Obecnie dużo mówi się o tym, że na rynku mieszkaniowym brakuje rządowego działania wspierającego Polaków w dojściu do własności nieruchomości mieszkalnej. Tymczasem Program “Mieszkania lokatorskie” od lat pomaga spółdzielniom w całym kraju w budowaniu nowych mieszkań. Lokale te powstają przy wsparciu Banku Gospodarstwa Krajowego i są przekazywane mieszkańcom na preferencyjnych warunkach. W ramach tego działania wciąż stawiane są nowe budynki. Na jakich warunkach można w nich zamieszkać?

Jak działa program “Mieszkania lokatorskie”?

Idea mieszkań spółdzielczych istnieje w polskim prawie od lat. Dzięki omawianemu programowi może stanowić nowoczesne rozwiązanie problemu niskiej dostępności mieszkań w naszym kraju. Lokale, które powstają w ramach działania “Mieszkania lokatorskie”, są tańsze od deweloperskich i można stać się ich właścicielem bez konieczności zaciągania pożyczki hipotecznej. To świetna alternatywa dla osób, których nie stać na kredytowanie zakupu własnego lokum.

Mieszkania na sprzedaż

W omawianym programie to spółdzielnia mieszkaniowa zaciąga kredyt na budowę mieszkań od BGK. W związku z tym zdolność kredytowa przyszłych lokatorów nie jest sprawdzana. Nie ma też znaczenia ich wiek. Potencjalni mieszkańcy muszą jedynie posiadać środki na wkład własny i spłacać na bieżąco raty za lokal, które rozliczane są w czynszu. Dzieje się tak do momentu wykupu mieszkania lub rezygnacji z jego użytkowania.

To spółdzielnia przechodzi procedurę uzyskania kredytu na budowę osiedla. Zobowiązanie należy spłacić maksymalnie w 30 lat. Przez ten czas przyszły właściciel lokalu płacą raty, których wysokość jest uzależniona od wielkości mieszkania. Przy rezerwacji lokum najemca/lokator uiszcza opłatę rezerwacyjną. Następnie ma od 2 do 4 miesięcy od momentu rezerwacji na wpłacenie wkładu własnego. Jego wysokość to od 10 do 28% wartości nieruchomości. Przy odbiorze kluczy należy wpłacić kaucję w wysokości czynszu za trzy miesiące. Po zajęciu mieszkania przyszły właściciel reguluje czynsz i opłaty eksploatacyjne, w ten sposób spłaca kredyt. Co ważne, procedury i terminy kolejnych wpłat mogą się różnić w zależności od konkretnej inwestycji.

Jakie korzyści niesie program “Mieszkania lokatorskie”?

Warto podkreślić, że mieszkania dostępne w programie są tańsze od deweloperskich. Spółdzielnie mogą skorzystać z najlepszego na rynku finansowania. Jest to kredyt na preferencyjnych warunkach, czyli 0% marży i WIBOR na poziomie 2% przez pierwsze 5 lat. Program umożliwia też uzyskanie dofinansowań z funduszy wspierania budownictwa mieszkaniowego. Dzięki temu raty, które płacą lokatorzy, mogą być jeszcze niższe. Prócz tego spółdzielnie nie doliczają do ceny mieszkania żadnych dodatkowych kosztów. Nie mogą bowiem zarabiać na mieszkańcach. Kredyt to suma kosztów budowy. Dzięki temu jest tańszy niż stawki najmu w danej okolicy. Na przykład za mieszkanie o powierzchni 28 metrów kwadratowych w ramach programu trzeba zapłacić 595 złotych raty. Średnia cena najmu takiego lokalu to 1 300 złotych.

Mieszkania na sprzedaż

Program “Mieszkania lokatorskie” to też spora pomoc dla spółdzielni. Proces przygotowania, a później budowy jest wspierany przez zespół fachowców. Dzięki temu inwestycje są opłacalne i możliwe do zrealizowania nawet przy dużych projektach budowlanych. Wszystko to zapewnia bezpieczeństwo zarówno spółdzielni, jak i gminie oraz lokatorom.

