Co roku tysiące żaków szukają stancji studenckiej. Niektórzy mają już za sobą podobne doświadczenia, inni stają przed tym wyzwaniem po raz pierwszy. Obu tym grupom przyda się garść praktycznych informacji, jak bezpiecznie wynająć mieszkanie.

Z artykułu dowiesz się: 

• Co powinna zawierać umowa najmu mieszkania?

• Jakie są niedozwolone zapisy w umowach najmu mieszkania?

• Na co zwrócić uwagę, oglądając mieszkanie na wynajem?

• Czy warto wykupić OC najemcy/ubezpieczenie?

• Jak zabezpieczyć się przed dodatkowymi kosztami przy najmie mieszkania?

Dużo mówi się o tym, że wynajmujący mogą paść ofiarą nieuczciwych lokatorów, którzy niszczą mieszkanie albo nie płacą na czas. Warto jednak pamiętać, że oszukany może być również najemca – szczególnie gdy jest to młoda osoba. Jeśli więc jesteś studentem(-tką) i szukasz mieszkania, przyda ci się kilka wskazówek, jak możesz zabezpieczyć swoje prawa,  zmniejszyć ryzyko oszustwa i ochronić się przed najczęstszymi powodami konfliktów z wynajmującym.

Co powinna zawierać umowa najmu mieszkania?

Umowa to podstawowy dokument, który reguluje prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy. Musi być sporządzona zgodnie z przepisami. Przeczytaj ten dokument uważnie i koniecznie zwróć uwagę, czy zostały w nim ujęte aspekty, które pozwolą zabezpieczyć twoje interesy. Przed jego podpisaniem warto skonsultować się z prawnikiem, by niezależny specjalista sprawdził, czy nie ma tam niekorzystnych dla ciebie zapisów.

Mieszkania na wynajem

Przede wszystkim ważne jest, aby spisać, na jaki okres sporządzana jest umowa i jakie są warunki wcześniejszego jej rozwiązania. Dzięki temu będziesz wiedzieć, do kiedy masz zagwarantowane miejsce w danym mieszkaniu i kiedy możesz je opuścić bez dodatkowych kosztów.

Czasami wynajmującym zależy także na tym, aby umowę zawrzeć w formie aktu notarialnego. Nie jest to wymagane w przypadku standardowej umowy najmu, tylko przy najmie okazjonalnym. Jeśli właściciel nalega na taki typ umowy, powinien się w niej znaleźć zapis informujący, że to on ponosi koszty notariusza.

Przed przeprowadzką często trzeba zapłacić kaucję, która pozwoli sfinansować ewentualne zniszczenia z twojej winy. Umowa powinna wskazywać, ile dokładnie wynosi opłata oraz jakie są zasady jej zwrotu.

Ważne jest, aby na początku spisać protokół zdawczo-odbiorczy. Dzięki temu możesz udowodnić, że konkretne usterki były wcześniej w mieszkaniu i wynajmujący musi zwrócić ci kaucję. Protokół ten przydaje się również po to, aby spisać, jakie sprzęty pozostawia właściciel i ile kompletów kluczy przekazuje. To pozwala ci zabezpieczyć się przed ewentualnymi zarzutami o kradzież.

Pozostając w temacie płatności, umowa powinna zawierać informację ile wynosi czynsz oraz dodatkowe opłaty i kiedy należy je uiścić. Trzeba również wskazać sposób przekazania pieniędzy i jeśli ma się to odbywać przelewem, to również numer konta wynajmującego. Warto także dowiedzieć się, czy w podanej cenie są uwzględnione wszystkie koszty (np. czynsz do spółdzielni lub wspólnoty) oraz czy w przeszłości w okresie jesienno-zimowym opłaty za ogrzewanie czy podgrzanie wody były wyższe. Jeśli masz własne auto i chcesz korzystać z parkingu, to poproś o zawarcie w umowie zapisu, ile kosztuje miejsce postojowe.

Ważne są również aspekty typowo związane z użytkowaniem lokum, czyli czy okazjonalnie mogą odwiedzać cię znajomi, czy możesz mieszkać ze zwierzęciem czy też dokonać przemeblowania albo drobnych zmian w wystroju.

Właściciel może zakazać odwiedzin, jednak w praktyce rzadko się to zdarza, o ile ma to wymiar sporadyczny i jest zgodne z zasadami współżycia społecznego (np. nie hałasujecie w nocy, a twój gość nie niszczy klatki schodowej czy mieszkania). Można jednak uwzględnić w umowie zapis regulujący tę kwestię. Warto wiedzieć, że za zgodą wynajmującego możesz podnająć komuś mieszkanie czy pokój, ale wtedy należy ponownie przeliczyć koszty utrzymania, uwzględniając inną liczbę mieszkańców.

