Mariaż nowych technologii i nieruchomości (zjawisko znane w branży jako „proptech“ od angielskich słów property i technology) niesie za sobą potencjał rewolucyjnych zmian dla sektora uchodzącego za powolnie absorbujący innowację. Obserwując horyzont, coraz częściej spotkać się można z wykorzystywaniem bezzałogowych statków powietrznych (ang. Unmanned Aearial Vehicles – UAV), potocznie zwanych dronami, w działalności komercyjnej podmiotów prywatnych. Również branża nieruchomości nie pozostaje w tym aspekcie w tyle.

Szerokie zastosowanie dronów w branży nieruchomości

Zastosowanie dronów obejmuje różne elementy sektora nieruchomości, poprzez optymalizację procesu budowlanego (np.: ortofotomozaika dla celów projektowych, kontrola robót zanikających, audyt inwestycji, inwentaryzacja powykonawcza terenu) oraz zwiększanie efektywności zarządzania obiektami budowlanymi (przeglądy techniczne wysokich obiektów budowlanych, skanowanie laserowe konstrukcji budynku).

Dla pośredników nieruchomości jednymi z oczywistych obszarów zastosowania dronów są fotografowanie i nagrywanie budynków z lotu ptaka, co spełnia nie tylko funkcję estetyczno-marketingową, poprzez uatrakcyjnienie oferty danego biura, lecz pozwala jednocześnie na zrównanie pozycji negocjacyjnej nabywcy i sprzedawcy w danej transakcji, umożliwiając potencjalnemu kupującemu lepsze zapoznanie się ze stanem technicznym trudno dostępnych elementów konstrukcyjnych budynku.

Przykładowo, dzięki wyposażeniu w odpowiednie sensory i narzędzia pomiarowe, drony mogą być wykorzystywane w celach przeprowadzania inspekcji termalnej dachów obiektów magazynowych i produkcyjnych, co umożliwia identyfikację stanu eksploatacji oraz wskaźników obciążeń konstrukcji. Tak zebrane dane mogą później stanowić podstawę lepszego skalkulowania ryzyka ubezpieczeniowego oraz negocjowania zakresu odpowiedzialności stron umów (w tym sformułowania odpowiednich oświadczeń i zapewnień sprzedającego) w transakcjach sprzedaży dużych obiektów budowlanych.

Drony to nie tylko wsparcie dla transakcji nieruchomości komercyjnych, ale też potencjał na ułatwienie międzynarodowego obrotu nieruchomościami prywatnymi. Istniejące obecnie instrumenty, takie jak: CROBECO (Cross Border Electronic Conveyancing), pilotowany przez Europejskie Stowarzyszenie Rejestrów Nieruchomości projekt upraszczający sporządzanie dwujęzycznych aktów notarialnych pomiędzy kupującym i sprzedającym z różnych państw, zyskałyby dodatkowego wiatru dzięki przyznaniu kupującemu możliwości wirtualnego zwiedzania nieruchomości w obcym państwie przed zawarciem stosownej umowy, z wykorzystaniem technologii rozszerzonej (AR) lub wirtualnej rzeczywistości (VR).

Aktem prawnym regulującym korzystanie z dronów jest prawo lotnicze wraz z Rozporządzeniami wykonawczymi.

Istotne aspekty prawne Podstawowym polskim aktem prawnym regulującym korzystanie z dronów w polskiej przestrzeni powietrznej jest prawo lotnicze wraz z rozporządzeniami wykonawczymi, w szczególności z rozporządzeniem Ministra Budownictwa i Infrastruktury z 23 sierpnia 2016 r. Zasadniczo, prawo polskie dopuszcza możliwość lotu dronów w stosunkowo szerokim zakresie, o ile pozostają one w zasięgu wzroku (tj. loty VLOS – ang. Visual Line of Sight). Zasady korzystania z bezzałogowców zależne są od charakteru lotu (lot rekreacyjny, sportowy lub komercyjny) oraz od wagi (masy startowej) dronu. W przypadku lotów innych niż rekreacyjne i sportowe potrzebne jest świadectwo kwalifikacji operatora bezzałogowego statku powietrznego, które wydaje Urząd Lotnictwa Cywilnego. Warunkiem uzyskania takiego świadectwa jest zdanie egzaminów teoretycznego i praktycznego, przedłożenie wyników badania lotniczo-lekarskiego oraz posiadanie odpowiedniej polisy ubezpieczeniowej. Drony o masie przekraczającej 25 kg uznawane są z kolei za statki powietrzne kategorii specjalnej i wymagają stosownego pozwolenia wydanego przez prezesa Urzędu Lotnictwa Cywilnego.

