Zaloguj się
Na zlecenie Obserwatorium Polityki Miejskiej powstało opracowanie pod tytułem “Działalność i znaczenie spółdzielni mieszkaniowych w Polsce”. W pierwszej części analizowana jest rola tego typu podmiotów oraz możliwości, jakie obecnie oferują. We wstępie pracy zaznaczono, że spółdzielnie działają na granicy między mieszkalnictwem społecznym i wolnorynkowym. Ich rola wciąż się zmienia, ale nadal jest to duża grupa instytucji zarządzających między innymi zasobami mieszkaniowymi, budynkami gospodarczymi i terenami zielonymi.
Jednak spółdzielnie to nie tylko firmy wyspecjalizowane w zarządzaniu nieruchomościami, ale również podmioty dbające o życie kulturalne i społeczne mieszkańców. Jak obecnie radzą sobie one na rynku? I czy mogą być skutecznym narzędziem do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych?
Czym jest współczesna spółdzielnia mieszkaniowa?
| Spółdzielnia mieszkaniowa to dobrowolne zrzeszenie osób działające na rzecz zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych swoich członków. Funkcjonuje jako firma prywatna z ograniczeniem zarobkowania na usługach dla członków i charakteryzuje się demokratyczną zasadą jednego głosu na członka. |
Ustawa Prawo spółdzielcze określa, że spółdzielnia mieszkaniowa jest dobrowolnym zrzeszeniem dowolnej liczby osób, które działa w interesie swoich członków. Jej głównym celem jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych osób należących do zrzeszenia oraz ich rodzin.
Obecnie spółdzielnie mieszkaniowe są firmami prywatnymi, czyli formą prowadzenia działalności gospodarczej, ale nie mogą one zarabiać na usługach i działaniach na rzecz członków. Tym, co je wyróżnia, jest zasada jednego głosu na każdego członka bez względu na jego wkład. Najważniejszym organem zrzeszenia jest walne zgromadzenie członków, które powinno się organizować co najmniej raz w roku, by podjąć najważniejsze decyzje w formie uchwał. Co ważne zakres działania każdego z organów spółdzielczych reguluje statut. Oznacza to, że zarówno struktury spółdzielcze, jak i zasady ich działania mogą się od siebie bardzo różnić.
Omawiając mieszkalnictwo i budownictwo mieszkaniowe, często dokonuje się podziału na podmioty rynkowe i spółdzielcze. Jak wspomniałam na wstępie, spółdzielnie trudno jasno przypisać do którejś z tych grup, ponieważ łączą w sobie ich cechy. Głównym celem zrzeszenia jest działanie na rzecz osób członkowskich, jednak w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W praktyce oznacza to, że spółdzielnie mogą korzystać z preferencyjnych warunków przeznaczonych dla inwestycji społecznych, ale obowiązują je też procedury rynkowe.
Warto zaznaczyć, że spółdzielnie działające na polskim rynku zarządzają nie tylko mieszkaniami, ale i lokalami użytkowymi, garażami, parkingami czy terenami zielonymi. Oferują przy tym kilka form własności. Należą do nich: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, wydzielona własność oraz spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania. Mogą również zajmować się najmem.
Historia spółdzielni mieszkaniowych w Polsce
| Historia spółdzielni mieszkaniowych w Polsce ewoluowała od budowy mieszkań na własność członków do pełnienia roli głównego narzędzia realizacji celów mieszkaniowych w gospodarce centralnie sterowanej, aż po stopniowe zmniejszanie się ich znaczenia na rzecz deweloperów i innych podmiotów działających w nowoczesnej gospodarce rynkowej. |
W 2020 świętowano setną rocznicę pierwszej polskiej ustawy o spółdzielniach. Pierwotnie były one tworzone, by budować mieszkania i domy przeznaczone na własność członków. Warunki gospodarcze szybko to jednak zweryfikowały i na ich miejsce powstały zrzeszenia lokatorskie działające na zasadach najmu. Przed II wojną światową tego rodzaju formy prawne wyznaczały trendy i pokazywały nowe rozwiązania, nie miały jednak dużego znaczenia w zaspokajaniu potrzeb lokalowych ówczesnych Polaków.
