Przedawnienie roszczeń z umowy pośrednictwa

Artykuł pochodzi z magazynu ESTATE

Czytaj cały numer!

Pobierz za darmo
Rafał Szczeponek

fot.: Gratisography / pexels.com

Zacznę od banalnej konstatacji – upływ czasu wywołuje doniosłe skutki w sferze prawa cywilnego.

Możemy wyróżnić pewną grupę zdarzeń prawnych, które zbiorczo określa się mianem dawności. Do grupy tej należą: zasiedzenie, przemilczenie (obecnie nieregulowane wprost, ale pojęcie to pojawia się w kolejnych projektach tzw. ustawy reprywatyzacyjnej), terminy zawite oraz przedawnienie.

Przedawnieniu podlegają tylko roszczenia majątkowe. Przedawnienie prowadzi do utraty lub osłabienia roszczenia w wyniku upływu określonego czasu. Istotę przedawnienia określa art. 117 kodeksu cywilnego (dalej: kc), zgodnie z którym: po upływie terminu przedawnienia ten, przeciwko komu przysługuje roszczenie, może uchylić się od jego zaspokojenia.

Pamiętać należy, że – co do zasady – roszczenia cywilnoprawne nie wygasają, a tylko zmieniają swoją naturę. Zatem roszczenie przedawnione istnieje, tylko ma postać roszczenia niezupełnego, któremu odpowiada tzw. zobowiązanie naturalne. Przekładając to na język praktyki, możemy dochodzić roszczenia przedawnionego, możemy wytoczyć powództwo przed sądem, a po uzyskaniu wyroku możemy skierować sprawę do komornika… chyba że dłużnik podniesie zarzut przedawnienia (ewentualnie zarzut ten z urzędu uwzględni sąd – o czym poniżej). Podobnie, jeśli dłużnik dobrowolnie spełni świadczenie przedawnione, to nie może następnie domagać się jego zwrotu (co zostało wprost usankcjonowane w regulacji dot. bezpodstawnego wzbogacenia – art. 411 kc).

Roszczenia cywilnoprawne nie wygasają, a tylko zmieniają swoją naturę.

Terminy przedawnienia

Unormowanie przedawnienia znajdziemy w art. 117 kc i następnych. Szczególną uwagę należy poświęcić zmianom wprowadzonym przez ustawę z 13 kwietnia 2018 r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2018 poz. 1104), która weszła w życie 9 lipca 2018 r. Art. 118 kc określa ogólne terminy przedawnienia roszczeń, chyba że ustawa przewiduje odrębne terminy w przepisach szczególnych (np. dwuletni okres przedawnienia roszczeń z umowy zlecenia, roczne przedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej).

Przenieśmy to na grunt umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Umowa ta regulowana jest w ustawie o gospodarce nieruchomościami, jednak w żadnej wersji tej ustawy – przed czy po deregulacji – nie było przepisów odrębnie określających terminy przedawnienia roszczeń z umowy pośrednictwa, stosujemy zatem uregulowania kodeksowe. Zgodnie z nimi termin przedawnienia wynosi 6 lat (przed nowelizacją z 2018 r. – 10 lat), a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 3 lata. Klient (zamawiający), w pewnym uproszczeniu, ma zatem 6 lat na wytoczenie powództwa pośrednikowi, a pośrednik 3 lata, aby pozwać klienta. Jeśli klient jest podmiotem gospodarczym i jego roszczenie związane jest z jego działalnością gospodarczą, to oczywiście okres przedawnienia wynosi także 3 lata.

Pytanie: czy świadczenia okresowe mogą wystąpić w umowie pośrednictwa? Tak. Istnieje na rynku model pracy oparty na tym, że klient za poszukiwanie nieruchomości płaci pośrednikowi swego rodzaju abonament, np. w okresach miesięcznych. Wtedy każda taka niezrealizowana płatność przedawnia się osobno.

Kolejna kwestia, o której należy pamiętać, to charakter przepisów o przedawnieniu. Otóż, są to normy bezwzględnie obowiązujące, nie możemy zatem ich zmieniać mocą postanowień umownych. Dobitnie formułuje to art. 119 kc, stwierdzając, że: terminy przedawnienia nie mogą być skracane ani przedłużane przez czynność prawną. Niemożliwe jest zatem określenie w umowie pośrednictwa innych niż ustawowe terminów przedawnienia. Co ciekawe, propozycja, by strony mogły modyfikować w oparciu o swobodę umów terminy przedawnienia, pojawiła się w tzw. Zielonej Księdze z 2006 r. (Zielona Księga. Optymalna wizja Kodeksu cywilnego w Rzeczypospolitej Polskiej pod red. Zbigniewa Radwańskiego, Warszawa 2006, przygotowana przez nieistniejącą już Komisję Kodyfikacyjną Prawa Cywilnego).

fot. Amit Pal / pexels.com

Jak liczyć przedawnienie?

