Para bierze kredyt z dopłatą, kupuje mieszkanie, a po dwóch czy trzech latach drogi się rozchodzą. Pojawia się pytanie, które potrafi spędzać sen z powiek bardziej niż sam podział majątku: czy państwo zażąda zwrotu pieniędzy, które już dopłaciło do rat? A jeśli jedno z małżonków zostaje w mieszkaniu, to czy dopłaty lecą dalej?

Program Bezpieczny Kredyt 2% ruszył latem 2023 roku i przez niespełna pół roku objął blisko dziewięćdziesiąt tysięcy umów. Sporą część z nich zaciągnęły osoby młode, często single, choć niemało było też małżeństw i par planujących wspólne życie. Statystyka jest nieubłagana: część tych związków się rozpadnie.

W samym 2024 roku rozwiodło się w Polsce ponad pięćdziesiąt siedem tysięcy par, a najwięcej rozstań przypada na wiek między czterdziestym a pięćdziesiątym rokiem życia, czyli dokładnie tam, gdzie mieści się wielu kredytobiorców z dopłatą. Temat rozwodu przy takim kredycie przestał więc być teoretyczny i zaczął trafiać do kancelarii, do doradców i do banków.

Wokół niego narosło przy okazji sporo nieporozumień. Jedno to utrata prawa do kolejnych dopłat na przyszłość. Drugie to obowiązek oddania tego, co już wpłynęło na konto.

Sam rozwód niczego nie psuje

Zacznijmy od najważniejszego, bo to zdejmuje największy ciężar. Rozwód i podział majątku, same w sobie, nie powodują ani obowiązku zwrotu otrzymanych dopłat, ani automatycznego wygaśnięcia tych, które mają jeszcze nadejść. Potwierdza to wprost Biuro Rzecznika Finansowego, a wynika to z konstrukcji samej ustawy o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%.

Ustawodawca przewidział, że życie bywa skomplikowane, i wyraźnie wyłączył z listy zdarzeń kończących dopłaty dwie sytuacje typowe przy rozstaniu. Pierwszą, czyli przeniesienie własności na drugiego kredytobiorcę – klasyczny scenariusz, w którym jedno z małżonków przejmuje mieszkanie i przejmuje kredyt. Drugą, czyli rozszerzenie wspólności majątkowej. W obu przypadkach dopłaty trwają dalej, o ile spełnione pozostają inne warunki programu.

Główny warunek brzmi prosto: mieszkanie ma nadal zaspokajać potrzeby mieszkaniowe kredytobiorcy. Dokładnie chodzi o to, że ktoś ma w nim mieszkać i ma to być jedna z osób podpisujących umowę kredytową. Dopóki ten warunek jest spełniony, rozwód jest dla programu zdarzeniem obojętnym.

Kiedy dopłaty z BK2% się kończą, a kiedy trzeba je oddać

Ustawa wymienia zamknięty katalog sytuacji, po których dopłaty wygasają na przyszłość. Większość z nich nie ma nic wspólnego z rozwodem, ale warto mieć całość przed oczami, bo przy podziale majątku łatwo uruchomić którąś z nich nieświadomie:

• sprzedaż mieszkania lub domu osobie spoza umowy;
• zbycie spółdzielczego prawa do lokalu;
• wynajęcie albo użyczenie nieruchomości lub jej części;
• zmiana sposobu użytkowania, która uniemożliwia mieszkanie w lokalu;
• kupno innej nieruchomości, chyba że nabycie jej w drodze spadku;
• brak rozpoczęcia mieszkania w lokalu w ciągu dwóch lat;
• zaprzestanie prowadzenia w nim gospodarstwa domowego przez co najmniej rok;
• udostępnienie mieszkania osobie bliskiej w okolicznościach, które naruszałyby warunki programu;
• ogłoszenie upadłości kredytobiorcy;
• wyjście z umowy jedynej osoby, która spełniała kryterium wieku;
• przedterminowa częściowa spłata kredytu, choć tu ustawa przewiduje kilka wyjątków;
• przejście z oprocentowania okresowo stałego na zmienne.

Przy każdej z tych sytuacji dopłaty po prostu przestają przychodzić. Oddanie tego, co już wpłynęło, to zupełnie osobna kwestia

Wygaśnięcie dopłat oznacza, że od pewnego momentu po prostu przestają one przychodzić. Dzieje się tak po wystąpieniu jednego ze zdarzeń z powyższej listy, a dopłaty kończą się zwykle z końcem miesiąca, w którym to zdarzenie nastąpiło. I co najważniejsze: tego, co już wpłynęło, nikt nie każe oddawać.

Zwrot dopłat to zupełnie inna kategoria. To realny obowiązek oddania pieniędzy do Rządowego Funduszu Mieszkaniowego, najczęściej z odsetkami ustawowymi.

Najdalej idzie tu jeden przypadek: prawomocne skazanie za wyłudzenie kredytu, czyli oszustwo przy jego zaciąganiu. Wtedy oddaje się całość otrzymanych dopłat. Drugi przypadek jest łagodniejszy w skutkach i dotyczy sytuacji, w której kredytobiorca w ogóle nie wprowadził się do nieruchomości i nie zaczął w niej prowadzić gospodarstwa domowego w ciągu dwóch lat. Wtedy zwraca się nie wszystko, a jedynie dopłaty, które wpłynęły już po tym, jak prawo do nich wygasło. Przy rozwodzie żadna z tych dwóch rzeczy zwykle nie zachodzi. Nawet jeśli małżonkowie zdecydują się mieszkanie sprzedać i podzielić pieniędzmi, dopłat otrzymanych przed dniem sprzedaży nie trzeba zwracać.