Trzeba pamiętać, że właściciel może zakazać trzymania zwierząt w mieszkaniu. Polskie prawo nie nakłada na najemcę takich ograniczeń, ale wynajmujący może zawrzeć taki zapis w umowie. Jeśli właściciel lokum zgadza się na pupila w mieszkaniu, Ty jako najemca po skończeniu najmu musisz naprawić wszystkie ewentualne szkody (np. odmalować ściany brudne od łap psa albo wymienić podrapaną przez kota tapicerkę).

Podobna zasada dotyczy zmian w mieszkaniu – można je przeprowadzić, ale również trzeba przywrócić później lokal do stanu pierwotnego (czyli np. zaszpachlować dziurę w ścianie, która powstała po powieszeniu obrazu).

Jakie są niedozwolone zapisy w umowach najmu mieszkania?

Umowa musi być zgodna z prawem, a zasady najmu są uregulowane głównie w  Kodeksie cywilnym i Ustawie o ochronie praw lokatorów.

Mieszkania na wynajem

Czego właściciel nie może zapisać w umowie z najemcą? Oto najczęściej spotykane niedozwolone klauzule.

• Podniesienie czynszu z krótkim okresem wypowiedzenia (podwyżka nie może być dokonywana częściej niż co 6 miesięcy, z 3-miesięcznym terminem wypowiedzenia).
• Dowolne wyznaczanie okresu wypowiedzenia umowy (musi wynosić 3 miesiące, chyba że: używasz lokalu w sposób niezgodny umową, podnajmujesz go bez zgody właściciela, zwlekasz z płatnościami lub gdy mieszkanie jest przeznaczone do remontu lub rozbiórki, a nie chcesz się wyprowadzić).
• Brak uprawnienia najemcy do wypowiedzenia, odstąpienia lub rozwiązania umowy (to prawo przysługuje dwóm stronom).
• Powiązanie umowy najmu z inną umową (np. najem mieszkania jest uwarunkowany przekazaniem darowizny).
• Prawo zmiany treści umowy bez ważnego powodu bez zgody drugiej strony.

Jeżeli natrafisz na wyżej wymienione zapisy, możesz zrezygnować z podpisywania umowy albo poinformować właściciela o konieczności ich usunięcia. Gdy będzie się sprzeciwiał, możesz skierować sprawę do sądu albo Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Nawet podpisana umowa zawierająca niedozwolone zapisy w świetle prawa uznawana jest za nieważną. Jeśli jednak właściciel będzie to kwestionował i odmawiał unieważnienia, masz prawo skierować sprawę do sądu.

Na co zwrócić uwagę, oglądając mieszkanie na wynajem?

Pamiętaj, aby wnikliwie przyjrzeć się mieszkaniu na wynajem. Na oglądanie mieszkania warto zabrać ze sobą osobę, która ma doświadczenie na rynku nieruchomości i wie, na jakie aspekty szczególnie zwracać uwagę i o co zapytać właściciela.

Mieszkania na wynajem

Oglądając mieszkanie studenckie, nie zapomnij, by sprawdzić:

• stan techniczny mieszkania – szczelność okien, stan mebli, działanie wentylacji, wygląd ścian i podłóg i stan armatury łazienkowej;
• lokalizację i otoczenie – czy w pobliżu znajdują się sklepy, punkt odbioru paczek, przystanki komunikacji miejskiej z dojazdem do centrum czy na uczelnię, parki i inne tereny rekreacyjne, przychodnia, restauracje;
• wyposażenie budynku w suszarnię, piwnicę, przechowalnię na rowery czy składzik – w zależności od potrzeb;
• dedykowane miejsce postojowe – jest to szczególnie istotne, gdy masz własny samochód;
• nasłonecznienie – pamiętaj, że położenie od strony południowo-zachodniej sprawi, że lokum szybko się nagrzewa, natomiast od północnej, że jest w nim ciemno;
• umiejscowienie okien – gdy znajdują się tylko na jednej ścianie, wietrzenie jest mniej skuteczne;
• rodzaj ogrzewania – to wpływa na koszty i komfort użytkowania;
• stan liczników;
• wyposażenie w sprzęty AGD (piekarnik, lodówka, pralka, żelazko, odkurzacz, mikrofalówka, zmywarka itp.),
• miejsce do suszenia prania;
• wyposażenie kuchni (garnki, naczynia, sztućce, akcesoria do gotowania),
• ogólne umeblowanie mieszkania – studentowi przyda się łóżko, szafa i komoda na rzeczy osobiste, stół, krzesła, kanapa i biurko do nauki;
• dostęp do internetu – warto samemu sprawdzić jakość sieci, podłączając się do WI-FI, a także zapytać o to, czy jest doprowadzony światłowód.