fot. Andrzej Budnik CrazyCopter.pl

Istnieją również liczne ograniczenia co do stref przestrzeni powietrznej dopuszczonych do lotów bezzałogowców. Dotyczy to przede wszystkim strefy kontrolowanej lotnisk (ang. Control Zone – CTR), w którą wlecieć mogą jedynie te drony, których operatorzy uzyskali zgodę od Polskiej Agencji Żeglugi Powietrznej. Należy pamiętać, że w praktyce często strefą kontrolowaną lotniska mogą być objęte całe obszary miast.

Osobą odpowiedzialną za prawidłowe korzystanie z drona jest jego operator. Prawo nakłada szereg obowiązków na operatora, zobowiązując taką osobę do szczególnej ostrożności, niezakłócania spokoju lub porządku publicznego oraz unikania narażenia kogokolwiek na szkodę. Operator samodzielnie ponosi odpowiedzialność za decyzję o wykonaniu lotu oraz jego poprawność. W szczególności wyznaczenie i udział obserwatora w wykonywaniu lotów nie zwalnia operatora z odpowiedzialności za bezpieczeństwo.

Rosnące zainteresowanie dronami prowadzi do zmian w istniejącym otoczeniu prawnym zarówno w kraju, jak i w Unii Europejskiej. Przykładem zmian w prawie krajowym w obszarze nieruchomości jest wyposażenie na mocy nowelizacji ustawy o inspekcji środowiska z dnia 20 lipca 2018 r. inspektorów ochrony środowiska w możliwość używania bezzałogowych statków powietrznych na cele przeprowadzania niezbędnych pomiarów lub badań stanu środowiska dla kontrolowanych nieruchomości i obiektów. W praktyce drony używane są jako instrument pracy również przez pracowników Urzędu Dozoru Technicznego. Z kolei przełomowym krokiem legislacyjnym dla Unii Europejskiej jest opublikowane w dniu 22 sierpnia 2018 r. w Dzienniku Urzędowym UE nowe rozporządzenie nr 2018/1139 w sprawie wspólnych zasad w dziedzinie lotnictwa cywilnego i utworzenia Agencji Bezpieczeństwa Lotniczego Unii Europejskiej oraz uchylające rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (WE) nr 216/2008 (tzw. Nowe Rozporządzenie Bazowe), które weszło w życie 11 września 2018 r. Wskazany akt prawa unijnego przewiduje na terenie całej Wspólnoty ramowy obowiązek certyfikacji dronów oraz rejestracji operatorów dronów o masie większej niż 250 g. W odróżnieniu od regulacji krajowych, Nowe Rozporządzenie Bazowe ustala odmienne zasady eksploatacji bezzałogowców w zależności od tego, czy dany lot odbywać się będzie w kategorii otwartej (obowiązek szkoleń), specjalnej (obowiązek uzgodnienia scenariusza lotu) czy certyfikowanej. Szczegółowe aspekty związane z rejestracją i zasadami eksploatacji dronów mają znaleźć odzwierciedlenie w aktach wykonawczych Komisji Europejskiej, co oznacza znaczne poszerzenie kompetencji legislacyjnych Unii Europejskiej wobec dronów względem poprzedniego stanu prawnego.

Prawo unijne przewiduje ramowy obowiązek certyfikacji dronów i rejestracji operatorów dronów o masie większej niż 250 g.

Należy pamiętać, iż przepisy prawa znajdujące zastosowanie do lotów dronami nie ograniczają się do prawa lotniczego, ale obowiązują również inne dziedziny prawa. Korzystanie z dronów w postaci sporządzania fotografii czy nagrywania filmów w ogólnodostępnych miejscach nieuchronnie wiązać się może z utrwalaniem wizerunku ludzi. Prawo do wizerunku podlega ochronie na podstawie przepisów prawa autorskiego i jego rozpowszechnianie wymaga zgody osoby, której wizerunek utrwalono. Jednakże aby ochrona taka obowiązywała, osoba na danym ujęciu musi być możliwa do rozpoznania. Jeśli uwarunkowania techniczne na to nie pozwalają, na przykład ze względu na odległość, wówczas taka ochrona nie występuje. Zgoda na rozpowszechnianie wizerunku nie jest również wymagana wtedy, gdy uwieczniona na zdjęciu osoba stanowi element tła, a tak zazwyczaj będzie w przypadku użycia dronów dla potrzeb sektora nieruchomości.

