Rynek schłodził się już we wszystkich kategoriach nieruchomości: od mieszkań i domów, przez działki, aż po lokale biurowe i usługowe. Ocena pośredników spadła najbardziej dla większych mieszkań, ale w najbliższych miesiącach nie ma co liczyć na spadki cen – wynika z najnowszego badania nastrojów pośredników, które przeprowadził portal Nieruchomosci-online.pl.

57,98 pkt. – tyle wyniosła wartość Indeksu nastrojów pośredników w obrocie nieruchomościami (INPON) po IV kwartale 2021 r. Oznacza to spadek nastrojów o 3,32 pkt. w porównaniu do III kwartału, kiedy to branża oceniła kondycję sektora na 61,3 pkt. Indeks w dalszym ciągu jest jednak wyższy niż 50 pkt. (na 100), co świadczy o wciąż optymistycznych nastrojach branży i perspektywie rozwoju rynku w najbliższych miesiącach.

Co oznacza to dla Polaków poszukujących nieruchomości?

– Mimo szalejących cen, wciąż nie brakuje osób zdecydowanych na zakup nieruchomości na własne potrzeby mieszkaniowe. Chociaż koniec roku przyniósł ochłodzenie popytu na skutek okresu świąteczno-noworocznego i pierwszych podwyżek stóp procentowych, to jednak prognozy pośredników na I kwartał 2022 r. mówią o wciąż dużej popularności działek, mieszkań i domów. W ocenie branży ofert nie powinno zabraknąć, a głosów mówiących o dalszych wzrostach cen jest coraz mniej. Obecna polityka pieniężna nie sprzyja natomiast zakupom inwestycyjnym. Te, z powodów coraz wyższych kosztów związanych z finansowaniem nieruchomości i ich utrzymaniem, są coraz mniej opłacalne – mówi Alicja Palińska z działu analiz portalu Nieruchomosci-online.pl. 

Pośrednicy: wzrost cen już nie tak dotkliwy

Co ważne, spadek wartości indeksu zaobserwowano we wszystkich badanych kategoriach nieruchomości: kawalerkach, większych mieszkaniach, domach, działkach, lokalach biurowych i lokalach usługowych (zarówno po stronie sprzedaży, jak i najmu).

– Zauważalna obniżka wartości wskaźnika INPON wywołana jest rosnącymi cenami wielu dóbr i usług, wzrostem inflacji oraz kolejnymi podwyżkami stóp procentowych ogłoszonymi przez Radę Polityki Pieniężnej. Z drugiej strony, wciąż obserwowana jest „ucieczka” od gotówki w nieruchomości, dobra koniunktura gospodarcza oraz chęć dokonania zakupu przed dalszym wzrostem cen – wyjaśnia dr hab. Bogusław Półtorak, prof. Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, który jest partnerem badania.   

W ramach badania ankietowego, 740 biur i agentów nieruchomości oceniło zarówno ostatni kwartał, jak i możliwe perspektywy na I kwartał 2022 r. Zdaniem pośredników, najbardziej prawdopodobne scenariusze na najbliższe miesiące to: 

• dalszy wzrost cen mieszkań, domów i działek, ale z widocznym wyhamowaniem (mniejsza presja cenowa z powodu inflacji i zaostrzenia polityki kredytowej);  
• słabnięcie strony popytowej z powodu widocznego spadku liczby wniosków kredytowych pod koniec 2021 r.;    
• wciąż wysokie zainteresowanie działkami spowodowane ułatwieniami w budowie małych domów;  
• podaż bez większych zmian;   
• stabilizacja na rynku najmu. 

Działki budowlane wciąż z najwyższą oceną

Wyniki najnowszego badania nastrojów pośredników na pewno uspokoją tych Polaków, którzy planują zakup gruntu. Działki budowlane – mimo spadku wartości indeksu z 67,3 na 64,8 pkt. – dalej są najwyżej ocenianą kategorią nieruchomości. Oznacza to, że oferta wciąż nie jest tutaj wyczerpana, a poziom cen jest jeszcze akceptowalny przez kupujących. 

W I kwartale 2022 r. wysokie zainteresowanie gruntami zostanie prawdopodobnie utrzymane z powodu uproszczeń w budowie domów do 70 mkw. na zgłoszenie (chociaż koszty budowy nadal pozostaną istotnym ograniczeniem).  

– 65 proc. pośredników przewiduje, że w I kwartale nastąpi wzrost cen działek. Ponadto, 58 proc. ankietowanych prognozuje zwiększenie popytu na grunty. Jednocześnie pośrednicy są bardzo podzieleni w ocenie tego, czy w najbliższych miesiącach na rynku pojawi się więcej ofert sprzedaży. 39 proc. uważa, że tak, 36 proc. spodziewa się utrzymania dotychczasowego poziom podaży, a 24 proc. prognozuje kurczenie się oferty –  wylicza Alicja Palińska z portalu Nieruchomosci-online.pl.     

