Gdy termin odbioru mieszkania od dewelopera minął, klient narażony jest na wyższe raty kredytu za mieszkanie, do którego nie może się wprowadzić. Ponosi też często koszty wynajmu innego mieszkania, albo traci potencjalny zysk z wynajmu, na który liczył po zakupie. Deweloper tłumaczy się opóźnieniami dostawców mediów, podwykonawców albo przeciągającymi się procedurami w urzędach. W takiej sytuacji można skorzystać z dostępnego od kilku lat nowego rozwiązania – rekompensaty. To uprawnienie może być najprostszym sposobem, żeby odzyskać część lub całość poniesionych kosztów związanych z opóźniającą się budową.

Czym jest rekompensata?

Podpisując umowę, deweloper składa obietnicę, że budynek powstanie w określonej dacie, a następnie – że w określonych terminach udostępni lokal nabywcy i przeniesie na niego prawo własności. Rekompensata to świadczenie pieniężne przysługujące od dewelopera, przewidziane w art. 39 ust. 2 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym z dnia 20 maja 2021 r. (Dz.U. z 2024 r. poz. 695), dalej „ustawy deweloperskiej”. Rekompensata zabezpiecza zobowiązanie dewelopera, dając prawo do zwrotu świadczenia pieniężnego, jeśli inwestycja nie zostanie wykonana terminowo.

Jakie umowy zabezpiecza rekompensata?

W zależności od etapu inwestycji z deweloperem można zawrzeć kilka różnych umów – od umowy rezerwacyjnej do klasycznej umowy sprzedaży.

Rekompensata dotyczy klientów, którzy podpisali:

1. umowę deweloperską, gdzie deweloper zobowiązał się wybudować budynek, ustanowić odrębną własność lokalu mieszkalnego i przenieść tę własność na nabywcę, jak również zabudować grunt domem jednorodzinnym i przenieść własność (lub użytkowanie wieczyste) nieruchomości, w tym udziału na nabywcę;
2. umowę o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie jej na nabywcę, którą zawiera się, gdy lokal jest już wybudowany;
3. umowę o przeniesienie własności gotowego lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej budynkiem jednorodzinnym (pierwsze przeniesienie własności przez dewelopera w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, a nie o wtórną sprzedaż na rynku);
4. umowę dotyczącą lokalu użytkowego (np. miejsca postojowego w hali garażowej, garażu, komórki lokatorskiej, będącej odrębnym lokalem użytkowym) dotyczącą zarówno wybudowania i przeniesienia własności lub ułamkowej części, jak również przeniesienia własności.

Warunkiem dodatkowym jest to, że umowa dotycząca lokalu użytkowego jest zawierana razem z jedną z umów wymienionych powyżej i dotyczy tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

Rekompensaty nie otrzymają klienci, którzy podpisali wyłącznie umowę rezerwacyjną, umowę przedwstępną lub umowę sprzedaży mieszkania, gruntu zabudowanego domem jednorodzinnym lub lokalu użytkowego.

Kiedy przysługuje rekompensata?

Rekompensatę z art. 39 ust. 2 ustawy deweloperskiej można otrzymać, gdy umowa:

1. nie przewiduje kary umownej dla klienta ani odsetek dla dewelopera, a ponadto,
2. gdy deweloper nie wykonał umowy lub wykonał ją nienależycie.

Rekompensata jest więc rodzajem ustawowej sankcji dla dewelopera.

Pierwszy warunek dotyczy sytuacji, gdy strony nie przewidziały w ogóle sankcji za brak płatności przez klienta (czyli odsetek dla dewelopera), ale również, gdy umowa nie daje prawa dochodzenia kar umownych przez klienta wobec dewelopera. Innymi słowy, w umowie nie przewidziano sankcji dla żadnej ze stron. Ustawa zabezpiecza przy tym klienta na wypadek, gdyby umowa przewidywała wyłącznie odsetki dla dewelopera. W takiej sytuacji, zgodnie z art. 42 ustawy deweloperskiej, klient również może dochodzić rekompensaty.

Rekompensata jest rodzajem ustawowej sankcji dla dewelopera.

