W polskim systemie prawnym obowiązuje generalna zasada, że dla jednej nieruchomości może być prowadzona tylko jedna księga wieczysta. W myśl powyższego nie można dla tej samej nieruchomości zakładać dwóch czy więcej ksiąg wieczystych. Zdarza się jednak, iż reguła ta zostaje naruszona i mamy do czynienia z podwójnym hipotekowaniem nieruchomości.

Podwójne hipotekowanie nieruchomości to stan, w którym ta sama nieruchomość, a częściej jej część, jest równocześnie ujawniona w dwóch lub więcej księgach wieczystych. Powoduje to określone skutki prawne w momencie ujawnienia tego stanu rzeczy. Mianowicie, dostrzegając to sąd wieczystoksięgowy wpisuje ostrzeżenie w dziale III księgi wieczystej, że dla tej samej nieruchomości jest prowadzona także inna księga wieczysta.

Idąc dalej, art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wprost stanowi, że ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Ostrzeżenie nie wyłącza co prawda możliwości rozporządzenia prawem, przeciwko któremu jest skierowane, ale ewentualny nabywca takiej nieruchomości nie może powołać się na dobrodziejstwo rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Nie trzeba szczególnie przekonywać, że dla właściciela takiej podwójnie hipotekowanej nieruchomości jest to niepożądana sytuacja. Może on na przykład utracić finalnie prawo do podwójnie hipotekowanej części nieruchomości bądź nosząc się z zamiarem sprzedaży, nie móc znaleźć chętnych na jej zakup lub względnie oferowana mu cena zakupu nie będzie satysfakcjonująca. W tej sytuacji, w sposób oczywisty, będzie on zainteresowany uregulowaniem stanu prawnego swojej nieruchomości jak najszybciej.

Jak to zrobić?

Postępowanie wieczystoksięgowe nie wchodzi w grę

Co do zasady, nie kwalifikuje się do tego postępowanie wieczystoksięgowe. Podwójne hipotekowanie nieruchomości nie może zostać usunięte w trybie sprostowania wpisu przez sąd wieczystoksięgowy, a więc w oparciu o treść art. 62613 § 2 KPC, gdyż nie jest to błąd o charakterze technicznym. Jak wskazuje się zgodnie w orzecznictwie błędy merytoryczne prowadzące do niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie są usuwane w tym trybie.

Art. 27 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że w razie niezgodności danych katastru nieruchomości z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej sąd rejonowy dokonuje – na wniosek właściciela nieruchomości lub wieczystego użytkownika – sprostowania oznaczenia nieruchomości na podstawie danych katastru nieruchomości. Teoretycznie zatem można byłoby sobie wyobrazić drogę polegającą na wykonaniu mapy z wykazem zmian gruntowych, która stanowiłaby podstawę zmiany w ewidencji gruntów, a następnie złożenie wniosku do sądu wieczystoksięgowego o odłączenie np. jednej z działek ewidencyjnych (podwójnie hipotekowanego obszaru) z księgi, ale wymagałoby to przede wszystkim niekwestionowania tego stanu rzeczy przez podmiot, w którego księdze również znajduje się wpisana ta działka, co jest sytuacją z pewnością rzadko spotykaną, o ile w ogóle się zdarzającą.

Nie można też tak po prostu zamknąć księgi wieczystej, ponieważ jest to możliwe w sytuacjach wskazanych w treści § 17 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 17.9.2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów, a więc w przypadku całkowitego przeniesienia nieruchomości do innej księgi wieczystej, gdy jej prowadzenie stało się bezprzedmiotowe, gdy wynika to z orzeczenia sądu i gdy przepisy odrębne tak stanowią.

Dlatego też celem zwalczenia stanu podwójnego hipotekowania będzie trzeba sięgnąć do niżej opisanej instytucji prawnej.

Powództwo o usunięcie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

Co do zasady stan, w którym nieruchomość lub jej część jest równocześnie ujawniona w dwóch lub więcej księgach wieczystych, musi zostać wyeliminowany w postępowaniu opartym o treść art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, czyli w drodze powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Na taką drogę prawną wskazuje też Sąd Najwyższy, podkreślając, iż: „W sytuacji, gdy ta sama, oznaczona ewidencyjnie działka, objęta jest dwiema księgami wieczystymi, w których ujawnieni są różni właściciele, dopuszczalne jest powództwo o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w jednej z tych ksiąg z rzeczywistym stanem prawnym” (zob. uchwała z dnia 29 lutego 1996 r., III CZP 16/96). W postępowaniu tym powinny brać udział wszystkie te osoby, które widnieją w dziale II księgi wieczystej.

Żądanie pozwu obejmuje najczęściej wykreślenie określonej działki, wynikającej z rozliczenia geodezyjnego, oraz wiążącą się z tym zmianę powierzchni nieruchomości. Dodam też, że przyjmuje się, iż istnieje współuczestnictwo konieczne pomiędzy osobami wpisanymi w dziale II księgi wieczystej, jak i osobami, które żądają ujawnienia swoich praw w tej księdze (tak wyrok SN z 31.01.2014 r., II CSK 254/13). Wyrok w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym stanowi następnie podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej.

Warto w tym miejscu podkreślić – bo często w tego typu postępowaniach pojawia się kwestia powierzchni spornej nieruchomości – że dane geodezyjne nieruchomości, które są ujawniane w dziale I-O księgi wieczystej, nie tworzą stanu prawnego tejże nieruchomości. Tym niemniej jednak w orzecznictwie problem ten postrzegany jest szerzej.

I tak na przykład, zgodnie z postanowieniem SN z dnia 16.02.2012 r. w sprawie IV CSK 272/11, „o ile same cechy fizyczne nie mieszczą się w pojęciu stanu prawnego, ponieważ opisują tylko, dla jakiej nieruchomości księga jest prowadzona, o tyle – w połączeniu z wynikającymi z dalszych działów prawami do nieruchomości – nabierają znaczenia prawnego jako wyznacznik przedmiotu określonego prawa”. Podobne stanowisko znajdziemy również w uzasadnieniu wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie z 16.03.2023 r. w sprawie II Ca 1228/22 i wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie z 30.03.2016 r., I C 1926/15 , a także w doktrynie (np. glosa aprobująca R. Strzelczyk, Glosa do postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 16 lutego 2012 r., IV CSK 272/11, NPN 2013, nr 1, s. 85 i n.).

Reasumując, podwójne urządzenie księgi wieczystej dla tej samej nieruchomości wymaga wyeliminowania z punktu widzenia znaczenia wpisów ujawnionych w księgach wieczystych. Obowiązujące przepisy pozwalają na usunięcie tej niezgodności, ale trzeba mieć świadomość, że procesy sądowe są zwyczajowo długotrwałe i niejednokrotnie niełatwe pod względem geodezyjnym. W każdym razie, w sytuacji podwójnego hipotekowania nie ma zazwyczaj „drogi na skróty”.

Katarzyna Siwiec - Radca prawny i doradca podatkowy, właścicielka kancelarii prawnej, pełnomocnik procesowy przed sądami administracyjnymi, powszechnymi i sądem polubownym przy KIG w Warszawie. Autorka kilkudziesięciu publikacji z zakresu nieruchomości, w tym książek dotyczących najmu, przekształcenia spółek, współautorka książek z zakresu podatków, autorka e-booka „Sprawozdawczość ESG”. Ekspert w poradniach prawno-podatkowych Legalis księgowość kadry biznes i Legalis Administracja oraz PortalFK.pl