dopuścimy się opóźnień w spłacie, to również stajemy się dłużnikami.

Od jakiego momentu obowiązek z tytułu regulowania opłat ciąży na nowym właścicielu?

Momentem, od którego nowy właściciel staje się odpowiedzialny za opłacanie wszystkich należności związanych z mieszkaniem, jest moment jego wydania, czyli fizycznego przekazania kluczy, kart dostępu czy kodu do szlabanu. W praktyce jest to dzień, kiedy mieszkanie jest opróżnione i nowy właściciel może się wprowadzać.

Jest to domyślne rozwiązanie, które stanowi Kodeks cywilny. Sprzedający i kupujący mogą jednak ustalić w umowie inny termin, dogodny dla obu stron. Jeśli tego nie zrobią, to zastosowanie mają przepisy z wyżej wspomnianego aktu prawnego.

Warto jednak pamiętać, że długi (np. zaległości w opłacaniu czynszu do spółdzielni) cały czas są własnością sprzedającego.

Moment sprzedaży mieszkania, a później jego wydania to stresujące wydarzenie dla obu stron i wymagające załatwienia sporej liczby formalności. Sprzedający więc powinien pozostawić mieszkanie wolne od wszelkich obciążeń, aby nowy właściciel mógł zacząć mieszkanie w nowym miejscu „z czystą kartą”. Dotychczasowy posiadacz zaoszczędzi też sobie konieczności kontaktu z nowym i dochodzenia, kto jest winien i za co ma zapłacić. Jeśli wszystkiego dopilnuje zawczasu, to wraz z przekazaniem kluczy pozbędzie się jakichkolwiek problemów związanych ze sprzedażą mieszkania. Nie będzie musiał także więcej kontaktować się ze spółdzielnią mieszkaniową ani z dostawcami mediów.

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Dodaj komentarz

Komentarze:

Anna Serafin

Anna Serafin - Absolwentka Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu na kierunku finanse i rachunkowość. Specjalizuje się w finansach osobistych, finansach firmowych oraz w nieruchomościach. Jej misją jest przekładanie specjalistycznego języka z aktów prawnych i dokumentów bankowych oraz tych związanych z nieruchomościami na słowa zrozumiałe dla każdego.

Zobacz także

Znajdź % dla siebie

Zamknij

Używamy i uzyskujemy dostęp do cookies i podobnych technologii w celach statystycznych i realizacji usług. Możesz określić w przeglądarce warunki przechowywania i dostępu do cookies. Więcej...

Zamknij