Potrzeby mieszkaniowe pokoleń, które dopiero wchodzą na rynek, mogą być – i najprawdopodobniej będą – inne niż te, które znamy dzisiaj. Starzejące się społeczeństwo, zmiana stylu życia, przesunięcie priorytetów oraz coraz większa otwartość na świat będą stopniowo przybliżać Polskę do modeli znanych z krajów Europy Zachodniej. Nie ma jednego, pewnego scenariusza tego, jak będą wyglądać mieszkaniec i rynek mieszkaniowy w 2040 roku. Warto jednak, bazując na danych i wiedzy eksperckiej, analizować możliwe kierunki zmian, aby lepiej przygotować się na przyszłość.

Takie scenariusze przedstawia raport „Living 2040”, który mieliśmy przyjemność współtworzyć wraz z agencją Open Format.

Inna rzeczywistość demograficzna

W jakiej rzeczywistości możemy obudzić się za 14 lat? Przede wszystkim w znacznie starszym społeczeństwie. Osoby powyżej 65. roku życia będą stanowić aż 30% populacji. Obecna mediana wieku Polaków wynosi 42 lata, ale w 2040 roku ma osiągnąć poziom 48 lat. O milion wzrośnie również liczba osób mających powyżej 80 lat.

To oznacza, że rynek mieszkaniowy będzie musiał odpowiedzieć nie tylko na potrzeby młodych, mobilnych i cyfrowych klientów, ale także na wymagania rosnącej grupy starszych mieszkańców – często bardziej wrażliwych na kwestie dostępności, bezpieczeństwa, kosztów utrzymania i jakości najbliższego otoczenia.

Mieszkanie jako wielowymiarowa przestrzeń do życia

W tym samym czasie na rynek będzie wchodzić młodsze pokolenie klientów, które dziś znajduje się dopiero u progu dorosłości. Co może być dla nich ważne? Jednym z kluczowych słów może okazać się „wybór”. I właśnie w tym obszarze możemy być świadkami jednej z największych zmian.

Mieszkanie, dom, szerzej: dach nad głową, nie będzie już wyłącznie kotwicą – miejscem, które nas stabilizuje, ale czasem również ogranicza. Coraz częściej będzie postrzegane jako narzędzie wspierające elastyczność, mobilność i możliwość podejmowania różnych decyzji życiowych.
W 2040 roku mieszkanie będzie w większym stopniu przestrzenią wielowymiarową, spełniającą różne funkcje na różnych etapach życia. Dla nadchodzących pokoleń stanie się także elementem szeroko rozumianego dobrostanu. Ma wspierać codzienność, a nie ją utrudniać. Coraz większe znaczenie będą miały takie aspekty jak zieleń, cisza, światło, komfort akustyczny, harmonia otoczenia i możliwość regeneracji.
Mieszkanie przyszłości będzie więc miejscem, które elastycznie odpowiada na aktualne cele i potrzeby mieszkańca – zawodowe, rodzinne, zdrowotne, społeczne i emocjonalne.

Lokalizacja traci monopol na pierwszeństwo

Badanie potrzeb mieszkaniowych zrealizowane w ramach projektu, pokazuje jak wyraźnie zmienia się ich hierarchia. Jeszcze niedawno lokalizacja była jednym z najważniejszych punktów odniesienia przy zakupie domu czy mieszkania. Dziś na pierwszy plan wysuwa się kilka innych aspektów, które coraz częściej okazują się równie ważne, a czasem nawet ważniejsze. Przede wszystkim są to koszty utrzymania nieruchomości, bezpieczeństwo oraz – co szczególnie istotne cisza i spokój. Dopiero za nimi pojawia się sama lokalizacja.

Hierarchia kluczowych wartości miejsca zamieszkania (perspektywa obecna i przyszła)

Źródło: Badanie Inquiry na zlecenie agencji Open Format; N=1017

Ta zmiana wpisuje się w szerszy proces redefinicji własności. Posiadanie mieszkania nie będzie już tak jednoznacznym symbolem sukcesu, stabilizacji i życiowego „zakorzenienia” jak dotychczas. Z badania przeprowadzonego na grupie ponad 1000 dorosłych Polaków wynika, że 41% osób w wieku 18–35 lat uważa, iż własność mieszkania nie jest już wyznacznikiem stabilizacji. To zbliża nas do modelu widocznego w wielu krajach Europy Zachodniej, gdzie różne formy zamieszkiwania – w tym najem – są pełnoprawną i naturalną alternatywą dla własności.

Ekonomia codzienności

Zmiana hierarchii potrzeb mieszkaniowych pokazuje jeden z najważniejszych aspektów transformacji, o której mówimy w kontekście mieszkańca 2040 roku: zmianę sposobu myślenia o cenie nieruchomości. Coraz większe znaczenie będą miały nie tylko koszty zakupu, ale przede wszystkim długofalowe koszty utrzymania. Dla klientów przyszłości ważna będzie przewidywalność – energetyczna, finansowa i użytkowa. Wybory mieszkaniowe będą coraz częściej oceniane przez pryzmat tego, czy pozwalają ograniczyć ryzyko nagłych wzrostów kosztów i zapewniają większą stabilność w codziennym życiu.