Przed nowelizacją z 2018 r. terminy liczono od dnia wymagalności roszczenia (stosujemy tu zasady liczenia terminów określone w art. 110-116 kodeksu cywilnego). Obecnie w ten sposób liczymy tylko termin krótszy niż dwa lata. Terminy co najmniej dwuletnie kończą się natomiast zawsze z końcem roku kalendarzowego.

Przykład. Pośrednik wykonał usługę pośrednictwa i wystawił fakturę z terminem płatności w dniu aktu notarialnego, tj. 2 lutego 2019 r. W poprzednim stanie prawnym roszczenie o zapłatę przedawniłoby się w dniu 3 lutego 2021 r. Według nowych reguł termin ten upłynie 31 grudnia 2021 r.

Kolejna zmiana wynikająca z nowelizacji to skrócenie terminów przedawnienia dla roszczeń stwierdzonych prawomocnym wyrokiem (lub aktem o równorzędnej mocy prawnej) – art. 125 kc. Termin ten skrócony został z 10 do 6 lat (3 lata przy roszczeniach okresowych).

Przykład. Pośrednik uzyskał wyrok, który uprawomocnił się w dniu 21 marca 2019 r. Roszczenie przedawni się 22 marca 2025 r. (pomimo tego, że pierwotny okres przedawnienia z art. 118 kc to 3 lata). W poprzednim stanie prawnym roszczenie przedawniłoby się 22 marca 2029 r.

W mojej ocenie skrócenie terminów przedawnienia należy ocenić pozytywnie. Postulowałbym wręcz wprowadzenie „płaskiego” 3-letniego terminu dla wszystkich roszczeń, co wyeliminowałoby chociażby dywagacje, czy określone roszczenie jest lub nie jest związane z działalnością gospodarczą.

Zarzut przedawnienia

Kolejna zmiana wprowadzona w 2018 r. dotyczy zarzutu przedawnienia. Otóż do 9 lipca 2018 r. to dłużnik musiał podnieść zarzut przedawnienia. Jeśli tego nie zrobił, bo np. nie brał czynnego udziału w procesie i doszło do wydania wyroku zaocznego albo wydany został nakaz zapłaty, co do którego dłużnik nie wniósł sprzeciwu i nie podniósł zarzutu przedawnienia, to powództwo podlegało uwzględnieniu i w dalszych krokach roszczenie podlegało egzekucji.

Obecnie wprowadzono w tej kwestii ograniczenia dotyczące konsumentów. Mianowice, zgodnie art. 117 § 21 kc: Po upływie terminu przedawnienia nie można domagać się zaspokojenia roszczenia przysługującego przeciwko konsumentowi. Jeśli klient pośrednika jest konsumentem, to sąd z urzędu uwzględni zatem zarzut przedawnienia. Sąd może jednak, w wyjątkowych przypadkach, po rozważeniu interesów stron, nie uwzględnić upływu terminu przedawnienia roszczenia przysługującego przeciwko konsumentowi, jeżeli wymagają tego względy słuszności. W szczególności sąd powinien w takiej sytuacji rozważyć: długość terminu przedawnienia, długość okresu od upływu terminu przedawnienia do chwili dochodzenia roszczenia oraz charakter okoliczności, które spowodowały niedochodzenie roszczenia przez uprawnionego, w tym wpływ zachowania zobowiązanego na opóźnienie uprawnionego w dochodzeniu roszczenia. Pamiętajmy zatem o definicji konsumenta z art. 221 kc i o tym, że o „konsumenckim” charakterze umowy nie świadczy formalne opisanie stron w komparycji umowy, ale cel i funkcja kontraktu.