W związku z możliwością utrwalania wizerunków, które stanowią dane osobowe, korzystanie z dronów będzie się często wiązało z przetwarzaniem danych osobowych i będzie podlegać dodatkowym obostrzeniom wynikającym z przepisów chroniących dane osobowe. Korzystających z dronów dotyczył będzie obowiązek informacyjny o celu i zakresie przetwarzania. Taki obowiązek w wielu przypadkach będzie trudny do zrealizowania. W przypadku nieruchomości komercyjnych otwartych dla ludzi należy rozważyć umieszczenie odpowiednich informacji o każdorazowym wykorzystaniu dronów. Taka informacja pozwoli przygotować się przebywającym w budynku na potencjalne ograniczenia ich prywatności, przykładowo poprzez użycie żaluzji. Ograniczy to również znacząco ryzyko ewentualnych zarzutów naruszenia dóbr osobistych. W przypadku nieruchomości prywatnych nie można z kolei wykluczyć, że w okolicznościach konkretnego przypadku posługiwanie się dronem nad cudzą posesją uznane będzie za naruszenie prawa do prywatności (np. uzasadniona obawa podsłuchu lub podglądania) lub nietykalności mieszkania (np. nadmierny hałas, uporczywe niepokojenie) właściciela takiej nieruchomości.

Istotne ograniczenia w fotografowaniu nieruchomości występują również w przypadku terenów zamkniętych niezbędnych dla obronności państwa. Materiały geodezyjne i kartograficzne w przypadku takich terenów wykonywać mogą wyłącznie podmioty posiadające odpowiednią zdolność do ochrony informacji niejawnych.

fot. Andrzej Budnik CrazyCopter.pl

Konsekwencje niewłaściwego użycia dronów

Warto mieć świadomość, iż korzystanie z dronów obwarowane jest również wieloma sankcjami prawnokarnymi, w niektórych przypadkach obejmującymi nawet karę pozbawienia wolności. I tak, posługiwanie się urządzeniem podsłuchowym lub wizualnym w celu uzyskania nieuprawnionej informacji zagrożone jest karą pozbawienia wolności do lat dwóch, lot w strefie kontrolowanej lotniska – karą pozbawienia wolności do lat pięciu. Z kolei sprawca katastrofy w ruchu powietrznym może zostać, zgodnie z kodeksem karnym, ukarany pozbawieniem wolności do lat dziesięciu, a za samo stworzenie realnego ryzyka takiej katastrofy grozi osiem lat więzienia. Dodatkowo od roku 2017, zgodnie z przepisami prawa lotniczego, dron może zostać zniszczony, unieruchomiony albo nad jego lotem może zostać przejęta kontrola. Może to się zdarzyć w określonych w ustawie prawo lotnicze przypadkach, tj. gdy przebieg lotu lub działanie bezzałogowego statku powietrznego zagraża życiu lub zdrowiu osoby, stwarza zagrożenie dla chronionych obiektów, urządzeń lub obszarów, zakłóca przebieg imprezy masowej, zagraża bezpieczeństwu jej uczestników lub stwarza uzasadnione podejrzenie, że może zostać użyty jako środek ataku terrorystycznego. Dotyczy to również sytuacji, gdy bezzałogowy statek powietrzny wykonuje lot w przestrzeni powietrznej w części, w której wprowadzono ograniczenia lotów.

Korzystanie z dronów może naruszać prawo do wizerunku, prawo do prywatności lub nietykalności mieszkania.

Perspektywy rozwoju

Drony stają się regularnym instrumentem pracy dla coraz większej liczby branż. Dzięki licznym zastosowaniom pozwalają one na usprawnienie procesów i wzbogacenie oferty świadczonych usług. Śladem rynków zachodnich, w szczególności Stanów Zjednoczonych, również rynek pośrednictwa nieruchomości może zyskać na przejęciu dronów dla swojej aktywności. Wykorzystaniu bezzałogowców powinna jednak towarzyszyć znajomość otoczenia regulacyjnego, dynamicznie dostosowującego się do rozwoju nowych technologii.

Na co zwrócić uwagę,  angażując operatora drona do wykonania zdjęć lub wideo nieruchomości?

Andrzej Budnik - podróżnik, fotograf i geek technologiczny. Połączenie tych dziedzin sprawia, że w podróż zawsze zabiera do plecaka drona i szuka miejsc, których fotografie zaskakują i pobudzają do myślenia. Operator drona w firmie CrazyCopter.pl.