Dużym atutem programu są jasne zasady wykupu mieszkań. Reguluje je ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000 roku. Na stronie mieszkanialokatorskie.pl/zasady-programu.html czytamy:

“Każda kolejna zapłacona rata miesięczna za mieszkanie wliczana jest w jego stopniowe, sukcesywne spłacanie. Najwcześniej po 5 latach spłaty mieszkania można (ale nie trzeba) wykupić swoje mieszkanie - tzn. spłacić pozostałą część kosztów jego budowy.”

Jak obliczana jest kwota wykupu w programie “Mieszkania lokatorskie” ? Składa się na nią cena mieszkania, czyli koszt jego budowy pomniejszony o wkład własny oraz część kapitałową wszystkich wpłaconych do tego czasu rat. Do ceny wykupu dodaje się czasem opłatę za wykup gruntu.

Wszystkie inwestycje mieszkaniowe prowadzone w ramach programu “Mieszkania lokatorskie” powstają z wykorzystaniem nowoczesnych technologii budowlanych. Rozkłady i metraże lokali są różnorodne i funkcjonalne. Gotowe mieszkania są oddawane lokatorom w stanie wymaganym przez kredyt z Banku Gospodarstwa Krajowego. Podstawowe wykończenie jest w cenie lokalu. Obejmuje ono między innymi malowanie ścian i sufitów, wewnętrzną stolarkę drzwiową czy biały montaż. Prócz tego spółdzielnie często proponują dodatkowo płatne pakiety wykończeń. Dzięki temu lokatorzy mogą wybrać, w jakim standardzie otrzymują mieszkanie.

Kto może skorzystać z programu “Mieszkania lokatorskie”?

Program jest skierowany przede wszystkim do osób, które nie mogą kupić mieszkania przy wsparciu kredytu komercyjnego. Aby się do niego zakwalifikować, trzeba spełnić konkretne kryteria podobne do obowiązujących przy ubieganiu się o lokal TBS. Podstawowym warunkiem jest brak prawa do własności do lokalu mieszkalnego. Trzeba też posiadać środki na wkład własny, kaucję i na opłacanie miesięcznych rat. Kolejnym kryterium jest zmieszczenie się w określonych limitach dochodowych. Są one zróżnicowane w zależności od województwa i co roku ustalane zgodnie z danymi GUS o średnich wynagrodzeniach.

Mieszkania na sprzedaż

Na przykład w Wielkopolsce, gdzie powstają nowe osiedla lokatorskie, limity w programie “Mieszkania lokatorskie” wynoszą:

• 9 110,33 zł netto miesięcznie dla osoby samotnej,
• 13 209,98 zł dla pary,
• 15 943,08 zł dla rodziny z jednym dzieckiem,
• 18 676,18 zł dla rodziny z dwójką dzieci,
• 3 188,62 zł za osobę w rodzinach większych niż czteroosobowe.

Jakie modele finansowania obejmuje program “Mieszkania lokatorskie”?

Omawiane działanie powstało po to, by zapewnić jak najkorzystniejsze warunki finansowania projektów budowlanych. Dzięki temu raty są przystępne, a osoby z niskimi dochodami mogą sobie na nie pozwolić. Inwestycje w ramach programu powstają przy wsparciu gminy lub bez jej udziału z wykorzystaniem rożnych form finansowania i dopłat. Warunki rezerwacji mieszkania i jego spłata zależą od typu finansowania, jaki wybierze spółdzielnia. Oznacza to, że w praktyce zasady poszczególnych inwestycji mogą się od siebie różnić, a szczegółowych informacji na ich temat trzeba szukać na dedykowanych witrynach.

