Trafna wycena budowy domu to obecnie spore wyzwanie. Oprócz błędów czy zdarzeń losowych, które zawsze mogły spotkać inwestorów, teraz muszą oni także przygotować się na cały czas rosnące ceny robocizny i materiałów budowlanych. Podpowiadamy, o czym warto pamiętać, aby jak najlepiej ocenić realny koszt budowy domu.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jakie są typowe błędy w kosztorysie budowy domu?

• Jakie koszty administracyjne trzeba ponieść przy budowie domu?

• Jakie parametry działki mogą spowodować powstanie dodatkowych kosztów podczas budowy domu?

• Jak się zabezpieczyć przed wzrostem cen materiałów budowlanych przy budowie domu?

• Jak się zabezpieczyć przed wzrostem kosztów robocizny przy budowie domu?

• Jak się zabezpieczyć przed kradzieżami podczas budowy domu?

• Jak się zabezpieczyć przed wzrostem kosztów budowy domu przez zdarzenia losowe?

W przeciwieństwie do kupna gotowej nieruchomości przy budowie domu naprawdę trudno ocenić na początku, jakie koszty poniesiemy przez cały okres trwania inwestycji. Rozłożenie kosztów w czasie ma tę zaletę, że nie wszystko trzeba płacić od razu, więc część środków można w międzyczasie zaoszczędzić i wziąć np. mniejszy kredyt hipoteczny. Z drugiej strony jest to także wada, bo ceny w czasie się zmieniają, a obecnie dużo częściej rosną niż spadają, więc realny koszt budowy będzie zazwyczaj wyższy niż przewidywaliśmy.

Typowe błędy w kosztorysie budowy domu

Aby móc oszacować budżet na budowę domu, sporządza się kosztorys. Jest to informacja dla inwestora, jaką pulą środków musi dysponować, aby sfinansować konkretne prace. Jest to także dokument, który przedkłada się w banku, aby oszacować odpowiednią sumę kredytu, a potem odpowiednio rozliczyć transze.

Kosztorys sporządza kosztorysant, ale przy jego odbiorze warto zwrócić uwagę na najczęściej popełniane błędy, które mogą wpłynąć na nieprawidłową wycenę. Po pierwsze zdarza się, że podane ceny nie pochodzą z bazy na dany kwartał. Skorzystanie z wcześniejszych danych, szczególnie przy tak dynamicznie rosnących cenach sprawi, że kosztorys na pewno będzie niedoszacowany.

Po drugie, kosztorysanci często nie uwzględniają wynajmu maszyn i urządzeń niezbędnych przy budowie. Taki błąd może sprawić, że inwestorzy będą musieli dopłacić nawet kilkanaście tysięcy złotych.

Często występującym błędem jest również niedostosowanie cen do regionu. Największe różnice będą występować w cenie robocizny – w okolicach dużych miast fachowcy kosztują więcej niż np. na wsiach. Dlatego w kosztorysie należy uwzględnić również specyfikę rynku, na którym zlokalizowana jest budowa.

Domy na sprzedaż

Koszty administracyjne

Koszty administracyjne zaczynają się już na etapie kupna działki. Nabywca musi zapłacić: podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową za wpis do księgi wieczystej oraz taksę notarialną.

Uzyskanie pozwolenia na budowę na szczęście jest bezpłatne, ale trzeba ponieść szereg wydatków na skompletowanie wszystkich dokumentów. Należy sfinansować: projekt domu (i jego adaptację), mapę do celów projektowych, wypis z planu zagospodarowania przestrzennego, wydanie warunków zabudowy oraz mapę ewidencyjną i zasadniczą.

W zależności od dostępności mediów na działce w trakcie budowy trzeba również zadbać o: przyłącze prądu, wody czy gazu.

Warto także zatrudnić profesjonalnego i sprawdzonego kierownika budowy, który będzie dbał o to, czy stawiany dom jest zgodny z wydanym pozwoleniem na budowę. Kierownika musi mieć każdy, ale prawdziwy fachowiec, a nie osoba, która będzie za biurkiem tylko podpisywać dokumenty, będzie na pewno droższy. Opłaca się jednak zapłacić więcej, bo gdy przy wnioskowaniu o pozwolenie na użytkowanie urząd odkryje nieprawidłowości, to koszty budowy będą jeszcze wyższe. Zostanie bowiem nakazane wykonanie przeróbek, a w najgorszym przypadku nawet rozbiórka całego budynku.

