Zarówno wtedy, gdy procedujesz wniosek o WZ w dacie, gdy nie obowiązuje plan ogólny, jak i po wejściu w życie planu ogólnego, podstawą wydania decyzji WZ będą zawsze wyniki analizy urbanistycznej. Analiza urbanistyczna to dokument sporządzany przez urbanistę lub architekta w toku postępowania o ustalenie warunków zabudowy, w oparciu o który organ ustala warunki zabudowy.

Na podstawie analizy urbanistycznej ustalane są następujące wskaźniki zabudowy:

• minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej,
• wysokość zabudowy,
• maksymalna nadziemna intensywność zabudowy,
• udział powierzchni zabudowy,
• minimalna nadziemna intensywność zabudowy,
• linia zabudowy,
• maksymalna intensywności zabudowy,
• szerokości elewacji frontowej,
• geometria dachu (kąt nachylenia i układ połaci dachowych),
• minimalna liczba miejsc do parkowania.

Analiza urbanistyczna obejmuje obszar wyznaczony wokół terenu inwestycji. Jest on wyznaczany według różnych zasad, w zależności od tego, czy w gminie obowiązuje plan ogólny, czy nie.

W obydwu przypadkach jest to teren wyznaczany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów.

Różnica dotyczy maksymalnej wielkości tego obszaru.

Gdy plan ogólny nie obowiązuje – obszar analizy jest wyznaczany bez ograniczeń co do jego maksymalnej wielkości.

Gdy plan ogólny obowiązuje – obszar analizy nie może przekraczać 200 metrów.

Jeśli w toku postępowania wejdzie w życie plan ogólny, to obszar analizy powinien zostać wyznaczony tak jak dotychczas, czyli w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu inwestycji, jednak nie mniejszej niż 50 m – nie będzie miało do niego zastosowanie ograniczenie do 200 metrów.

Zapamiętaj
Front terenu to ta część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę.

Ważne dla deweloperów i właścicieli działek

1. Jeśli złożyłeś wniosek o ustalenie warunków zabudowy lub planujesz go złożyć, zanim plan ogólny wejdzie w życie, sprawdzaj, czy organ nie ograniczył obszaru analizy urbanistycznej do 200 m. Zdarzają się przypadki, że organy bezprawnie ograniczają obszar analizy.
2. Jest to sprzeczne z art. 59 ust. 2 pkt. 1 ustawy wprowadzającej reformę planowania przestrzennego.
3. Jeśli obszar analizy urbanistycznej został ustalony błędnie, możesz kwestionować prawidłowość analizy urbanistycznej jeszcze przed wydaniem decyzji WZ i wnioskować o jej ponowne przeprowadzenie.
4. Błędne wyznaczenie obszaru analizy może być też skutecznym argumentem w przypadku odwołania przez stronę postępowania, która jest przeciwna Twojej inwestycji.

Cykl „Ściąga z przepisów” powstaje we współpracy merytorycznej z Kancelarią Radców Prawnych – Kania Stachura Toś

dr Agnieszka Grabowska-Toś - Radczyni prawna, od 15 lat wspólnik zarządzający Kancelarii Radców Prawnych Kania
Stachura Toś świadczącej kompleksową obsługę prawną inwestycji deweloperskich
oraz podmiotów z branży nieruchomości. Ekspertka z zakresu prawa budowlanego, inwestycji budowlanych i nieruchomości.
Reprezentuje inwestorów w postępowaniach administracyjnych i sądowych związanych
z procesem inwestycyjnym. Prowadzi i koordynuje procesy due diliigence nieruchomości.
Komentatorka zmian legislacyjnych dotyczących nieruchomości i procesu inwestycyjnego.
Od 2023 roku ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej. Autorka licznych materiałów edukacyjnych i publikacji, m.in. na łamach „Rzeczpospolitej”,
„Gazety Prawnej”, prawo.pl, money.pl. Autorka bloga dla deweloperów Jakim-prawem.pl.