Według pojawiających się w ostatnich miesiącach zapowiedzi, nowy program dopłat do kredytów hipotecznych może ruszyć w drugiej połowie 2025 roku. Na pierwszy rzut oka wydawałoby się, że duża grupa zainteresowanych zakupem nieruchomości, wstrzyma się z decyzją. Jednak zainteresowanie kredytami hipotecznymi utrzymuje się na wysokim poziomie, co potwierdzają dane Biura Informacji Kredytowej – w kwietniu o kredyt mieszkaniowy wnioskowało 35,64 tys. osób. To o 10,2 proc. więcej niż rok wcześniej. W wielu oddziałach ANG Odpowiedzialne Finanse również odnotowaliśmy wzrost zainteresowania kredytami hipotecznymi.

Według danych BIK, oprócz liczby składanych wniosków, wzrosła także wartość zapytań – o niemal 17 proc. w porównaniu z kwietniem 2024. Z kolei średnia wartość wnioskowanych kredytów hipotecznych wyniosła ponad 458 tys. zł. Wnioski kredytowe w kwietniu złożyło nieznacznie mniej osób niż w marcu.

Klienci przestali odkładać decyzję

Wiele osób, które być może nawet początkowo brały pod uwagę skorzystanie z programu dopłat, przestało wstrzymywać się z decyzją o zaciągnięciu kredytu. Choć stopy procentowe zostały obniżone ostatnią decyzją Rady Polityki Pieniężnej, to wciąż są wysokie. Mimo to na wnioskowanie o kredyt hipoteczny w kwietniu zdecydowało się niemal 36 tys. osób. Część z pewnością nie chciała już czekać na ewentualne wdrożenie programu, inni obawiali się skutków, jakie prawdopodobnie mogą przynieść „Pierwsze klucze” w postaci np. wzrostu cen nieruchomości.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że w związku z brakiem rządowego programu dopłat, o kredyt aktualnie ubiegają się przede wszystkim osoby, które mają zdolność kredytową i są w dobrej kondycji finansowej, pozwalającej na zaciągnięcie zobowiązania bez dodatkowego wsparcia.

Patrząc na dane przedstawione przez Biuro Informacji Kredytowej, należy pamiętać, że wyniki porównywane są z kwietniem 2024. Początek zeszłego roku był momentem, w którym zaprzestano przyjmować wnioski o Bezpieczny Kredyt 2%. W pierwszych miesiącach 2024 zainteresowanie kredytami było niskie. Być może część osób, która w zeszłym roku jeszcze wstrzymywała się z decyzją, w 2025 zdecydowała się na zakup nieruchomości.

Ceny mieszkań łatwiej negocjować?

Według danych Narodowego Banku Polskiego, w ostatnich trzech miesiącach 2024 roku średnie ceny transakcyjne mieszkań z rynku wtórnego spadły kwartał do kwartału w ośmiu miastach wojewódzkich. Nieco inaczej było w przypadku nowych nieruchomości. Ceny transakcyjne były niższe niż we wcześniejszym kwartale tylko w Białymstoku, Krakowie, Opolu i Wrocławiu. Choć w większości największych miast ceny na rynku pierwotnym nie spadły, to zauważalna jest pewna prawidłowość. Jak wskazują nasi eksperci finansowi, firmy deweloperskie częściej niż wcześniej oferują promocje, które nie dotyczą samej ceny mieszkania, ale np. możliwości zakupu w niższej cenie tarasu czy miejsca postojowego. Dostrzegana jest wyraźnie większa elastyczność w tym obszarze.

Wiele osób wciąż czeka na program

Mimo rosnącego zainteresowania kredytami, istnieje wciąż duża grupa osób, która bez wsparcia w postaci dopłat nie może myśleć o zakupie mieszkania bądź np. wynajmie w formie partycypacji w Towarzystwie Budownictwa Społecznego.

Na początku kwietnia 2025 roku na stronach rządowych pojawiły się założenia do ustawy o inwestycjach i kredycie mieszkaniowym „Pierwsze klucze”. Główne proponowane rozwiązania programu zakładają między innymi, że dopłaty do kredytów będzie można uzyskać na budowę albo zakup domu, a także na zakup mieszkania, ale tylko z rynku wtórnego. W ostatnim przypadku przewidywane są ograniczenia. Dopłatę będzie można uzyskać, gdy mieszkanie zostanie oddane do użytkowania co najmniej pięć lat wcześniej, a poprzedni właściciel będzie posiadał do niego tytuł prawny minimum od trzech lat.

Powyższe ograniczenia mają na celu, jak można się domyślać, wyłączenie z programu flipperów i deweloperów. Jednak brak możliwości zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego w istotny sposób ograniczy dostępność mieszkań objętych finansowaniem w ramach „Pierwszych kluczy”. Można zrozumieć motywacje, jakimi kieruje się ministerstwo, niemniej firmy deweloperskie są istotnym uczestnikiem rynku nieruchomości. Zresztą nawet w przypadku rynku wtórnego mają istnieć ograniczenia dotyczące dochodów gospodarstwa domowego czy limity dotyczące cen metra kwadratowego. Te ostatnie, według ministerstwa, miałyby ograniczyć możliwość wzrostu cen.