Niekorzystne parametry działki

Realny koszt budowy domu podnoszą również niekorzystne parametry działki. Jeżeli teren jest podmokły i regularnie podchodzi w nim woda, to należy dodatkowo zainwestować w odpowiednią izolację fundamentów. Dzięki temu wody gruntowe nie zawilgocą całego budynku.

Z kolei działka o dużym nachyleniu będzie wymagała większej ilości odpowiedniego podłoża, które pozwoli ją wyrównać i odpowiednio wypoziomować dom.

Warto również sprawdzić, czy kupiona przez nas działka nie znajduje się pod ochroną konserwatora zabytków. W takim przypadku konserwator może nakazać przeprowadzenie badań archeologicznych, co jest dodatkowym kosztem.

Ważne jest również usytuowanie domu względem stron świata. Kiedyś najczęściej budowało się tak, aby jak najwięcej okien było umieszczonych na południowej ścianie domu. Trzeba jednak mieć na uwadze, że klimat się zmienił i teraz częściej cierpimy na zbyt wysoką niż zbyt niską temperaturę. Gdy mamy już wybrany projekt i nie wzięliśmy tego wcześniej pod uwagę, to warto rozważyć montaż rolet, które pozwolą ograniczyć nagrzewanie się budynku albo klimatyzacji, która pozwala wygodnie sterować temperaturą wewnątrz.

Działki na sprzedaż

Wzrost cen materiałów budowlanych

Jedną z dwóch najczęstszych przyczyn niedoszacowania kosztorysu jest wzrost cen materiałów budowlanych. Nie da się tego uniknąć, szczególnie w dobie rekordowej inflacji i przerwanych łańcuchów dostaw będących skutkiem pandemii i wojny w Ukrainie. Trzeba więc zawczasu przewidzieć odpowiedni finansowy zapas, który pozwoli kontynuować inwestycję, nawet gdy ceny betonu, stali czy drewna wzrosną.

Wzrost cen robocizny

Drugi problem, z którym muszą się mierzyć inwestorzy, to wzrost cen robocizny. Tutaj znowu jest winna inflacja, która narzuca presję płacową na pracodawców oraz wojna w Ukrainie, która skutkuje niedoborem obywateli Ukrainy, którzy dotychczas pracowali na polskich budowach.

Obecnie wykonawcy przy podpisywaniu umów najczęściej zaznaczają, o ile cena może wzrosnąć do momentu wykonywania prac. Pozwala to inwestorom lepiej wycenić realny koszt budowy domu, ale też daje szansę na wycofanie się, gdy już wiedzą, że wycena przekracza ich finansowe możliwości.

Kradzieże

Przy niedoborze materiałów budowlanych mogą zdarzyć się również kradzieże. Oczywiście złodzieje to nie są najczęściej ci, którzy cudzym kosztem chcą skończyć swoją budowę, ale ci, dla których np. stal jest łakomym kąskiem. Bardzo łatwo sprzedać ją na złom i spieniężyć.

Dlatego na początku prac warto zainwestować w zamykany kontener, w którym będziemy mogli umieścić cenne materiały czy narzędzia. Gdy budynek będzie już zamknięty, można wykupić ubezpieczenie budowy. Taka polisa oczywiście nie odstraszy złodziei, ale odszkodowanie sfinansuje choć część strat.

Zdarzenia losowe

Ubezpieczenie przydaje się również przy zdarzeniach losowych, bo zniwelowanie ich skutków generuje naprawdę spore koszty. Dzięki wykupieniu polisy możemy więc zminimalizować straty np. przy zalaniu czy pożarze.

Wydaje się, że składka rzędu od kilkuset złotych (za same zdarzenia losowe) albo do kilku tysięcy złotych rocznie (polisa uwzględniająca też kradzież i włamanie) to zbędny koszt. Jednak biorąc pod uwagę wszystkie wydatki, które musimy ponieść na budowę domu, to niewiele, a pozwala spać spokojnie.

Domy na sprzedaż

Dowiedz się więcej:

• "Postaw na funkcjonalność - o budowie małego domu"
• "Koszt budowy domu z gotowych elementów"
• "Jaki jest całkowity koszt działki budowlanej?"

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Anna Serafin - Absolwentka Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu na kierunku finanse i rachunkowość. Specjalizuje się w finansach osobistych, finansach firmowych oraz w nieruchomościach. Jej misją jest przekładanie specjalistycznego języka z aktów prawnych i dokumentów bankowych oraz tych związanych z nieruchomościami na słowa zrozumiałe dla każdego.