W każdym planie ogólnym zostaną określone obowiązkowo gminne standardy urbanistyczne, czyli rodzaje stref planistycznych i parametry zabudowy. Plan ogólny może też określać gminne standardy infrastruktury społecznej. Ustalenia te nie są jednak obowiązkowe. W uchwalanych planach miejscowych i wydawanych decyzjach WZ nie będzie można ustalić parametrów zabudowy niezgodnie z tymi standardami.

Dlatego trzeba wiedzieć, co oznaczają te pojęcia i co z nich wynika!

Co to są gminne standardy urbanistyczne?

To określone w planie ogólnym standardy, które przewidują konkretne parametry zabudowy i zagospodarowania terenu dla poszczególnych stref planistycznych. Składają się one z gminnego katalogu stref planistycznych oraz gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej, o ile te standardy gmina uchwali.

Co to są strefy planistyczne?

To wyznaczone w planie ogólnym tereny, dla których plan ogólny ustala określony profil funkcjonalny, czyli ogólny katalog dopuszczalnych przeznaczeń terenów. W ramach tego profilu zostanie określony profil funkcjonalny podstawowy oraz profil funkcjonalny dodatkowy, czyli jaki rodzaj zagospodarowania może znaleźć się w danej strefie. Doprecyzowanie przeznaczenia dla poszczególnych działek w danej strefie nastąpi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje 13 takich stref.

Strefy planistyczne będą oznaczone w planie ogólnym gminy swoim indywidualnym kolorem, który został im przypisany, w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 8 grudnia 2023 r. w sprawie projektu planu ogólnego gminy, dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu oraz wydawania z niego wypisów i wyrysów (Dz. U.2023.2758 ze zm.)

Każda z nich ma również swoje indywidualne oznaczenie w postaci symbolu składającego się z dwóch liter.

Obok katalogu stref planistycznych gminne standardy urbanistyczne obejmują również kluczowe parametry zabudowy. Są to:

• maksymalna powierzchnia zabudowy,
• maksymalna wysokość zabudowy,
• maksymalna nadziemna intensywność zabudowy,
• minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej.

Co to są gminne standardy dostępu do infrastruktury społecznej?

To dodatkowe ustalenia, które gmina może określić w planie ogólnym, ale nie ma takiego obowiązku.

Podstawowe standardy infrastruktury społecznej, które może przewidywać plan ogólny, dotyczą zapewnienia dostępu do szkoły podstawowej oraz do obszarów zieleni publicznej. Te standardy odnoszą się tylko zabudowy mieszkaniowej.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa maksymalne odległości od szkoły podstawowej i od obszarów zieleni publicznej, jakie będzie musiała spełniać działka wchodząca w skład terenu inwestycji.

Ta odległość ma być liczona jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych od granicy tej działki do budynku szkoły podstawowej.

Warunek dostępu do szkoły podstawowej nie będzie spełniony, jeśli wymagana odległość będzie zachowana w stosunku do szkoły niepublicznej.

Odległość ta ma być liczona jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych od granicy tej działki do granicy obszaru zieleni publicznej.

Obszar zieleni publicznej to las lub teren o powierzchni nie mniejszej niż 0,05 ha pokryty roślinnością, wyposażony w infrastrukturę techniczną i rekreacyjną, w szczególności park, zieleniec, ogród jordanowski lub zabytkowy, z wyłączeniem zieleni towarzyszącej drogom, budynkom, składowiskom, lotniskom, dworcom kolejowym oraz obiektom przemysłowym (art. 2 pkt 25 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

Plan ogólny może też przewidywać standardy w odniesieniu do innych obiektów infrastruktury społecznej. Mogą one dotyczyć: zapewnienia dostępu do przedszkola, żłobka, ambulatorium podstawowej opieki zdrowotnej, biblioteki, domu kultury, domu pomocy społecznej, urządzonego terenu sportu, przystanku publicznego transportu zbiorowego, placówki pocztowej, apteki oraz posterunku policji lub posterunku jednostki ochrony przeciwpożarowej.

Ważne dla deweloperów i właścicieli działek!

Gminne standardy infrastruktury społecznej będą istotne dla deweloperów, prywatnych inwestorów oraz właścicieli działek nieobjętych ustaleniami planu miejscowego, którzy planują na nich inwestycje mieszkaniowe. Standardy te będą brane pod uwagę przy wydawaniu decyzji WZ.

