Księga wieczysta (KW), to najważniejszy „dokument” potwierdzający stan prawny nieruchomości. Dla kupującego stanowi podstawowe źródło wiedzy o tym, kto jest właścicielem lokalu lub działki oraz jakie ciążą na niej zobowiązania. Z punktu widzenia instytucji finansowej udzielającej finansowania, księga wieczysta służy przede wszystkim ocenie ryzyka związanego z zabezpieczeniem kredytu hipotecznego.

Bank przed dokonaniem wpisu hipoteki do KW, musi mieć pewność, że nieruchomość posiada przejrzystą sytuację prawną i w razie ewentualnej windykacji będzie można ją bez problemu zbyć i odzyskać pożyczone środki. Istnieją jednak wpisy, wzmianki w KW, które wywołują u analityków strach i będą skutkować decyzją odmowną. Oto zestawienie najpopularniejszych „czerwonych flag” w księdze wieczystej, które mogą udaremnić zakup wymarzonego M na kredyt.

Dział I-O i I-Sp Księgi Wieczystej
Oznaczenie nieruchomości oraz spis praw związanych z własnością

Rzetelna analiza KW zaczyna się od pierwszego działu, który opisuje samą nieruchomość. Choć wydaje się on czysto techniczny, ukryte tu pułapki potrafią skutecznie zablokować proces kredytowy.

• Rozbieżności w metrażu i przeznaczeniu – jeśli w księdze wieczystej widnieje wpis, że lokal ma 60 mkw., a z rzutów i operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego wyjdzie 55 mkw., to jest to sytuacja mogąca wzbudzić uzasadnione pytania analityka bankowego. Klasyczną sytuacją jest zawyżenie powierzchni użytkowej. W KW jest z reguły podana powierzchnia wraz z pomieszczeniami przynależnymi, np. piwnicą. Oczywiście metry kwadratowe piwnicy są znacznie mniej warte niż powierzchnia użytkowa mieszkania. Kolejna kwestia, to opis lokalu i związane z nimi niezgodności, np. poprzedni właściciel zrobił na własną rękę przeróbki i okazuje się, że w mieszkaniu są o 2 pokoje więcej, niż wynika z KW. Wszystkie te szczegóły trzeba bardzo dokładnie sprawdzić.
• Brak dostępu do drogi publicznej – dotyczy to głównie domów i działek budowlanych. Jeśli działka nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej ani ustanowionej odpowiedniej służebności gruntowej (przejazdu i przechodu) lub nie ma udziału w działce, która do takiej drogi prowadzi, to bank nie zabezpieczy się na takiej nieruchomości. Jest to bardzo ważne, ponieważ jeśli w skrajnej sytuacji właściciele sąsiednich działek odgrodzą nas od drogi, to będzie trzeba zainwestować w dość drogie rozwiązanie, czyli helikopter.
• Nieuregulowany stan gruntów pod budynkiem – w przypadku mieszkań problem pojawia się, gdy grunt pod blokiem nie ma uregulowanej własności. Jest to dość popularne przy spółdzielniach mieszkaniowych, gdzie czasem mimo nawet założonej KW dla lokalu, grunt pod budynkiem może być własnością osób trzecich lub np. miasta.

Dział II
Niejasności wokół własności

Dział drugi określa, kto jest właścicielem nieruchomości. Tylko właściciel lub pełnomocnik ustanowiony notarialnie może podpisać z nami umowę kupna-sprzedaży. Warto zwrócić uwagę, z kim podpisujemy umowę i co ważniejsze – komu wpłacamy zadatek. Jeśli umowy przedwstępnej nie podpisujemy u zaufanego notariusza, to trzeba być w tej kwestii bardzo ostrożnym.

Dział III
Prawa, roszczenia i ograniczenia

Dział III to temat rzeka, jeśli chodzi o potencjalne pułapki, które mogą przekreślić szanse na kredyt hipoteczny.

1. Prawo dożywocia (służebność dożywocia)

To bezwzględna czerwona flaga. Prawo dożywocia oznacza, że dana osoba ma prawo dożywotnio zamieszkiwać w nieruchomości, a nowy właściciel ma obowiązek zapewnić jej wyżywienie, ubranie, mieszkanie i opiekę. Co kluczowe – prawo dożywocia nie wygasa w momencie sprzedaży nieruchomości i przechodzi na nowego nabywcę. Z punktu widzenia banku taka nieruchomość jest praktycznie niesprzedawalna na rynku licytacji komorniczych, dlatego kredyt na jej zakup nie zostanie przyznany. Jedynym wyjściem jest całkowite wykreślenie wpisu z Działu III na podstawie aktu zgonu dożywotnika lub jego oświadczenia złożonego u notariusza o zrzeczeniu się prawa.