Mieszkania na sprzedaż

Standardowe kroki na drodze do własności w ramach programu “Mieszkania lokatorskie”:

1. Zapoznanie się ze stroną www danej i inwestycji oraz jej regulaminami i wzorami umów.
2. Zapisanie się na listę zainteresowanych.
3. Wybór mieszkania.
4. Dokonanie zgłoszenia rezerwacyjnego mieszkania.
5. Podpisanie umowy rezerwacyjnej w siedzibie spółdzielni lub online, oraz wpłata opłaty rezerwacyjnej.
6. Zebranie 100% chętnych na mieszkania.
7. Podpisanie umowy o budowę, wpłata wkładu własnego.
8. Realizacja budowy.
9. Na 30 dni przed planowanym przekazaniem mieszkania wpłata kaucji w wysokości 3 miesięcznych opłat.
10. Zakończenie budowy, odebranie kluczy do swojego mieszkania, start spłacania mieszkania.

Spółdzielnie w ramach programu mogą udostępniać lokatorom mieszkania w dwóch wariantach. Jako spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania lub najem z dojściem do własności mieszkania w spółdzielni. W obu wypadkach kredyt na budowę nieruchomości zaciąga spółdzielnia, a przyszli właściciele mają na jego spłatę 30 lat. Raty są spłacane w czynszu. Przy spółdzielczym lokatorskim prawie do własności możliwość wykupu lokalu następuje po 5 latach. W ramach najmu z dojściem do własności szansa na to pojawia się po dekadzie. Okres ten wydłuża się do 15 lat, jeśli inwestycja uzyska grant z Funduszu Dopłat. Wsparcie takie jest równoznaczne ze spłatą około 30% wartości lokalu.

Jakie inwestycje powstaną w ramach programu “Mieszkania lokatorskie”?

Dzięki współpracy spółdzielni i BGK powstaje obecnie inwestycja lokatorska “HARCERSKA 8” w Tychach. W ramach tego działania w budowie są 62 mieszkania, które trafią do przyszłych właścicieli wykończone w stopniu podstawowym. W lokalach zostanie zastosowane nowoczesne ogrzewanie podłogowe, każdy będzie miał przestronny balkon lub ogródek oraz komórkę lokatorską. Do części mieszkań przynależeć będzie miejsce postojowe w podziemnej hali garażowej. W budynku zainstalowane zostaną ciche windy. Dodatkowym atutem inwestycji jest nowoczesna architektura, proekologiczne rozwiązania i atrakcyjna lokalizacja w Śródmieściu Tychów.

Mieszkania na sprzedaż

Mieszkania lokatorskie powstają również w Wielkopolsce. W ramach Osiedla Mieszkaniowego “GRONO” w Lesznie wybudowano 147 nowoczesnych lokali. Również tu nieruchomości trafią do mieszkańców w stanie wykończonym w stopniu podstawowym. Każde z mieszkań będzie wyposażone w przestronny balkon lub ogródek. Do części lokali przynależeć będą także wbudowane garaże. Do wszystkich innych przypisane będą miejsca postojowe na terenie osiedla. Budynki zostaną wyposażone w cichobieżne windy, rowerownie i wózkownie. Prócz tego to sami lokatorzy zdecydują, jak zaaranżowana zostanie wyjątkowo duża przestrzeń wspólna na osiedlu “GRONO”.

Na osiedlu “Kalwinówka” w Zabłudowie koło Białegostoku powstanie 140 funkcjonalnych mieszkań. Każde z ogródkiem lub balkonem, a także miejscem postojowym i podstawowym wykończeniem w cenie. Nowoczesna architektura została zaprojektowana tak, by dobrze współgrać z naturalnym otoczeniem osiedla. Zabudowa będzie niska i nieuciążliwa dla najbliższego sąsiedztwa. W budynkach zainstalowane zostaną ciche windy. Części wspólne to między innymi przestronne wózkownie i rowerownie. Na osiedlu zostały zaprojektowane ścieżki rowerowe i spacerowe oraz plac zabaw dla najmłodszych.

Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.