Wiele już napisano na temat możliwości ochrony interesów wynajmujących w umowach najmu. Mam na myśli stricte najem lokali użytkowych, gdyż tutaj prawo daje znacznie więcej możliwości swobodnego formułowania postanowień umowy w porównaniu z najmem lokali mieszkalnych. Natomiast zdecydowanie mniej uwagi poświęca się interesom najemców, a ci również powinni zwracać uwagę na zapisy w proponowanych im umowach najmu, bo wiele z nich można ukształtować zdecydowanie korzystniej niż gwarantuje to ustawa.

Wyłączenie lub ograniczenie podwyżek czynszu

Art. 6851 kodeksu cywilnego stanowi, że wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Przepis ten ma zastosowanie zarówno do umów najmu na czas nieoznaczony, jak i do umów na czas oznaczony. Co bardzo ważne, żaden inny przepis kodeksu – w przeciwieństwie do rozwiązań przyjętych w odniesieniu do najmu lokali mieszkalnych – nie przewiduje żadnych ograniczeń ani w zakresie częstotliwości podwyżki czynszu, ani jej dopuszczalnej wysokości, co teoretycznie umożliwia wynajmującemu podniesienie wysokości czynszu nawet zaraz po zawarciu umowy.

Warto podkreślić, że skuteczność oświadczenia o wypowiedzeniu dotychczasowej stawki czynszu jest jednostronnym oświadczeniem woli wynajmującego, co do zasady niezależnym od woli najemcy, i wypowiedzenie zostaje dokonane także wówczas, gdy odmawia on przyjęcia go do wiadomości.

Przepisy dot. wynajmu lokali komercyjnych nie przewidują wprost żadnych ograniczeń w zakresie częstotliwości podwyżki czynszu ani jej dopuszczalnej wysokości.

Pozostaje zatem zastanowić się, jaki jest skutek wypowiedzenia czynszu bez akceptacji najemcy. W wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 29 maja 2013 r., sygn. akt V ACa 163/13 czytamy, że „wysokość czynszu jest istotnym elementem umowy najmu, tym samym element ten wymaga akceptacji najemcy. Jeżeli więc najemca nie wyraża zgody na podwyżkę czynszu (w granicach dozwolonych prawem), to umowa najmu wygaśnie na skutek wypowiedzenia jednego z istotnych elementów umowy najmu”.

Tym niemniej najemcy może w ogóle nie zależeć na takim skutku bo będzie on np. zainteresowany kontynuowaniem działalności właśnie w tej lokalizacji, a więc nie będzie w jego interesie to, aby wynajmujący doprowadził do rozwiązania umowy, podwyższając mu w sposób znaczny czynsz najmu. Poza tym prawidłowość wniosków wynikających z orzeczenia sądu jest wątpliwa, ponieważ skutek w postaci wygaśnięcia umowy nie wynika wprost z kodeksu cywilnego. Zwłaszcza wydaje się on trudny do przyjęcia w odniesieniu do umowy zawartej na czas oznaczony, która może być wypowiedziana tylko w przypadkach wprost wskazanych w ustawie albo wówczas gdy umowa najmu przewiduje taką możliwość (patrz art. 673 § 3 KC).

Dlatego, aby uniknąć takich wątpliwości i ewentualnie innego rozstrzygnięcia w razie sporu sądowego, dobrym wyjściem jest albo wyłączenie podwyżki czynszu w ogóle, albo modyfikacja prawa wynajmującego do jednostronnej zmiany wysokości czynszu poprzez ograniczenie go jedyne do waloryzacji w określonych odstępach czasowych. Jest to jak najbardziej możliwe ponieważ art. 6851 kodeksu cywilnego ma charakter dyspozytywny i może być wolą stron swobodnie zmieniany.

Rozszerzenie rękojmi za wady przedmiotu najmu

Artykuł 664 kodeksu cywilnego reguluje odpowiedzialność wynajmującego, jeżeli przedmiot najmu ma wady, które ograniczają jego przydatność do umówionego użytku, lub które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy.

Standardowymi roszczeniami najemcy w takiej sytuacji jest żądanie odpowiedniego obniżenia czynszu bądź wypowiedzenie umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia. Uprawnienia te nie przysługują jednak najemcy wówczas, gdy wiedział on o wadach w chwili zawarcia umowy najmu. Przepis ten również ma charakter dyspozytywny i można go zapisami umowy modyfikować. Co więcej, z punktu widzenia najemcy na pewno warto. Wyobraźmy sobie bowiem sytuację, w której stwierdzamy istnienie wady wynajętego lokalu, np. nadmierny hałas czy uciążliwość remontu całego budynku, który utrudnia nam prowadzenie działalności i chcemy skorzystać z obniżenia czynszu. Pojawia się problem, jak określić „odpowiednią obniżkę” przy założeniu jej kwestionowania przez wynajmującego.

Dobrze jest zatem wprowadzić pewne mechanizmy ustalania odpowiedniego obniżania czynszu w umowie, aby uniknąć sporu i niepewności związanej chociażby z późniejszym wyrokiem sądu. Można również zamieścić otwarty katalog tego, co uznamy za wadę lokalu, wyszczególniając te najważniejsze z punktu widzenia najemcy, ale pamiętając jednocześnie, że pojęcie wady nie może być co do zasady rozciągnięte na okoliczności zewnętrzne, które nijak nie zależą od wynajmującego, jak np. remont drogi dojazdowej do budynku, w którym lokal się znajduje.