2. Służebność osobista mieszkania

Podobnie jak w przypadku dożywocia, służebność osobista (np. prawo dziadka do zajmowania jednego pokoju) stanowi dla banku dyskwalifikację nieruchomości jako zabezpieczenia. Lokator ze służebnością skutecznie obniża wartość rynkową i uniemożliwia ewentualną egzekucję.

3. Ostrzeżenie o egzekucji z nieruchomości

Wpis o wszczęciu egzekucji przez komornika to jasny sygnał, że właściciel ma poważne kłopoty finansowe. Choć teoretycznie można kupić nieruchomość z licytacji lub spłacić dług bezpośrednio u komornika w ramach transakcji, ale jest to wyższy poziom kredytowej jazdy i o ile nie lubimy brać na siebie dużego ryzyka lub nie mamy w zanadrzu dużej ilości gotówki mogącej sfinansować zakup, to raczej odradzam tego typu transakcje.

4. Roszczenia z umowy przedwstępnej

Jeśli w Dziale III widnieje wpis o roszczeniu o zawarcie umowy przyrzeczonej na rzecz osoby trzeciej, oznacza to, że sprzedający mógł już wcześniej zobowiązać się do sprzedaży nieruchomości komuś innemu. Bank nie sfinansuje zakupu, dopóki wpis ten nie zostanie wykreślony.

Dział IV
Hipoteka

Dział IV przeznaczony jest na wpisy hipotek. Sama obecność hipoteki bankowej sprzedającego nie jest problemem – to standardowa procedura spłaty dotychczasowego kredytu z części środków z nowego kredytu kupującego. Problem pojawia się w konkretnych sytuacjach:

• Hipoteka przymusowa (np. na rzecz ZUS, Urzędu Skarbowego itd.) – świadczy o egzekucji publicznoprawnej. Banki niezwykle rygorystycznie podchodzą do takich wpisów. Wymagają dokładnej promesy od wierzyciela określającej kwotę do spłaty i zobowiązanie do wykreślenia hipoteki po jej uregulowaniu.
• Hipoteka na rzecz funduszu, firmy czy osoby prywatnej – mało kto zdaje sobie z tego sprawę, ale banki ufają bankom i nikomu innemu. Jeśli hipoteki dotyczą np. tzw. pożyczek prywatnych, znaczna większość banków nie zgodzi się na finansowanie takiej transakcji.

„Wzmianki” – coś się dzieje w KW, tylko co?

Na samej górze każdego działu księgi wieczystej mogą pojawić się tzw. wzmianki (oznaczane np. jako Dz.Kw./...). Wzmianka to informacja o tym, że do sądu wpłynął wniosek o wpis lub wykreślenie jakiegoś prawa, ale nie został jeszcze rozpatrzony przez sędziego lub referendarza. Od kilku lat wzmianki są wstępnie opisywane i określane jest, czego mogą mniej więcej dotyczyć, ale z doświadczenia mogę powiedzieć, że pojawiają się w tej materii błędy sądu.

Dla banku obecność niewyjaśnionej wzmianki oznacza potencjalne ryzyko. Analityk nie ma pewności, czego dokładnie dotyczy wniosek wieczystoksięgowy. Może to być zwykła zmiana nazwiska po ślubie, ale równie dobrze wniosek o wpis nowego właściciela. Szczególnie groźne są wzmianki widniejące w działach III i IV. Wzmianki dotyczące windykacji czy hipotek przymusowych to katastrofa dla transakcji. Do czasu dokładnego wyjaśnienia wzmianek, a z reguły rozpatrzenia wniosku przez sąd i ujawnienia ostatecznego wpisu, wydanie decyzji kredytowej lub wypłata kredytu będą całkowicie wstrzymane.

Podsumowanie

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej i wpłatą zadatku, dokładne przeanalizowanie treści księgi wieczystej jest absolutnym obowiązkiem każdego kupującego. Wcześniejsze wykrycie nieprawidłowości pozwala oszczędzić czas, pieniądze oraz uniknąć stresu związanego z odmowną decyzją kredytową.

Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera

Marcin Warowny - Doświadczony ekspert kredytowy, który przeprowadza przez proces zakupu nieruchomości bez stresu i zbędnych formalności. Łącząc znajomość rynku bankowego z indywidualnym podejściem, pomaga wybrać najkorzystniejszą ofertę finansowania. W pracy stawia na pełną transparentność, oszczędność czasu klienta oraz jego bezpieczeństwo na każdym etapie transakcji. Z jego wsparciem skomplikowane procedury stają się proste, a droga do własnego M – pewna i spokojna.