• Zwróć uwagę na wymóg, zgodnie z którym wydanie decyzji WZ dla budynku o funkcji mieszkaniowej będzie możliwe pod warunkiem, że każda działka ewidencyjna na terenie inwestycji spełnia gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej poprzez dostęp do obiektów infrastruktury społecznej oraz drogi dojścia istniejące w dniu wydania tej decyzji.
• Jeśli działka, na której planowana ma być inwestycja, nie spełni tych standardów, nie uzyskasz decyzji WZ, nawet jeśli wszystkie inne warunki niezbędne do jej wydania zostaną spełnione.
• Ustalenie w planie ogólnym gminnych standardów infrastruktury społecznej znacznie ograniczy możliwość zabudowy twojej działki. Im więcej gmina określi tych standardów, tym trudniej będzie zrealizować inwestycję.
• Pamiętaj, że ograniczenia te wystąpią dopiero wówczas, gdy plan ogólny wejdzie w życie.
• Jeśli chcesz uniknąć ryzyka związanego z ustaleniem w planie ogólnym gminnych standardów urbanistycznych – złóż wniosek o wydanie decyzji WZ przed uchwaleniem planu ogólnego, ale najpóźniej do 30 czerwca 2026 roku.

Co to jest obszar uzupełnienia zabudowy (OUZ)?

To wyznaczony w planie ogólnym teren, w którym dopuszczalna będzie realizacja zabudowy. Teren ten musi być określony zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii (Dz. U. 2024.729) w sprawie sposobu wyznaczania granic obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy, które przewiduje, w jaki sposób należy to zrobić.

W dużym uproszczeniu można powiedzieć, że aby konkretny teren mógł stanowić obszar uzupełnienia zabudowy, musi zawierać co najmniej pięć budynków (np. mieszkalnych, niemieszkalnych, biurowych, przemysłowych i innych wskazanych w rozporządzeniu), których maksymalna odległość między sobą nie przekracza 100 metrów. Granice obszaru są wyznaczane na podstawie obrysu tych budynków oraz dodatkowych kryteriów. Jednym z nich jest odległość 50 metrów od obrysu każdego z budynków, ale jest ona następnie zmniejszana.

Obszar uzupełnienia zabudowy ma służyć dogęszczaniu zabudowy na terenach, gdzie już ona występuje, czyli jej uzupełnieniu.

Jeśli działka znajdzie się w planie ogólnym na obszarze uzupełnienia zabudowy, to:

• dla tej działki możliwe będzie uzyskanie decyzji WZ,
• nie trzeba też będzie uzyskiwać dla niej zgody na zmianę gruntów rolnych klasy I-III, aby można je było później wyłączyć z produkcji rolnej.

Czy gmina może zwiększyć lub zmniejszyć obszar uzupełnienia zabudowy?

Tak. Taką możliwość przewiduje wspomniane rozporządzenie.

Gmina ma możliwość rozszerzenia granic obszaru uzupełnienia zabudowy ustalonego zgodnie z wytycznymi rozporządzenia. Może to zrobić ze względu na lokalne uwarunkowania oraz politykę przestrzenną gminy. Maksymalny parametr rozszerzenia granic obszaru uzupełnienia zabudowy jest określony wzorem wskazanym w rozporządzeniu.

Gmina może również zmniejszyć ten obszar i, podobnie jak w przypadku jego zwiększenia, powołać się na lokalne uwarunkowania oraz politykę przestrzenną gminy.

Niestety pojęcie „lokalnych uwarunkowań i polityki przestrzennej” nie zostało zdefiniowane w ustawie. Teoretycznie więc gminy mogą w tym przypadku stosować dużą dowolność.

Cykl „Ściąga z przepisów” powstaje we współpracy merytorycznej z Kancelarią Radców Prawnych – Kania Stachura Toś

dr Agnieszka Grabowska-Toś - Radczyni prawna, od 15 lat wspólnik zarządzający Kancelarii Radców Prawnych Kania
Stachura Toś świadczącej kompleksową obsługę prawną inwestycji deweloperskich
oraz podmiotów z branży nieruchomości. Ekspertka z zakresu prawa budowlanego, inwestycji budowlanych i nieruchomości.
Reprezentuje inwestorów w postępowaniach administracyjnych i sądowych związanych
z procesem inwestycyjnym. Prowadzi i koordynuje procesy due diliigence nieruchomości.
Komentatorka zmian legislacyjnych dotyczących nieruchomości i procesu inwestycyjnego.
Od 2023 roku ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej. Autorka licznych materiałów edukacyjnych i publikacji, m.in. na łamach „Rzeczpospolitej”,
„Gazety Prawnej”, prawo.pl, money.pl. Autorka bloga dla deweloperów Jakim-prawem.pl.