Sprzedaż ucina przyszłość, nie sięga wstecz.

Pułapka wieku, czyli kto zostaje na umowie

Program był adresowany do osób, które w dniu składania wniosku nie ukończyły czterdziestu pięciu lat. Wystarczyło, że kryterium spełniało jedno z dwojga przyszłych kredytobiorców. Wyobraźmy sobie parę, w której starsze z małżonków przekroczyło czterdzieści pięć lat. Jeżeli przy podziale majątku z umowy kredytowej wychodzi właśnie młodsze z nich, a w mieszkaniu i z kredytem zostaje starsze – dopłaty wygasają, ponieważ stroną umowy przestała być jedyna osoba, która w dniu udzielenia kredytu spełniała warunek wieku.

Gdy jedno się wyprowadza, a drugie zostaje

Częsty układ przy rozstaniu wygląda tak, że jedno z małżonków wyprowadza się od razu, jeszcze zanim zapadną decyzje o podziale. Pojawia się obawa, czy taka wyprowadzka nie uruchomi przesłanki mówiącej o zaprzestaniu prowadzenia gospodarstwa domowego przez rok.
Tutaj ustawa jest po stronie kredytobiorców. Ta przesłanka nie działa, dopóki w mieszkaniu nadal prowadzi gospodarstwo domowe drugi współkredytobiorca. Jeśli więc jedno z małżonków wyprowadza się, a drugie dalej mieszka i normalnie funkcjonuje pod tym adresem, dopłaty płyną bez przeszkód. Problem pojawiłby się dopiero wtedy, gdyby z mieszkania wyprowadzili się oboje i stałoby ono puste albo zostało komuś oddane.

Co z przepisaniem mieszkania na byłego małżonka?

Najczęstszy finał podziału majątku przy takim kredycie to przeniesienie udziału w mieszkaniu na tę osobę, która w nim zostaje. Skoro chodzi o przeniesienie na drugiego współkredytobiorcę, ustawa traktuje to łagodnie i nie uznaje jako zbycie, które kończyłoby dopłaty. To dobra wiadomość, ale wymaga jednego zastrzeżenia dla posiadaczy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Ustawodawca opisał wyłączenia trochę inaczej dla pełnej własności, a inaczej dla prawa spółdzielczego. Przy pełnej własności wprost wymienił zarówno przeniesienie na drugiego kredytobiorcę, jak i rozszerzenie wspólności majątkowej. Przy prawie spółdzielczym wymienił już tylko przeniesienie na drugiego kredytobiorcę. W praktyce oba prawa działają na rynku tak samo, ale litera ustawy potraktowała je odmiennie. Kto ma mieszkanie ze spółdzielczym prawem własnościowym, powinien przed jakąkolwiek czynnością zapytać bank o interpretację swojej konkretnej sytuacji, zamiast zakładać, że będzie tak samo jak przy pełnej własności.

Decyduje bank, nie sąd

Jest jeszcze jeden element, który zaskakuje wiele osób przekonanych, że wyrok rozwodowy i podział majątku załatwiają sprawę kredytu. Otóż nie załatwiają. Dopóki bank nie podpisze aneksu i nie zwolni jednej osoby z długu, oboje byli małżonkowie pozostają wobec banku dłużnikami solidarnymi, niezależnie od tego, co ustalił sąd i co zapisano w podziale majątku.

Żeby bank zwolnił jedną osobę z kredytu, ta druga musi mieć samodzielną zdolność kredytową na całe zobowiązanie.

Sprawdź, jaką masz zdolność kredytową

Sąd nie może zmusić banku do zwolnienia z tego warunku, bo bank nie jest stroną sprawy rozwodowej. W praktyce wygląda to tak, że najpierw składa się w banku wniosek o zwolnienie z długu, najlepiej razem z projektem aktu notarialnego znoszącego współwłasność, potem czeka się na decyzję banku, i dopiero po niej idzie się do notariusza. Kolejność ma znaczenie i odwrócenie jej potrafi narobić kłopotów. Żaden z banków uczestniczących w programie nie ma zresztą osobnej, specjalnej procedury na rozwód przy kredycie z dopłatą. Stosują zwykłą ścieżkę dla kredytów hipotecznych, dokładając do niej oświadczenia wymagane przez program.

Podsumowując, rozwód sam w sobie nie odbiera dopłat i nie sprawia, że trzeba je oddać. Otrzymane pieniądze zostają. Przyszłe dopłaty trwają, jeśli na umowie zostaje osoba spełniająca kryterium wieku i jeśli ktoś z kredytobiorców nadal w mieszkaniu mieszka. A decydujący głos i tak ma bank, bo to on zwalnia z długu i to jego zgoda, a nie wyrok sądu, przesądza o tym, kto formalnie zostaje z kredytem.

dr Michał Bilczak - Wykładowca akademicki, ekonomista i prawnik. Specjalizuje się w finansach, rozwoju regionalnym i polityce kredytowej, analizując mechanizmy bezpośrednio wpływające na rynek nieruchomości. Autor ponad 60 publikacji naukowych.