To szczególnie ważne, ponieważ już dziś koszty utrzymania mieszkania należą do istotnych codziennych obciążeń wielu Polaków. W przyszłości analiza kosztów nie będzie kończyć się na wysokości rachunków. Obejmie także dostępne rozwiązania technologiczne, efektywność energetyczną budynku, standard instalacji, możliwość korzystania z odnawialnych źródeł energii czy inteligentnych systemów zarządzania zużyciem mediów. Klienci w 2040 roku będą patrzeć na te elementy znacznie uważniej niż obecnie.

Mobilność, która zmienia zasady gry

Mówiąc o zmianach, nie sposób pominąć mobilności — zawodowej, cyfrowej i życiowej. To ona w dużej mierze będzie wpływać na nasze decyzje mieszkaniowe i stawiać przed rynkiem pytanie: czy mieszkanie nadal ma być wyborem na całe życie?

Mobilność zawodowa i cyfrowa będzie zwiększać elastyczność mieszkaniową. Dla młodych pokoleń może to być wartość, która w wielu przypadkach okaże się ważniejsza niż „kotwica” w postaci własnego domu czy mieszkania. Sprzyja temu fakt, że przeprowadzka coraz rzadziej musi oznaczać zmianę pracy. Coraz częściej można „zabrać” swoje obowiązki zawodowe ze sobą – do innego miasta, regionu, a nawet kraju.
Jeszcze kilkanaście lat temu pojęcie „workation”, czyli łączenia pracy zdalnej z pobytem w miejscu wypoczynkowym, było dla większości osób czymś egzotycznym. Dziś taki model pozytywnie ocenia aż 64% badanych Polaków. To rodzi ważne pytanie: czy tradycyjnie rozumiana własność mieszkania będzie pasować do stylu życia, w którym coraz większą wartością stają się mobilność, elastyczność i możliwość zmiany?

Jak oceniasz pomysł łączenia pracy zdalnej z pobytem w miejscu wypoczynkowym (tzw. workation)?

Źródło: Badanie Inquiry na zlecenie agencji Open Format; N=1017

Nowe modele zamieszkiwania

W wielu krajach Europy najem stanowi dominującą lub bardzo istotną formę zamieszkiwania. W Polsce nadal mamy do czynienia z silną dominacją własności, ale ten model również będzie ewoluował. Już dziś widać to po tempie rozwoju segmentu najmu instytucjonalnego. Daje on mieszkańcom m.in. większą elastyczność, przewidywalność zasad oraz stabilność kosztową, dlatego coraz częściej staje się realną alternatywą dla zakupu.

Na wzrost znaczenia najmu wpłynęły także ograniczone w ostatnich latach możliwości nabycia nieruchomości. Wysokie koszty życia, wysokie stopy procentowe i ograniczona zdolność kredytowa sprawiły, że wiele gospodarstw domowych zostało wypchniętych z rynku własnościowego w stronę najmu, przede wszystkim prywatnego. „Nie stać nas na zakup, musimy wynajmować” – to scenariusz obecny dziś w wielu polskich domach.

Jednocześnie, mimo że najem nadal często jest efektem konieczności, stopniowo będziemy otwierać się na nowoczesne modele zamieszkiwania: model subskrypcyjny, mieszkania z usługami współdzielonymi, elastyczne formy najmu czy projekty łączące funkcje mieszkaniowe, społeczne i usługowe.

Źródło: Badanie Inquiry na zlecenie agencji Open Format; N=1017

Scenariusze 2040

Jak może wyglądać rynek nieruchomości w 2040 roku? Odpowiedź zależy od wielu czynników: gospodarczych, demograficznych, regulacyjnych, technologicznych i społecznych. Na podstawie danych oraz wiedzy eksperckiej można jednak zarysować kilka potencjalnych ścieżek rozwoju.

Scenariusz ostrożny zakłada stabilny rozwój. Wysokie koszty budowy i finansowania ograniczają inwestycje, a dostępność kredytów pozostaje niska. Deweloperzy skupiają się na projektach o pewnym popycie, a inwestorzy instytucjonalni działają zachowawczo. Własność nadal dominuje, a rynek najmu rozwija się powoli.

Scenariusz zrównoważony zakłada z kolei umiarkowany wzrost gospodarczy, stabilne warunki finansowe i rosnące znaczenie ESG. Rynek dojrzewa. Równoważy się relacja między własnością a najmem, inwestorzy instytucjonalni stopniowo zwiększają udział. Budownictwo staje się bardziej efektywne, a miasta lepiej planują przestrzeń i infrastrukturę.