Drugi warunek wymaga szerszego wyjaśnienia pojęcia niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Głównym celem umowy z deweloperem jest przeniesienie własności mieszkania lub domu jednorodzinnego na klienta. Jeśli deweloper nie ukończy budynku i nie podpisze końcowego aktu notarialnego, będzie to oznaczać, że nie wykonał umowy.

Kiedy deweloper wykonuje umowę nienależycie?

Jest to szerokie pojęcie, które w prawie cywilnym obejmuje również wady lokalu czy domu. Doprowadzenie do sytuacji, w której lokal spełnia wymogi w zakresie umówionego standardu, wyposażenia czy metrażu, zapewniają jednak klientowi przede wszystkim rękojmia za wady i szczególne uprawnienia przewidziane w art. 41 ustawy deweloperskiej. To dzięki nim klient dysponuje realnymi narzędziami, żeby wymusić na deweloperze oddanie lokalu bez usterek lub naprawę. Rekompensata ma inny cel.

Umowa deweloperska powinna jasno wskazywać:

1. kiedy budynek powstanie (mówi o tym art. 35 ust. 1 pkt 12 ustawy deweloperskiej);
2. termin odbioru (art. 35 ust. 1 pkt 17);
3. termin podpisania umowy przeniesienia własności (art. 35 ust. 1 pkt 7).

Częstą sankcją za niedochowanie tych terminów są kary umowne, przewidujące finansowe sankcje za opóźnienia w budowie czy przy podpisaniu aktu notarialnego. Rekompensata zabezpiecza klienta w sytuacji, gdy umowa nie przewiduje kar umownych dla dewelopera. To właśnie ten instrument zabezpiecza klienta przed stratami finansowymi, które ponosi przez opóźnienia w budowie. Często ponosi on przecież rzeczywiste koszty związane z wynajmem innego lokalu, albo traci korzyści z możliwego najmu lokalu, na który czeka.

Deweloper wykonuje umowę nienależycie, gdy opóźnia inwestycję, co daje klientowi prawo do rekompensaty przewidzianej z art. 39 ust. 2 ustawy deweloperskiej . W razie wystąpienia innych przypadków nienależytego wykonania umowy klient ma prawo dochodzenia roszczeń z rękojmi za wady, ma też uprawnienia z art. 41 ustawy deweloperskiej i prawo dochodzenia odszkodowania z Kodeksu cywilnego.

Uważaj na termin podpisania umowy z deweloperem

Ustawa deweloperska, a wraz z nią prawo do rekompensaty, weszła w życie z dniem 1 lipca 2022 r. Ustawodawca przewidział w niej jednak przepisy przejściowe, które potrafią „cofnąć” umowę pod reżim starej ustawy z 2011 roku. Ponieważ ustawa z 2011 roku nie przewidywała rekompensaty, umowy zawarte w starym reżimie nie dawały do niej prawa.

• Przepis przejściowy, o którym piszę, to art. 76 obecnej ustawy deweloperskiej. Zgodnie z ust. 1, jeśli sprzedaż mieszkań w ramach konkretnej inwestycji dewelopera ruszyła przed 1 lipca 2022 r. i przed tym dniem zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską, to przez 2 lata do całej tej inwestycji stosuje się starą ustawę.
• Dodatkowo, zgodnie z ust. 2 tego przepisu, jeśli w ramach takiej „starej” inwestycji klient podpisał umowę do 1 lipca 2024 r. i do tego dnia nie doszło jeszcze do przeniesienia na niego własności lokalu lub domu, to do umowy nadal stosuje się starą ustawę z 2011 roku.
• Jeśli mieszkanie pochodzi z inwestycji rozpoczętej przed 1 lipca 2022 r., to prawo do rekompensaty nie przysługuje. W „starych” inwestycjach prawo to dają dopiero umowy deweloperskie zawarte po 1 lipca 2024 r. Jeśli natomiast sprzedaż inwestycji rozpoczęła się dopiero 1 lipca 2022 r. lub później, rekompensata przysługuje niezależnie od daty zawarcia umowy.

Pamiętajmy, że rekompensata dotyczy przede wszystkim umów deweloperskich, które zawiera się w trakcie budowy budynku, a nie przysługuje przy umowach sprzedaży w już ukończonych inwestycjach. Realnie praw do rekompensaty z inwestycji rozpoczętych przed lipcem 2022 r. będzie miało niewielu klientów.