Kolejne pytanie: czy jest możliwe nieuwzględnienie zarzutu przedawnienia w przypadkach innych niż opisane w art. 117 § 1 kc? Tak, dzieje się to w oparciu o konstrukcję nadużycia prawa podmiotowego z art. 5 kc. Polecam w tym zakresie lekturę całkiem już bogatego orzecznictwa (np. wyrok SN z 12.12.2007 r., V CSK 334/07; wyrok SN 2.4.2003 r., I CKN 204/01; wyrok SN z 25.11.2010 r., III CSK 16/10; wyrok SA w Krakowie z 3.3.2011 r., II AKa 19/11; wyrok SA w Krakowie z 8.4.2016 r., I ACa 1831/15).

Innym zagadnieniem jest z kolei możliwość zrzeczenia się zarzutu przedawnienia. Jest to dopuszczalne, ale dopiero po upływie terminu przedawnienia i może przybrać formę jednostronnego oświadczenia woli, jak i umowy (może to być element tzw. prawidłowego uznania długu).

Przerwanie biegu przedawnienia

Wreszcie należy wspomnieć o instytucji zawieszenia i przerwania biegu przedawnienia. Zawieszenie regulowane jest w art. 121 i 122 kc i odsyłam do ich lektury. Ciekawszą instytucją jest przerwanie biegu przedawnienia, gdyż powoduje, że termin przedawnienia biegnie na nowo. Zgodnie z art. 123 kc bieg przedawnienia przerywa się:

1. przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia;

2. przez uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje;

3. przez wszczęcie mediacji.

Pamiętajmy, że przerwaniu ulega zarówno „pierwotny” termin przedawnienia z art. 118 kc (bądź terminy w przepisach szczególnych), jak i termin z art. 125 kc.

Przykład. Termin przedawnienia upływa 12 czerwca 2019 r. Pośrednik w dniu 2 czerwca 2019 składa do sądu zawezwanie do próby ugodowej i w ten sposób przerywa bieg przedawnienia i zyskuje kolejne 3 lata na dochodzenie roszczenia.

Przykład. Klient od 11 września 2018 r. zalega pośrednikowi z zapłatą 5 tys. złotych. W dniu 3 lipca 2019 r. po licznych ponagleniach i groźbie wpisania do rejestru dłużników klient wysyła na konto pośrednika kwotę 1 tys. złotych, a w tytule przelewu wpisuje dane faktury wystawionej przez pośrednika. Stanowi to uznanie długu i od daty 3 lipca 2019 r. od nowa biegnie trzyletni termin przedawnienia.

Przykład. Pośrednik uzyskał prawomocny wyrok. Po 4 miesiącach skierował sprawę do komornika, ten jednakże po kolejnych 8 miesiącach umorzył postępowanie egzekucyjne. Pośrednik ma zatem kolejne 6 lat na złożenie nowego wniosku egzekucyjnego, licząc od dnia umorzenia postępowania egzekucyjnego.

Na koniec wypada jeszcze wspomnieć, że wraz z nowelizacją przepisów o przedawnieniu doszło także do zmodyfikowania wymagań, którym powinien odpowiadać pozew. W art. 187 kodeksu postępowania cywilnego wskazano, że w pozwie należy obowiązkowo oznaczyć datę wymagalności roszczenia.

 

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Dodaj komentarz

Komentarze:

Rafał Szczeponek

Rafał Szczeponek - Prawnik, pośrednik z zamiłowania i przekonania, prowadzi własne biuro nieruchomości od 2006 r., szkoli na kursach licencyjnych F PPRN, seminariach i na szkoleniach zamkniętych, zwłaszcza z zagadnień prawnych obrotu nieruchomościami i pośrednictwa w ramach projektu Szkola.Nieruchomosci.pl.

Magazyn ESTATE

Skupiamy uwagę na nieruchomościach

Bezpłatny e-magazyn w 100% dla pośredników

Wiedza i inspiracje do wykorzystania od ręki dostarczane przez doświadczonych uczestników rynku nieruchomości z zakresu marketingu nieruchomości, sprzedaży i negocjacji, prawa i finansów oraz rozwoju osobistego.

Pobierz za darmo najnowszy numer

Dowiedz się więcej o magazynie ESTATE

Zobacz także

Dołącz do dyskusji na grupie
Nieruchomosci-online.pl
na Facebooku

Korzystaj z porad dotyczących marketingu nieruchomości
Bądź na bieżąco!

Zamknij

Używamy i uzyskujemy dostęp do cookies i podobnych technologii w celach statystycznych i realizacji usług. Możesz określić w przeglądarce warunki przechowywania i dostępu do cookies. Więcej...

Zamknij