Scenariusz dynamiczny to najbardziej rozwojowy wariant. Zakłada szybki wzrost inwestycji, napływ kapitału zagranicznego i pełne wdrożenie zasad ESG. Nowe technologie – prefabrykacja, automatyzacja, materiały niskoemisyjne – obniżają koszty, a rynek PRS rośnie w tempie dotąd nienotowanym w Polsce. Polska zbliża się do modelu zachodnioeuropejskiego z bardziej zróżnicowaną strukturą własności i silnym sektorem instytucjonalnym.

Klienci 2040 – kto zapuka do naszych drzwi?

Wiemy, że zmiany nadchodzą. Kluczowe pytanie brzmi jednak: kto właściwie zapuka do naszych drzwi w 2040 roku i czego będzie oczekiwał od domu lub mieszkania? Raport „Living 2040” wyróżnia cztery segmenty mieszkańców przyszłości.

Segment 1: „Bezpieczna przystań”
To osoby, dla których najważniejsza jest stabilność. Własność nadal pozostaje dla nich wartością, a przewidywalność daje poczucie bezpieczeństwa. Będą szukać solidnego budownictwa, stabilnych kosztów utrzymania oraz wygodnej, spokojnej okolicy. Dla tego segmentu mieszkanie ma być miejscem ochrony, odpoczynku i życiowego zakorzenienia.

Segment 2: „Eko-racjonalny”
To grupa, dla której ważne będą zrównoważony rozwój, odpowiedzialność środowiskowa i racjonalne zarządzanie kosztami. Mieszkanie powinno być energooszczędne, funkcjonalne, trwałe i możliwie niskoemisyjne. Dla tych klientów ekologia nie będzie wyłącznie deklaracją światopoglądową, ale także praktycznym wyborem ekonomicznym. Budynki energooszczędne, rozwiązania ograniczające zużycie mediów oraz dostęp do zieleni będą dla nich szczególnie istotne.

Segment 3: „Miejski wygodny”
To segment dobrze znany dzisiejszemu rynkowi nieruchomości. Dla tych osób mieszkanie jest przede wszystkim bazą logistyczną i operacyjną. Liczą się lokalizacja, bliskość usług, dobra komunikacja, dostęp do oferty miejskiej oraz nowoczesny standard budynku. To klienci, którzy oczekują wygody, sprawnej infrastruktury i możliwości łatwego korzystania z miasta.

Segment 4: „Mobilny cyfrowy”
To segment rosnący najszybciej, a jednocześnie wciąż najsłabiej rozpoznany przez rynek. Dla tych osób kluczową wartością będzie wolność, którą daje cyfrowa mobilność. Mieszkanie może być dla nich rozwiązaniem tymczasowym, dopasowanym do aktualnego etapu życia, projektu zawodowego lub stylu pracy. Własność będzie miała dla nich mniejsze znaczenie niż elastyczność, możliwość wyboru i łatwość zmiany lokalizacji. W tej grupie większą popularnością mogą cieszyć się mniejsze metraże, elastyczne formy najmu, dobrze skomunikowane lokalizacje oraz rozwiązania mieszkaniowe dostosowane do pracy zdalnej i życia w ruchu.

Rynek musi uczyć się przyszłego klienta już dziś

Mieszkaniec 2040 roku nie będzie jednorodny. Będzie inny, bardziej oszczędny i bardziej mobilny, przywiązany do własności lub gotowy do życia w modelu najmu. Będzie oczekiwał bezpieczeństwa, ale także elastyczności. Stabilności kosztowej, ale również jakości życia. Dostępu do usług, ale także ciszy, zieleni i przestrzeni do regeneracji.

Dla rynku nieruchomości oznacza to konieczność szerszego spojrzenia na produkt mieszkaniowy. Nie wystarczy już myśleć wyłącznie kategoriami metrażu, lokalizacji i ceny zakupu. Coraz ważniejsze będą całkowite koszty użytkowania, jakość otoczenia, dostępność usług, efektywność energetyczna, elastyczność funkcji oraz zdolność budynku do odpowiadania na potrzeby mieszkańców na różnych etapach życia.
Rok 2040 może wydawać się odległy, ale decyzje, które zadecydują o kształcie tego rynku, zapadają już dziś.

Czytaj cały raport

Anna Zachara-Widła - Customer Voice Expert w Nieruchomosci-online.pl. Badaczka z blisko 20-letnim doświadczeniem. Od 2025 r. odpowiada w portalu za realizację badań, które pokazują rynek nieruchomości nie przez pryzmat klasycznych danych, ale oczami ludzi – kupujących, sprzedających, wynajmujących. Ideą tych badań jest nie tylko analiza potrzeb uczestników rynku, ale przede wszystkim poznanie ich opinii, postaw oraz zrozumienie codziennych decyzji – tych, które często wynikają z życiowych zmian i emocji, a nie tylko z kalkulacji. W przeszłości realizowała liczne projekty badawcze m.in. w Polskiej Radzie Centrów Handlowych, Polpharmie, „Dzienniku Gazecie Prawnej” i wydawnictwie INFOR, a także w Onkofundacji Alivia, która wspiera osoby chore onkologicznie.