Kawalerki przegoniły duże mieszkania

Większe mieszkania na sprzedaż były tą kategorią, w której wartość indeksu INPON spadła w IV kwartale najmocniej, bo z 67,2 na 61,7 pkt. Ocena pośredników wciąż pozostaje tu wysoka, jednak doszło do bardzo istotnego przetasowania: większe mieszkania, które w III kwartale 2021 r. były drugim najwyżej oceniamy segmentem po działkach, teraz spadają na trzecie miejsce, ponieważ lepiej oceniana jest sytuacja w kategorii kawalerek na sprzedaż (63,2 pkt.). Można założyć, że wyższe notowania kawalerek to konsekwencja m.in. zaostrzenia polityki kredytowej, przez co niektórzy musieli zrezygnować z planów kupna mieszkania o większej powierzchni.  

– Rosnące stopy procentowe na pewno ograniczą możliwości zakupowe klientów. Część z nich już rezygnuje z kredytowania, chcąc przeczekać niepewny okres. Rynek jest dość rozchwiany, ciężko przewidzieć kolejne ruchy. Przy drożejącym rynku pierwotnym, co zapowiadają deweloperzy, będzie jednak również minimalnie rósł rynek wtórny – komentuje Piotr Kalinowski z agencji nieruchomości Cravtt Property w Warszawie. 

Jak wynika z badania Nieruchomosci-online.pl i UEW, wzrostu cen ofertowych kawalerek i większych mieszkań spodziewa się w I kwartale 2022 r. około 60 proc. pośredników. Wygląda też na to, że nie ma liczyć na większą podaż: większą liczbę ogłoszeń na rynku przewiduje mniej niż połowa pytanych pośredników.        

– Najbliższe miesiące pokażą, w którym kierunku pójdzie rynek. Sytuacja jest ciężka do przewidzenia z uwagi na inflację, stopy procentowe, marże banków i wprowadzenie Polskiego Ładu. Deweloperom ciężko jest kalkulować ceny sprzedaży mieszkań, ponieważ jest wysoki stopień niepewności na rynku (zmienny koszt materiałów budowlanych, dodatkowe obciążenia fiskalne) i część inwestycji została wstrzymana – mówi Mateusz Malutko z agencji MTM Invest w Szczecinie. 

Uwagę zwraca też coraz spokojniejsza sytuacja na rynku najmu: zainteresowanie wynajmem mieszkań spadało w IV kwartale o 2,7 pkt., co było jedną z najniższych korekt spośród wszystkich badanych kategorii. Zdaniem ekspertów widoczna stabilizacja w tej kategorii może być kontynuowana w efekcie wychodzenia z ograniczeń pandemicznych, m.in. na skutek powrotu w szerszym zakresie studentów do ośrodków akademickim. Jeśli chodzi o prognozy dotyczące wysokości czynszów na I kwartał, większość pośredników spodziewa się utrzymania dotychczasowego poziomu.   

Kupno domu? Na razie czekamy

Zainteresowanie domami maleje już kolejny kwartał z rzędu. Tym razem wartość indeksu spadła do 60,6 pkt. (z 65,3 w III kwartale i 69,8 w II kwartale 2021 r.). – Może to wiązać się z oczekiwaniem na uproszczenia w zakresie zgody na budowę domu jako alternatywy dla zakupu na rynku wtórnym, a także przekładaniem tego typu decyzji na okres wiosenny – komentuje dr hab. Alicja Zakrzewska-Półtorak, prof. UEW i dyrektor Centrum Badawczo-Rozwojowego Samorządu Terytorialnego UEW odpowiedzialna za budowę i analizę indeksu. 

Jak wynika z badania przeprowadzonego przez portal Nieruchomosci-online.pl, 56 proc. pośredników uznaje, że ceny domów w 2022 r. wciąż będą rosły, a niespełna 32 proc., że pozostaną na dotychczasowym poziomie. Dobrą informacją dla kupujących jest to, że tylko 17 proc. biur nieruchomości i agentów wskazało, że w I kwartale liczba ofert sprzedaży domów zmaleje. 45 proc. uważa, że podaż pozostanie na obecnym poziomie, a 37 proc. to optymiści spodziewający się nawet większej liczby ofert.   

– Popyt na ten rodzaj budownictwa jest dość spory. Często marzy się nam wolnostojący dom na obrzeżach miasta z dużą działką, np. około 10 arów, ale niestety, coraz mniej inwestorów decyduje się na takie rozwiązania. Decyzje te uwarunkowane są głównie rosnącymi cenami materiałów i opłacalnością firm podwykonawczych. W dużych miastach brakuje też ładnych, widokowych działek spełniających wymogi budowlane. A jeśli już uporamy się ze wszystkimi takimi niedogodnościami, to ostateczna cena sprzedaży domu jest bardzo wysoka. Dlatego inwestorzy skłaniają się do budowy domów z zabudowie bliźniaczej i szeregowej – mówi Agnieszka Skoczek z agencji Golden House Nieruchomości w Krakowie.

Przeczytaj cały raport z badania 

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.