Rekompensata dotyczy przede wszystkim umów deweloperskich, zawieranych w trakcie budowy budynku, a nie umów sprzedaży w już ukończonych inwestycjach.

Czy dochodzenie rekompensaty to dobre rozwiązanie?

Najważniejszą zaletą tego uprawnienia jest to, że klient nie musi w ogóle udowadniać, że poniósł szkodę. Rekompensata należy się niezależnie od tego, czy w związku z opóźnieniem klient faktycznie poniósł dodatkowe koszty lub utracił jakieś korzyści. Punktem wyjścia jest tutaj opóźnienie dewelopera, który powinien zapłacić ściśle określoną kwotę w art. 39 ustawy deweloperskiej. To jest główna przewaga tego narzędzia nad standardowym odszkodowaniem dochodzonym w oparciu o np. art. 471 Kodeksu cywilnego. Przy zwykłym odszkodowaniu trzeba nie tylko dokładnie wyliczyć szkodę, ale również ją udowodnić, co w praktyce przysparza wielu trudności (wymaga m.in. opinii biegłych sądowych). To nie oznacza oczywiście, że w każdych warunkach i niezależnie od wszelkich okoliczności deweloper powinien tę rekompensatę uiścić.

Czy deweloper może bronić się przed zapłatą rekompensaty?

Pomimo że ustawa deweloperska nie reguluje tego wprost, to do rekompensaty stosujemy zasady analogiczne jak przy karach umownych . To oznacza, że deweloper może twierdzić, że:

1. nie ponosi winy – wskazując, np. że odpowiedzialność ponosi wykonawca prac budowlanych, urząd, który przedłuża procedury administracyjne, lub dostawca mediów, który zwleka z wykonaniem przyłączy;
2. rekompensata powinna być zmniejszona, ponieważ wykonał większość robót albo że jest ona rażąco wygórowana.

W sprawach, które prowadzę, deweloperzy używają argumentu dotyczącego długiego wykonania przyłączy gazu, wody lub prądu przez firmy zewnętrzne. Podmioty, które dostarczają media to zazwyczaj monopoliści, więc nie ma możliwości przyłączenia budynku do wodociągu lub sieci energetycznej innej firmy. To automatycznie nie oznacza, że zwłoka takiej firmy nie obciąża dewelopera. Idealnym podsumowaniem będzie tutaj stwierdzenie warszawskiego sądu , który orzekł, że: „Deweloper jako profesjonalista w obrocie gospodarczym powinien być przygotowany na ryzyka typowe dla procesu budowlanego i zarządzać nimi w taki sposób, by dochować terminów umownych. Przerzucenie konsekwencji nieprawidłowego zarządzania procesem inwestycyjnym na konsumenta, który nie ma wpływu na sposób organizacji budowy jest niedopuszczalne i w konsekwencji, nie sposób odmówić zasadności wypłaty kary umownej z tego tytułu”.

Deweloper jest profesjonalistą, którego obowiązkiem jest takie ułożenie całego procesu budowlanego, żeby możliwe było powstanie budynku w terminie. Wina dewelopera będzie polegać na braku nadzoru nad terminowym wykonaniem przyłączy. Przykładowo umowa z gminną spółką wodociągową może przewidywać wielomiesięczny harmonogram wykonania, więc deweloper powinien nadzorować jej wykonanie na bieżąco. Zazwyczaj w sporach sądowych deweloper nie ma wystarczających argumentów lub dowodów, żeby wykazać, że reagował na nieprzestrzeganie harmonogramu przez taką firmę. W takiej sytuacji opóźnienie dostawcy obciąża też dewelopera.

Druga możliwość obniżenia rekompensaty wynika z tzw. miarkowania kary umownej, o której mówi Kodeks cywilny w art. 484 § 2. Powody, dla których sąd może „zmiarkować”, czyli obniżyć karę umowną, są dwa:

1. zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane albo
2. kara jest rażąco wygórowana.

Pierwszej przesłanki nie zastosujemy do rekompensaty z ustawy deweloperskiej. Klienta nie interesuje, czy budynek jest już „prawie” skończony, tylko to, czy może się do niego wprowadzić. Zobowiązanie dewelopera do wykonania budynku to tzw. świadczenie niepodzielne (art. 379 § 2 Kodeksu cywilnego), powinno więc być wykonane w całości. Klient nie może odebrać nieukończonego mieszkania, gdzie budynek nie ma pozwolenia na użytkowanie.