Większy nacisk na budownictwo społeczne

Choć na stronie rządowej przedstawiono dopiero główne założenia, które mają znaleźć się w projekcie ustawy, to już widać, że projekt ma dać jeszcze większe przywileje budownictwu społecznemu. Warto przyjrzeć się tej części założeń, przedstawionych 7 kwietnia:

• W założeniach przewidziano możliwość uzyskania dopłat na sfinansowanie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego w ramach przedsięwzięcia społecznej inicjatywy mieszkaniowej (SIM), towarzystwa budownictwa społecznego (TBS) lub na wkład mieszkaniowy w spółdzielni mieszkaniowej. W tym miejscu warto wspomnieć, że podobne rozwiązanie było zawarte już w poprzedniej propozycji programu dopłat – „Kredyt na start”. Aktualnie koszty partycypacji lub wkładu mieszkaniowego można sfinansować poprzez pożyczkę hipoteczną – jednak, co naturalne, zabezpieczeniem musi być nieruchomość inna niż ta z SIM-u czy TBS-u. Drugą opcją jest kredyt gotówkowy, który z jednej strony jest dość łatwy do pozyskania, ale z drugiej jego oprocentowanie to średnio około 10 proc. Obecnie nie ma zatem tanich i łatwo dostępnych form finansowania kosztów partycypacji lub wkładu mieszkaniowego. „Pierwsze klucze” miałyby to zmienić.
• Dopłaty do wkładu mieszkaniowego lub kosztów partycypacji mają mieć zerowe oprocentowanie. W reszcie przypadków ma to być 1,5 proc.
• W związku z ograniczeniami dotyczącymi zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego, mieszkania z TBS-ów, SIM-ów i spółdzielni to jedyne nowe mieszkania, na które będzie można uzyskać dopłatę w rapach programu „Pierwsze klucze”. Wcześniej pojawiały się głosy z Ministerstwa Rozwoju i Technologii mówiące o tym, że spółdzielnie i TBS-y będą mogły sprzedawać mieszkania na własność, ale w opublikowanych założeniach ustawy kwestia ta nie została jednoznacznie ujęta. W tym miejscu trzeba wspomnieć, że przewidywana jest jeszcze opcja dopłat do kredytu na budowę nowego domu, co może być wyjściem dla osób chcących skorzystać z programu, ale chcących zamieszkać w nowej nieruchomości.
• Program przewidziano na pięć najbliższych lat, jednak wsparcie budownictwa społecznego w tym zakresie ma być możliwe również już po 2030 roku. W Polsce wiele osób jest zainteresowanych nieruchomościami, ale nie ma zdolności kredytowej czy środków na pokrycie kosztów wkładu mieszkaniowego w spółdzielni czy partycypacji w Towarzystwach Budownictwa Społecznego. Ciężko jednak ocenić, na ile banki będą gotowe i zainteresowane stworzeniem specjalnych ofert dla tego segmentu konsumentów.

Obawy o wzrost cen

Podczas obowiązywania poprzedniego programu mieszkaniowego („Bezpieczny Kredyt 2%”) ceny nieruchomości wzrosły w znacznym stopniu. Dlatego wspomniany limit cen jest ważny. Trzeba jednak pamiętać, że ceny poszybowały w całej Europie, a szczególnie w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Przykładowo, według danych Eurostatu, w Bułgarii od III kwartału 2023 roku w ciągu roku ceny wzrosły o 16,5 proc. W tym samym czasie w Polsce – o 14,4 proc.

Należy też mieć na uwadze, że BK2% obowiązywał przez dość krótki okres – od lipca do grudnia 2023 roku. Sam program miał więc mniejszy wpływ na rynek nieruchomości niż się wydaje. Przyspieszył jednak zjawiska na nim zachodzące, a trwająca wokół niego pełna emocji dyskusja sprawiła, że na zakup nieruchomości zdecydowało się więcej osób. Od momentu zakończenia programu, ceny mieszkań są stabilne, a pojawiające się korekty – minimalne. Co więcej, w wielu miastach nie tylko spadają ceny transakcyjne mieszkań, ale także ceny ofertowe.

Czy „Pierwsze klucze” mogą przyczynić się do wzrostu cen nieruchomości? Na ten moment trudno jednoznacznie wyrokować. Dużo zależy od końcowego kształtu programu dopłat.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Katarzyna Dmowska - Wiceprezeska Grupy ANG S.A. Z sektorem finansowym związana jest od początku swojej kariery zawodowej. W latach 1994 – 2005 pracowała na Giełdzie Papierów Wartościowych, a następnie w Krajowym Depozycie Papierów Wartościowych. Na rynku pośrednictwa finansowego działa od 2005 r. Początkowo jako doradca klienta, później jako wsparcie sieci sprzedaży, a na końcu członek zarządu. W 2010 roku wraz z Arturem Nowak-Gocławskim założyła ANG Spółdzielnię Doradców Kredytowych, która w 2020 roku została przekształcona w spółkę pracowniczą - Grupę ANG S.A. Absolwentka Uniwersytetu Warszawskiego, Wydziału Bankowości, Ubezpieczeń i Finansów Publicznych oraz studiów podyplomowych z psychologii społecznej w zarządzaniu rozwojem organizacji na Uniwersytecie SWPS.