Należy zwrócić uwagę na trzy kwestie.

Po pierwsze, legalność ujęć. Nie wszędzie możemy latać dronem, na niektóre obszary (szczególnie w pobliżu lotnisk) potrzebne są zezwolenia. Operator drona musi mieć tego świadomość i zadbać o dopełnienie tego obowiązku. Jeśli takich zezwoleń nie uzyska, to ewentualne nieprzyjemności spadną na klienta korzystającego z jego usług, który nielegalnie wykonane zdjęcia wykorzysta w swoich materiałach marketingowych. Dlatego operator powinien mieć też ważne ubezpieczenie OC.

Po drugie, jakość ujęć. Dron dronowi nierówny i – zależnie od budżetu – możemy mieć piękne zdjęcia robione dronami DJI Inspire 2 lub 1 Pro, średnie zdjęcia wykonane dronem Phantom 4 Pro lub 3 Pro i słabe zdjęcia robione DJI Mavic lub Spark. Ważne jest znalezienie balansu w stosunku jakości do ceny.

I po trzecie, poprzednie realizacje, czyli portfolio branżowe. Ujęcia nieruchomości to specyficzna gałąź działalności dronowej i po prostu nie każdy operator wie, na co zwrócić uwagę. Ważne są nie same budynki, ale też ich okolica, ułatwienia
drogowe, infrastruktura komunikacyjna wokół nich itd. Wynajmując firmę, sprawdźmy, jak prezentują się jej dotychczasowe realizacje fotograficzne i filmowe – te drugie są trudniejsze i tylko najlepsze firmy robią atrakcyjne filmy.

Kiedy warto wykorzystać ujęcia z drona i co się z tym wiąże?

Dominika Dąbrowska - doradca ds. marketingu i sprzedaży nieruchomości w RE/MAX Prestige w Krakowie, właścicielka firmy Sceny Domowe oraz trener fotografii nieruchomości.

Zdjęcia z drona sprawdzają się świetnie, gdy mamy atrakcyjną okolicę domu i warto ją pokazać. Drony są też z powodzeniem wykorzystywane w przypadku rejestrowania działek, albo obiektów czy terenów inwestycyjnych, gdzie lokalizacja i sąsiedztwo mają znaczenie.

Przed filmowaniem nieruchomości należy ją odpowiednio przygotować. Warto skosić trawnik i zadbać o krzewy, uporządkować to, co znajduje się za domem, uprzątnąć sprzęt ogrodowy: taczki, kosiarki, węże do podlewania, oczyścić basen, posprzątać meble, wyprać parasol czy żagiel ogrodowy.

Z usługi fotografowania za pomocą drona warto jednak korzystać mądrze. Nie dla każdej nieruchomości będzie ona potrzebna czy pomocna.

Jeśli za płotem sąsiad ma skład złomu lub znajdują się tam duży zakład produkcyjny czy cmentarz, to zdjęcie z drona bardziej zaszkodzi, niż pomoże. Również jeśli działka nie jest wystarczająco zadbana, a dom lub jego dach zniszczone, to też lepiej w nią nie inwestować.

Co do sąsiadów – to w zależności od okoliczności – można ich wcześniej uprzedzić o zamiarze wykorzystania drona, albo nie uprzedzać i zareagować dopiero, kiedy zasygnalizują nam swoje wątpliwości dotyczące potencjalnego rejestrowania
ich nieruchomości.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Maciej Gorgol - Adwokat specjalizujący się w prawie nieruchomości, postępowaniach sądowych i arbitrażowych (międzynarodowy arbitraż handlowy i inwestycyjny). Posiada kilkuletnie doświadczenie w doradztwie dla zagranicznych inwestorów w zakresie transakcji dot. nabywania nieruchomości oraz w prowadzeniu procesów budowlanych w Polsce

Agnieszka Besiekierska - Adwokat, counsel i szef praktyki Digital w warszawskim biurze Noerr. Prawnik z kilkunastoletnim doświadczeniem w zakresie prawa internetowego, e-commerce, IT i prawa telekomunikacyjnego. Posiada doświadczenie zarówno w zakresie dużych multijurysdykcyjnych projektów, jak i w bieżącym doradztwie. Prezentuje interdyscyplinarne podejście do doradztwa: posiada certyfikaty z zakresu zarządzania projektami (Agile PM Foundation, Prince2 Foundation) oraz ITIL Foundation.