Sytuacja zmieniła się w latach 50., gdy spółdzielnie stały się głównym narzędziem w realizowaniu celów mieszkaniowych gospodarki centralnie sterowanej. Odpowiadały już nie tylko za budowę pojedynczych domów, ale i całych osiedli z niezbędną infrastrukturą. Zrzeszenia powstawały wtedy z inicjatywy spółdzielni produkcyjnych czy dużych przedsiębiorstw i miały działać na rzecz pracowników. Dzięki temu w latach 70. stały się głównym “dostawcą” lokali mieszkalnych dla klasy robotniczej. W 1972 r. powstała możliwość wykupienia zajmowanego mieszkania, czyli wprowadzono spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Kolejnym ważnym rokiem dla polskiej spółdzielczości był 1989, kiedy rozwiązano centralne systemy zarządzania, a spółdzielnie mieszkaniowe zostały uznane za podmioty rynkowe. Dopiero w 1995 znów otwarto im drogę do korzystania z pomocy państwa. W ten sposób zbliżyły się formą do współczesnej spółdzielni mieszkaniowej. W latach 1991–2000 spółdzielnie wciąż były bardzo aktywne w sektorze budownictwa, jednak z czasem ich znaczenie zaczęło spadać na rzecz innych podmiotów takich jak wspólnoty mieszkaniowe, towarzystwa budownictwa społecznego czy wreszcie deweloperzy. Duże spółdzielnie mieszkaniowe zaczęto dzielić na mniejsze, wzrosła też liczba mieszkań spółdzielczych wykupionych na własność. Obecnie ich nadrzędną rolę w sektorze budownictwa mieszkalnego przejęły firmy deweloperskie.
Najważniejsze informacje o współczesnych spółdzielniach mieszkaniowych
| W 2022 roku w Polsce działało niemal 3,5 tysiąca spółdzielni mieszkaniowych. Są one niezależnymi podmiotami i mogą dobrowolnie przystępować do związków rewizyjnych, wspierających ich działalność poprzez kontrole, wymianę doświadczeń i reprezentowanie wspólnych interesów. |
Według informacji zebranych przez bazę REGON 19 października 2022 r. w naszym kraju funkcjonowało 3499 spółdzielni mieszkaniowych. Najwięcej tego typu podmiotów było w województwie mazowieckim - 830 a najmniej - 57 w świętokrzyskim. Ich liczba w porównaniu ze stanem z czerwca 2021 zmniejszyła się o prawie 500. W tym samym czasie liczba wspólnot mieszkaniowych wyraźnie rosła.
Współczesne spółdzielnie mieszkaniowe są zupełnie niezależnymi podmiotami i nie muszą należeć do żadnych organizacji. Jednak mogą i często przystępują do związków rewizyjnych, które służą głównie lepszej organizacji i lustracji sprawozdań z działalności. Kontrole podmiotów należących do związku są obowiązkowe raz na trzy lata, a jeśli trwa inwestycja budowlana, przeprowadzane są raz na rok. W praktyce oznacza to nie tylko niezależny nadzór nad działaniami spółdzielni, ale i wymianę doświadczeń czy organizację szkoleń dla pracowników. Związki rewizyjne reprezentują też wspólne interesy tego rodzaju podmiotów gospodarczych.
Kluczowe kwestie członkostwa
| Spółdzielnie mieszkaniowe są otwarte na członkostwo zarówno osób fizycznych, jak i prawnych, z tym że tylko osoby fizyczne mogą nabywać prawa lokatorskie lub własnościowe do mieszkań. Kwestie członkowskie regulowane są przez statut, a kluczowe decyzje oparte na demokratycznych zasadach głosowania. |
Zgodnie z definicją spółdzielni w jej strukturach najważniejsi są członkowie zrzeszenia. To przede wszystkim w ich interesie podejmowane są wszelkie działania, również te inwestycyjne. Przez lata o członkostwo w spółdzielni mogły ubiegać się tylko osoby fizyczne, dziś możliwość ta jest otwarta również dla podmiotów prawnych. Tych drugich dotyczy jednak ważne zastrzeżenie - nie przysługuje im spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania. Kwestie członkowskie w spółdzielniach są dość skomplikowane. Jednak istnieje ogólna zasada, według której członkami są osoby, którym przysługują prawa spółdzielcze lokatorskie lub własnościowe. Zasady dotyczące nabywania praw i obowiązki, jakie z tego wynikają, reguluje statut spółdzielni.