Druga przesłanka miarkowania to rażące wygórowanie rekompensaty. Chodzi tu o sytuację, gdy rekompensata jest niewspółmierna do realnej szkody klienta lub winy dewelopera. Zawsze zalecam, żeby w sporach o kary umowne lub rekompensatę wskazywać, że klient faktycznie poniósł szkodę. Pomimo że rekompensaty można żądać bez względu na faktyczną szkodę, to należy pamiętać, że wysokość zależy ostatecznie od uznania sądu. Dlatego warto wykazywać, że w okresie opóźnienia dewelopera był wynajmowany lokal zastępczy, albo zwiększyły się koszty obsługi kredytu bankowego. To utrudni możliwość obniżenia rekompensaty ze względu na jej „rażące wygórowanie”.

Ile wynosi rekompensata?

Wysokość rekompensaty odpowiada wysokości odsetek ustawowych, jakie przysługują deweloperowi z tytułu opóźnienia klienta w spełnieniu świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej.

Rekompensatę wyliczymy w prosty sposób:

Rekompensata = cena nieruchomości × roczna stawka odsetek ustawowych za opóźnienie × (liczba dni opóźnienia ÷ 365)

Przykład:
Deweloper spóźnił się o cztery miesiące z wydaniem mieszkania klientom, za które mieli zapłacić łącznie 830 tys. zł. Lokal miał zostać wydany zgodnie z umową 2 lutego 2026 r., ale został odebrany dopiero 3 czerwca 2026 r. Klientom przysługuje z tego tytułu kwota 25 621,98 zł rekompensaty, jako suma:
1) kwoty 6480,82 zł za okres od 3 lutego do 4 marca 2026 r. (iloczyn stawki 9,5% odsetek, kwoty 830 tys. zł i 30 dni opóźnienia) i
2) kwoty 19 141,16 zł za okres od 5 marca do 3 czerwca 2026 r. (iloczyn stawki 9,25% odsetek, kwoty 830 tys. zł i 91 dni opóźnienia).

Kwota rekompensaty nie jest stała, ponieważ zależy od liczby dni opóźnienia, ale również aktualnych stawek odsetek ustawowych za opóźnienie. Wysokość tych odsetek jest sumą stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego i stałej wartości zapisanej w art. 481 § 2 Kodeksu cywilnego (wynoszącej 5,5 punktu procentowego).

Podsumowanie – co sprawdzić przed dochodzeniem rekompensaty?

W celu sprawdzenia czy rekompensata przysługuje, należy sprawdzić cztery kluczowe rzeczy:

• rodzaj umowy z deweloperem – prawo do rekompensaty przysługuje tylko przy umowie deweloperskiej albo innej umowie kwalifikowanej (o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie jej na nabywcę, o przeniesienie własności gotowego lokalu lub domu, ewentualnie umowie o lokal użytkowy zawartej razem z jedną z powyższych), umowa rezerwacyjna lub przedwstępna nie dają prawa do rekompensaty;
• datę umowy i reżim prawny – rekompensata nie była przewidziana w poprzedniej ustawie deweloperskiej z 2011 r. Przy inwestycjach rozpoczętych przed 1 lipca 2022 r. graniczną datą jest co do zasady 1 lipca 2024 r. Umowy z deweloperem dotyczące starszych inwestycji generalnie nie obejmują prawa do rekompensaty;
• sankcje w umowie – rekompensata wchodzi w grę, gdy umowa nie przewiduje kary umownej dla klienta ani odsetek dla dewelopera;
• niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy – deweloper musi się spóźnić, co oznacza, że nie odda lokalu (domu) albo nie podpisze aktu przenoszącego własność w umówionym terminie.

Dawid Kowalik - Radca prawny, specjalista z zakresu nieruchomości i sporów budowlanych. Prowadzi kancelarię radcy prawnego, w której doradza przy zakupie, najmie i zarządzaniu nieruchomościami. Wspiera wspólnoty mieszkaniowe i zarządców nieruchomości. Prowadzi blog prawniczy nieruchomosclokalowa.pl.