Sporo informacji o mieszkaniu można także zdobyć podczas wstępnej rozmowy z właścicielem. Przed wynajęciem mieszkania studenckiego nie zapomnij dopytać właściciela o:

• postępowanie w przypadku awarii w mieszkaniu (np. zepsuta pralka czy lodówka);
• usterki stwierdzone w lokalu;
• reguły, które obowiązują w całym budynku;
• bezpieczeństwo w okolicy;
• to, czy w pobliżu nie mieszkają szczególnie uciążliwi sąsiedzi;
• zasady, które obowiązują, gdy wynajmujesz tylko jeden pokój (kto sprząta części wspólne, kto zgłasza awarię).

Czy warto wykupić OC najemcy/ubezpieczenie?

Decydując się na wynajem mieszkania, warto rozważyć ubezpieczenie OC najemcy. Zapewni ci ono odszkodowanie, gdy spowodujesz straty w wynajmowanym lokum. Dzięki temu nie będziesz musiał oddawać za szkody właścicielowi z własnej kieszeni, tylko koszty napraw pokryje ubezpieczyciel.

Mieszkania na wynajem

Pamiętaj, że odszkodowanie należy się tylko wtedy, gdy szkody zostały spowodowane nieumyślnie, czyli np. zapomniałeś zamknąć okna w trakcie burzy i ściana została zalana. Gdy celowo coś zniszczysz, trzeba będzie zapłacić z własnej kieszeni. Dodatkowo do polisy można jeszcze dokupić ochronę twojego własnego mienia – np. mebli czy sprzętu AGD/RTV.

Cena polisy nie jest wysoka, bo wynosi około 40-50 zł rocznie, a pozwala spać spokojnie i nie martwić się o ewentualne uszkodzenia w wynajmowanym lokum.

Jak zabezpieczyć się przed dodatkowymi kosztami przy najmie mieszkania?

Najlepszym sposobem na zabezpieczenie przed dodatkowymi kosztami jest odpowiednie skonstruowanie umowy tak, aby wszystkie pozycje zostały w niej uwzględnione.

Mieszkania na wynajem

Często pomiędzy najemcą a właścicielem rodzi się konflikt o rozliczenie mediów po zakończeniu najmu. Dlatego warto spisać aneks do umowy, który ureguluje sposób postępowania w takim przypadku. Trzeba spisać stan liczników przed rozpoczęciem i po zakończeniu najmu, aby zapłacić tylko za to, co faktycznie zostało przez ciebie zużyte.

Po zakończeniu sezonu grzewczego może pojawić się również konieczność uregulowania niedopłaty za ogrzewanie. Wynika to z tego, że co miesiąc płaci się tylko zaliczki, a dopiero po rozliczeniu dowiesz się, jakie było faktyczne zużycie. Niestety tego dodatkowego kosztu nie da się uniknąć.

Warto też pamiętać, że zgodnie z zapisami Kodeksu cywilnego i Ustawy o ochronie lokatorów za stan i sprawność sprzętów i urządzeń w wynajmowanym mieszkaniu odpowiada najemca. Dlatego warto regularnie czyścić i konserwować lodówkę, pralkę czy zmywarkę, aby jak najdłużej z niej korzystać. Jeżeli w wyniku twojego zaniedbania sprzęty się zepsują, trzeba będzie je wymienić na swój koszt.

Dowiedz się więcej:

• Co obejmuje OC najemcy mieszkania i jak działa?

• Mieszkanie czy akademik - co wybrać na czas studiów?

• Co mówi prawo o ciszy nocnej w bloku?

• Czym jest poręczenie najmu?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Anna Serafin - Absolwentka Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu na kierunku finanse i rachunkowość. Specjalizuje się w finansach osobistych, finansach firmowych oraz w nieruchomościach. Jej misją jest przekładanie specjalistycznego języka z aktów prawnych i dokumentów bankowych oraz tych związanych z nieruchomościami na słowa zrozumiałe dla każdego.