Członek spółdzielni mieszkaniowej z zasady ma prawo wglądu do sprawozdań i uchwał oraz może decydować o najważniejszych działaniach zrzeszenia. Podstawowa różnica między spółdzielniami i wspólnotami jest taka, że w tych pierwszych decyduje większość głosów członkowskich, a w drugich kluczowa jest wielkość udziału osób tworzących wspólnotę.
Oficjalne statystyki dotyczące liczby członków spółdzielni mieszkaniowych nie są prowadzone. Utrudnia to między innymi coraz bardziej intensywny obrót nieruchomościami, który przyczynia się do częstych zmian na listach członków. Współcześnie w Polsce dużą popularnością cieszy się kupowanie lokali mieszkalnych w celach inwestycyjnych. Przez to coraz częściej osoby prywatne dysponują więcej niż jednym lokum. Do nowych wyzwań w zarządzaniu zrzeszeniami mieszkaniowymi należy też rosnąca popularność najmu. Przez to wielu właścicieli nieruchomości spółdzielczych nie mieszka w nich i nie angażuje się w podstawowe działania spółdzielni.
Rola spółdzielni na współczesnym rynku mieszkaniowym
| Spółdzielnie mieszkaniowe na współczesnym rynku oferują zarówno budowę nowych mieszkań, jak i zarządzanie istniejącymi nieruchomościami. Dzięki temu mogą stanowić kompleksowe rozwiązanie w walce z niedoborem mieszkań, mimo postrzegania ich jako przestarzałych struktur. |
Od 2018 r. spółdzielnie uzyskały prawo do samodzielnego budowania mieszkań lokatorskich, mogą też prowadzić inwestycje na podobnych zasadach jak deweloperzy. Gdy spółdzielnia tworzy mieszkania na sprzedaż, musi powołać do istnienia wspólnotę mieszkaniową, w której pozostaje zarządcą. Obie te formy zarządzania wiążą się jednak z trudnościami między innymi w podejmowaniu najważniejszych uchwał. Aby robić to efektywnie, potrzebne jest zaangażowanie mieszkańców, o które nie jest łatwo.
Rozwiązaniem tego rodzaju trudności może być jedno z nowszych narzędzi wspierania budownictwa, czyli kooperatywy mieszkaniowe. Podmioty te dają możliwość zrzeszania się osobom fizycznym i wspólnego prowadzenia inwestycji w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
W Polsce powstało już kilka budynków stworzonych w ramach kooperatyw mieszkaniowych. Jednak rozwiązanie to ma również swoje ograniczenia. W inwestycję na każdym etapie muszą być zaangażowani wszyscy członkowie, potrzeba też niezbędnej wiedzy i doświadczenia, by powstanie budynku zakończyło się sukcesem. Spółdzielnie mają na tym polu sporą przewagę, mogą zatrudniać odpowiednich specjalistów. Ich głównym celem nie jest wypracowanie zysków, a zdobyte doświadczenie mogą wykorzystać przy kolejnych projektach.
Podsumowując, kooperatywy to narzędzie, które powstało, by wspierać budowę nieruchomości na własne potrzeby. Wspólnoty to nowoczesna forma zarządzania istniejącą zabudową. Spółdzielnie mieszkaniowe łączą te funkcje, ponieważ w ich ramach można zarówno tworzyć nowe mieszkania, jak i nimi zarządzać. Dodatkowo dzięki prowadzeniu działalności gospodarczej ta forma prawna może zajmować się najmem, działa więc najbardziej kompleksowo. Te cechy sprawiają, że spółdzielnie są już istniejącym, gotowym narzędziem w walce z niedoborem mieszkań w Polsce.
Tymczasem niezrozumienie zasad działania tego rodzaju zrzeszeń mieszkaniowych sprawia, że są one traktowane jako relikt przeszłości. W powszechnej opinii funkcjonują na zawiłych i niejasnych zasadach, przy których głos spółdzielcy się nie liczy. Nic bardziej mylnego.
W czasach, gdy członkostwo w spółdzielni nie jest obowiązkowe, wielu właścicieli mieszkań nawet nie wie, czy do nich należy. Odbierają sobie przez to prawo do decydowania o ważnych kwestiach dotyczących zarządzania również ich własnym lokum.
Źródło danych: Obserwatorium Polityki Miejskiej "Działalność i znaczenie spółdzielni mieszkaniowych w Polsce"
Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera
Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html
Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.