Data pewna a ochrona najemcy

Ponieważ umowy najmu zwykle zawieramy na jakiś dłuższy czas, a nieruchomości komercyjne są często przedmiotem obrotu, warto wziąć pod uwagę fakt, że wynajmujący może budynek czy lokal sprzedać w trakcie trwania umowy najmu. W takiej sytuacji nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy, ale może on wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.

Zgodnie z art. 678 § 2 kodeku cywilnego uprawnienie to nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Z punktu widzenia nabywcy warto zadbać o datę pewną, przy czym nie musi to nastąpić w dacie zawierania umowy, byle nastąpiło to przed zbyciem lokalu. Umowa najmu ma datę pewną w razie potwierdzenia takiej daty na umowie przez notariusza, a także w innych przypadkach wskazanych w art. 81 § 2 kodeksu, czyli w razie stwierdzenia dokonania czynności w jakimkolwiek dokumencie urzędowym – od daty dokumentu urzędowego oraz w razie umieszczenia na obejmującym czynność dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza – od daty wzmianki, w razie opatrzenia kwalifikowanym elektronicznym znacznikiem czasu dokumentu w postaci elektronicznej od daty opatrzenia kwalifikowanym elektronicznym znacznikiem czasu. Ponadto, w razie śmierci osoby podpisanej na dokumencie, dokument ma datę pewną od chwili śmierci tej osoby.

Nabywca nie będzie mógł również wypowiedzieć umowy, jeżeli umowa najmu zostanie ujawniona w księdze wieczystej, a aby mogło to mieć miejsce, najemca musi zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego bądź pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.

Dobrym rozwiązaniem jest także to, aby najemca zagwarantował sobie w umowie zawartej na czas oznaczony możliwość wypowiedzenia najmu w razie zbycia przez wynajmującego przedmiotu najmu.

W tym miejscu dodam jeszcze, że przepisy kodeksu cywilnego nie przewidują prawa pierwokupu najemcy w razie zbywania nieruchomości przez wynajmującego. Prawo to może być zastrzeżone w umowie, a także ujawnione w księdze wieczystej. Najemcy, którzy potencjalnie mogliby być zainteresowani zakupem nieruchomości wynajętej, warto aby takie prawo zastrzegli sobie w umowie najmu.

Warto, by najemca zagwarantował sobie w umowie zawartej na czas oznaczony możliwość wypowiedzenia najmu w razie sprzedaży nieruchomości.

Rozliczenie nakładów dokonanych na przedmiot najmu

Nie należy także zapominać o zapisach dotyczących rozliczenia dokonanych przez nabywcę nakładów. Zgodnie z art. 676 kodeku cywilnego, który również ma charakter dyspozytywny, jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Strony mogą zatem wyłączyć w umowie prawo wynajmującego do wyboru między żądaniem przywrócenia stanu poprzedniego oraz zapłatą wynagrodzenia za wartość pozostawionych nakładów i z góry wskazać w umowie, jakie jest w tym zakresie uprawnienie wynajmującego, co z pewnością może się okazać korzystne dla najemcy. Jeżeli strony ustalą, że najemca pozostawi w przedmiocie najmu nakłady, to warto rozważyć określenie ich wartości na dzień rozwiązania umowy w określony sposób. Stosowne zapisy
w umowie mogą ułatwić później dochodzenie roszczeń.

Warto pamiętać o zapisach dotyczących rozliczenia dokonanych przez nabywcę nakładów.

Umowne prawo wypowiedzenia najmu

Zgodnie z art. 673 § 3 kodeku cywilnego, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Szczególnie ważne ze strony najemcy jest, aby miał zapewnioną możliwość wypowiedzenia umowy w razie niekorzystnych dla niego okoliczności. W zależności od siły negocjacyjnej najemcy można wprowadzić bardzo wiele chroniących jego interes zapisów, takich jak np.: możliwość wypowiedzenia umowy w razie nieosiągania przychodów z działalności prowadzonej w przedmiocie najmu przez jakiś okres w oznaczonej wysokości czy podjęcia przez najemcę decyzji o zakończeniu prowadzenia działalności gospodarczej lub likwidacji placówki itp.

Najemca musi bowiem pamiętać, że jeżeli umowa najmu nie przewiduje uprawnienia do wypowiedzenia najmu zawartego na czas oznaczony, poza przypadkami wynikającymi z przepisów prawa wypowiedzenie nie jest możliwe, co może być dla niego, oczywiście, niekorzystne.

Wyżej wskazane obszary są oczywiście jedynie fragmentarycznym przedstawieniem tematu. Nie sposób w jednym artykule przedstawić wszystkich możliwych postanowień umów najmu sformułowanych w interesie najemców. Na pewno warto też mieć na uwadze szeroko pojęte zabezpieczenie szkód, jakie może ponieść najemca w związku z nienależytym wykonaniem umowy przez wynajmującego jak np. opóźnieniem w wydaniu przedmiotu najmu, wykonaniem w przedmiocie najmu prac obciążających najemcę itp. W tym zakresie sprawdzi się na pewno wprowadzenie kar umownych, które uwolni najemcę od konieczności wykazania poniesionej szkody.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Katarzyna Siwiec - Radca prawny i doradca podatkowy, właścicielka kancelarii prawnej, pełnomocnik procesowy przed sądami administracyjnymi, powszechnymi i sądem polubownym przy KIG w Warszawie. Autorka kilkudziesięciu publikacji z zakresu nieruchomości, w tym książek dotyczących najmu, przekształcenia spółek, współautorka książek z zakresu podatków, autorka e-booka „Sprawozdawczość ESG”. Ekspert w poradniach prawno-podatkowych Legalis księgowość kadry biznes i Legalis Administracja oraz PortalFK.pl