Kupując mieszkanie w bloku trzeba liczyć się z pewnymi ograniczeniami, między innymi dotyczącymi jego powierzchni. Przy odrobinie szczęścia można jednak kupić dwa sąsiadujące ze sobą lokale, a po ich połączeniu uzyskać spory już apartament. Przedtem jednak należy spełnić szereg formalności, ponieważ tak duża ingerencja w nieruchomość wspólną jaką jest blok mieszkalny, nie może odbyć się bez tego, mimo iż mieszkania są naszą własnością.

Czyja zgoda wymagana jest do połączenia dwóch mieszkań?

Taka inwestycja wymaga przede wszystkim zgody wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ ingerencja może objąć również części wspólne budynku – klatkę schodową, instalację elektryczną czy wodnokanalizacyjną. Zgoda taka musi mieć ponadto szczególną formę, ponieważ wykracza poza zakres zwykłego zarządu. Wspólnota podejmuje więc uchwałę, w której wyraża zgodę na przebudowę. Może się oczywiście zdarzyć, że decyzja w tym zakresie będzie odmowna. Forma uchwały jest bezwzględnym wymogiem, nieważne przy tym, czy mieszkania znajdują się w zasobach małej spółdzielni (zrzeszającej do siedmiu mieszkań), czy dużej (która zrzesza więcej niż 7 mieszkań). W przypadku małych spółdzielni kwestię podejmowania decyzji w zakresie połączenia dwóch lokali reguluje kodeks cywilny, a dokładniej przepisy dotyczące współwłasności i zarządzania nią. Tutaj wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli pozostałych mieszkań. Jeśli decyzja będzie odmowna, a właściciel łączonych mieszkań posiadać będzie co najmniej połowę udziałów w całej nieruchomości, może zwrócić się do sądu z wnioskiem o rozstrzygnięcie tej kwestii.

Procedurę w przypadku dużych spółdzielni reguluje natomiast ustawa o własności lokali. Zgodnie z artykułem 22 tego aktu prawnego, zgoda na przebudowę nieruchomości wspólnej jest czynnością prawną, przekraczającą zakres zwykłego zarządu i musi zostać podjęta w postaci uchwały. Przyjmuje się ją większością głosów, którą liczy się na podstawie wielkości udziałów przypadających na każdego członka. Wspólnota może ustalić (albo w swoim statucie albo w postaci uchwały), że każdemu członkowi przysługuje jeden głos, bez względu na wielkość przypadających mu udziałów w nieruchomości wspólnej, co znacznie ułatwia procedurę podejmowania uchwał. W tym wypadku również po uzyskaniu decyzji odmownej właściciel mieszania może domagać się rozstrzygnięcia sprawy przez sąd, jeśli ma ponad połowę udziałów w nieruchomości wspólnej.

Każda wspólnota mieszkaniowa posiada ponadto wewnętrzny regulamin, który może narzucać obowiązek spełnienia dodatkowych formalności w przypadku chęci połączenia dwóch mieszkań. Z tym dokumentem również należy się zapoznać. Stopień ingerencji w nieruchomość wspólną może być bowiem różny, np. konieczność wybicia jednej ze ścian nośnych, zamurowanie wejścia i wykucie go w innym miejscu, czy zmiany instalacji. Z tego powodu każda wspólnota ma prawo ustalić własne procedury w tym zakresie, które oczywiście muszą mieścić się w ramach obowiązujących przepisów.

Po załatwieniu formalności ze wspólnotą należy zająć się kolejnymi procedurami, a dokładniej uzyskaniem pozwolenia na przebudowę. W tym celu, we właściwym starostwie powiatowym (wydział architektoniczno – budowlany), lub w urzędzie miasta na prawach powiatu, należy złożyć stosowany wniosek o uzyskanie pozwolenia. Do wniosku należy dołączyć projekt budowlany, oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania obydwoma mieszkaniami, a także zgodę wspólnoty. Może się zdarzyć, że w projekcie zostaną ujęte rozwiązania techniczne, które nie są sklasyfikowane w obowiązujących w Polsce przepisach prawnych. W takim wypadku należy dodatkowo dołączyć opinię osoby fizycznej lub jednostki organizacyjnej, wskazanej przez ministra infrastruktury i rozwoju.

Po uzyskaniu pozwolenia oraz powiadomieniu inspektora nadzoru budowlanego, można rozpocząć przebudowę, polegającą na połączeniu dwóch sąsiadujących lokali. W piśmie informującym należy zaznaczyć termin rozpoczęcia prac.

Jednak to nie koniec formalności. Kiedy przebudowa dobiegnie końca, należy uporządkować kwestie związane ze stanem prawnym lokali, poprzez zlikwidowanie dwóch istniejących dla niech ksiąg wieczystych i założenie jednej, wspólnej księgi. Zanim złożymy w sądzie rejonowym w wydziale ksiąg wieczystych odpowiedni wniosek, należy uzyskać od starosty zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego, co stanowić będzie dowód, że dwa do tej pory niezależne mieszkania zostały połączone w jeden lokal. Do wniosku o wydanie zaświadczenia należy dołączyć dokumenty – jakie konkretnie, to zależy od starostwa, każde z nich ma nieco odmienne wewnętrzne regulacje w tym zakresie. Po otrzymaniu zaświadczenia trzeba wystąpić do sądu z wnioskiem o założenie księgi wieczystej. Należy zrobić to na urzędowym formularzu, który jest dostępny w sądach i na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości.

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal ogłoszeniowy z największą liczbą ofert nieruchomości z całej Polski – w największych miastach i w mniejszych gminach. To tu szybko i wygodnie znajdziesz mieszkanie, dom lub działkę, które będą dopasowane do Twoich potrzeb i możliwości finansowych, przy całkowitym braku reklam. Tu zyskasz pełny obraz rynku, a w podjęciu trafnej decyzji pomogą Ci najdokładniej zaprezentowane nieruchomości i kompleksowa baza wiedzy. Portal plasuje się na najwyższych pozycjach w wyszukiwarce Google. Dzięki temu odwiedza go ok. 3 mln poszukujących miesięcznie.