Maksymalnie do 3,8 proc. wzrosły w ciągu roku średnie ceny ofertowe mieszkań w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. W tym czasie to mniejsze stolice regionów rosły cenowo szybciej – tak wynika z danych portalu Nieruchomosci-online.pl, który podsumował II kwartał 2026 na rynku wtórnym.

Właściciele mieszkań w największych miastach przestali mocno windować ceny ofertowe. Po wcześniejszym cenowym sprincie, główne ośrodki od pewnego czasu albo znajdują się w fazie stabilizacji, albo notują niższe tempo wzrostu cen niż widoczne jest to w mniejszych ośrodkach.

W Warszawie w ciągu roku średnia cena ofertowa za kawalerkę z rynku wtórnego praktycznie nie drgnęła (18,9 tys. zł/mkw.). W przypadku mieszkań dwupokojowych oczekiwania właścicieli wzrosły o 2,3 proc. (17,8 tys. zł/mkw.), a trzypokojowych tylko o 1,7 proc. (17,1 tys. zł/mkw.).

Podobnie wygląda to w Krakowie. Gdy porównamy II kwartał 2026 do II kwartału 2025, widać, że ceny ofertowe kawalerek ustabilizowały się (17,7 tys. zł/mkw.), mieszkań dwupokojowych –  wzrosły zaledwie o 1,6 proc. (16,6 tys. zł/mkw.), a trzypokojowych – o 3,5 proc. (16 tys. zł/mkw.). Także Wrocław zanotował umiarkowane wzrosty: tam kawalerki podrożały w ogłoszeniach o 3,8 proc. (15,3 tys. zł/mkw.), mieszkania dwupokojowe o 1,6 proc. (13,5 tys. zł/mkw.), a trzypokojowe o 2,9 proc. (12,7 tys. zł/mkw.).

Podobny trend – chociaż już nie we wszystkich analizowanych wielkościach mieszkań – widać także poza wielką trójką. W Poznaniu w porównaniu do ubiegłego roku o 3,6 proc. wzrosły średnie ceny ofertowe kawalerek (13,1 tys. zł/mkw.), a o 3,7 proc. – mieszkań trzypokojowych (11,7 tys. zł/mkw.). W Gdańsku także o 3 proc. wzrosły przeciętne stawki za lokale dwupokojowe (15,9 tys. zł/mkw.), a zatrzymały się ceny kawalerek (17,1 tys. zł/mkw.).

Mniejsze stolice regionów nadrabiają cenowy dystans

W największych miastach ceny doszły już do bardzo wysokich poziomów, dlatego przestrzeń do dalszych podwyżek jest ograniczona. Sprzedający nadal chcieliby uzyskiwać wysokie stawki, ale kupujący często dochodzą do granicy zdolności kredytowej i własnej akceptacji ceny. Nasze badania przeprowadzone wśród uczestników rynku pokazują jasno: 84 proc. Polaków określa obecne ceny nieruchomości jako wysokie lub bardzo wysokie.   

Dane Nieruchomosci-online.pl wskazują, że na przestrzeni ostatniego roku to w mniejszych stolicach regionów ceny rosły szybciej w ujęciu procentowym. W Bydgoszczy średnie stawki ofertowe wzrosły o około 9 proc. (mieszkania jedno-, dwu- i trzypokojowe), w Zielonej Górze o 8 proc. (kawalerki), a w Toruniu i Opolu po 7 proc. (trzypokojowe). Z kolei o około 6 proc. wzrosły stawki w Olsztynie, Białymstoku, Opolu i Toruniu (wszędzie tam mieszkania dwupokojowe).

Analizując ceny ofertowe, zawsze trzeba jednak pamiętać, że na średnią stawkę wpływa nie tylko to, czy właściciele podnoszą cenę. Znaczenie może mieć też wymienialność oferty. Jeśli ubywa lokali tańszych, a przybywa droższych, średnia może automatycznie rosnąć nawet bez fali podwyżek. To dlatego wzrost średniej ceny nie zawsze musi oznaczać, że w danym mieście mieszkania nagle powszechnie podrożały.

Ale nie wszędzie jest drożej niż w 2025 r.

Oczywiście nie wszędzie jest drożej niż rok temu. Analiza II kwartału 2026 pokazuje, że sytuacja na rynku wtórnym mocno różni się w zależności od regionu i wielkości mieszkań.

Są lokalizacje, w których średnia cena ofertowa jest niższa niż w 2025 r. W przypadku kawalerek taka sytuacja ma miejsce w Gorzowie Wlkp., w przypadku mieszkań dwupokojowych w Lublinie, Katowicach i Łodzi, a w przypadku lokali trzypokojowych w Lublinie i Łodzi. Wszędzie tam obniżki były jednak nieznaczne i wynosiły 1-3 proc. r/r.

W kilku przypadkach widoczna jest też stabilizacja – są to wahania średniej ceny ofertowej w górę lub w dół wynoszące mniej niż 1 proc. Taka sytuacja najczęściej miała miejsce w segmencie kawalerek (Gdańsk, Kraków, Lublin, Łódz, Toruń, Warszawa), rzadziej przy mieszkaniach trzypokojowych (Rzeszów, Zielona Góra).

Poszukujący chętniej przeglądają ogłoszenia

W II kwartale 2026 r. zainteresowanie ofertami mieszkań z rynku wtórnego w portalu Nieruchomosci-online.pl – mierzone liczbą kontaktów nawiązanych przez poszukujących z ogłoszeniodawcami – było o ponad 20% wyższe niż w analogicznym okresie 2025 r.

Taki wzrost jest sygnałem większej aktywności poszukujących, ale nie należy go utożsamiać jeden do jednego z popytem transakcyjnym na całym rynku. Na liczbę kontaktów w portalu wpływa wiele czynników: ogólny popyt na mieszkania, skala i jakość dostępnej oferty, widoczność ogłoszeń, a także działania marketingowe serwisu. Dlatego traktujemy ten wskaźnik jako obraz aktywności w portalu i jeden z sygnałów zainteresowania rynkiem wtórnym, a nie jako bezpośredni odpowiednik wysokości popytu mieszkaniowego w Polsce.

Mieszkania na sprzedaż

Rafał Bieńkowski - PR Manager w Nieruchomosci-online.pl, który zajmuje się także analizą danych portalu i przygotowywaniem raportów rynkowych. W przeszłości dziennikarz „Gazety Współczesnej”, „Gazety Olsztyńskiej” i „Rzeczpospolitej”.