Wystawianie ogłoszeń dotyczących sprzedaży nieruchomości na portalach nieruchomościowych jest nieodłącznym elementem pracy większości pośredników. Kwestia odpowiedzialności za treść ogłoszeń nie może być rozważana w oderwaniu od zagadnienia ogólnej odpowiedzialności pośrednika z tytułu wykonywanych czynności.

Należy pamiętać, że pośrednik ogłasza nieruchomość na portalach podobnie, jak każdy sprzedawca wystawia towar na sprzedaż. Kupujący analizując treść ogłoszenia, nie zastanawia się, od kogo ono pochodzi i traktuje je najczęściej tak, jakby pochodziło od samego właściciela. A zatem podejmując decyzje nie tylko o wstępnym zainteresowaniu nieruchomością, ale i o jej zakupie, kupujący ma prawo przyjmować na poważnie zapewnienia pośrednika dotyczące nieruchomości i na nich polegać.

Na sali sądowej zarzuty kupujących dotyczące stwierdzonych wad i właściwości nieruchomości to nierzadki przypadek. W takich sytuacjach klienci pośredników powołują się najczęściej na treść ogłoszeń, posiadając stosowne wydruki albo zwracając się do portali o ich udostępnienie z archiwów. To jeden z głównych dowodów w sprawach sądowych. Tak zwany związek przyczynowo-skutkowy zawsze prowadzi do pośrednika – to on konstruuje treść ogłoszeń i umieszcza je na portalach. Gdzie zatem zaczyna się i kończy odpowiedzialność pośrednika i jak przygotować się do ewentualnych zarzutów kupujących dotyczących składanych zapewnień?

Kupujący ma prawo przyjmować na poważnie zapewnienia pośrednika dotyczące nieruchomości opisywanej w ogłoszeniu.

Powiedzmy sobie jasno – pośrednik jest odpowiedzialny za to, co umieszcza w treści ogłoszenia.

Nie możemy traktować ogłoszenia w oderwaniu od pośrednika. To on tworzy jego treść, zamieszcza stosowne informacje i zapewnienia poparte zdjęciami czy filmami. Jednym słowem, jest autorem ogłoszenia i każdy potencjalny kupujący ma prawo przyjąć, że wszystko, co jest zamieszczone w jego treści, jest zgodne z prawdą.

Gdzie kończy się marketing, a zaczyna odpowiedzialność karna

Jeśli już to sobie wyjaśniliśmy, zadajmy podstawowe pytanie: skąd pośrednik czerpie wiedzę o sprzedawanej nieruchomości?

Pośrednik zawsze powinien umieć wskazać źródło pozyskanych i umieszczonych w ogłoszeniu informacji.

Po pierwsze – pośrednik powinien wypełniać tzw. karty nieruchomości, stanowiące załącznik do umowy pośrednictwa. Takie karty powinny zawierać szczegółowe dane na temat przyjmowanego obiektu, dlatego powinny być zindywidualizowane, poświęcone konkretnemu rodzajowi nieruchomości. Osobną kartę powinno się prowadzić dla mieszkań, osobną dla domów, a osobną dla działek. Takie formularze powinny być wypełniane przez pośrednika, ale zawsze podpisane przez właściciela nieruchomości, który powinien otrzymać swój egzemplarz. Im więcej informacji zawierają, tym prościej będzie skompletować wiedzę o nieruchomości i wykazać jej źródło.

Po drugie – pośrednik powinien zaopatrzyć się w komplet wymaganych dokumentów związanych z nieruchomością i dokładnie je przeanalizować. Część z nich będzie w posiadaniu właściciela (na przykład tytuł nabycia – pośrednikowi wystarczą kserokopie), część pośrednik może pozyskać samodzielnie (np. wypis z rejestru gruntów lub wyrys z mapy ewidencyjnej), a o inne być może trzeba będzie wystąpić w imieniu właściciela do stosownych urzędów lub sądów (np. do nadzoru budowlanego o dokumenty związane z zakończeniem budowy). Do części źródeł informacji pośrednicy mają swobodny dostęp – można wymienić tutaj księgi wieczyste czy wgląd do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Po trzecie – pośrednik powinien posiadać wystarczającą wiedzę, aby móc ocenić wiarygodność uzyskanych od właściciela informacji, w szczególności w zestawieniu z dokumentacją dotyczącą nieruchomości.

Aby mieć pełną jasność – nikt nie może wymagać od pośrednika wiedzy specjalistycznej, wykraczającej poza zakres jego kompetencji. Granica między wiedzą wymaganą od pośrednika a wiedzą specjalistyczną zarezerwowaną dla osób ze stosownymi uprawnieniami jest bardzo płynna, nieoczywista, ale to akurat działa na niekorzyść przedstawicieli tego zawodu.

Dla przykładu, jeśli właściciel twierdzi, że materiałem budowlanym domu jest cegła, pośrednikowi trudno będzie robić odkrywkę w celu weryfikacji takich oświadczeń. Z kolei jeśli przedmiotem sprzedaży jest stuletni dom z dobudowanym piętrem albo dobudówką wyraźnie odróżniającą się od całości, trudno będzie przyjąć bez zastrzeżeń oświadczenie sprzedającego, że żadne prace budowlane nie były w domu wykonywane albo że były, ale nie wymagały żadnych pozwoleń.

Inny przykład, jeśli właściciel twierdzi, że na sprzedawanej działce można wybudować dom, pośrednik nie może przemilczeć faktu, że co do działki nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i bez decyzji o warunkach zabudowy nie będziemy pewni, czy można zrealizować takie czy inne zamierzenia budowlane. Najlepiej mieć check-listę, która przy przyjmowaniu nieruchomości pozwoli na „odhaczenie” wszelkich potencjalnych obszarów, które mogą w przyszłości wygenerować problemy.

Jeśli pośrednik przejdzie w sposób kompleksowy i rzetelny przez cały proces przyjmowania nieruchomości do sprzedaży, uzyska kompletne i wiarygodne informacje o obiekcie, przeanalizuje dokumentację i oprze się na własnej wiedzy oraz doświadczeniu w ocenie stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, zyska w ten sposób gwarancję, że treść ogłoszenia będzie zgodna z prawdą, a co najmniej ze zweryfikowanymi zapewnieniami sprzedającego.

Ogłoszenia na wokandzie

Jakie są konsekwencje umieszczenia w ogłoszeniu informacji dotyczących nieruchomości niezgodnych z prawdą lub zapewnień niemających pokrycia w stanie rzeczywistym?

Kupujący, który oparł swój zakup na treści ogłoszenia niezgodnej z rzeczywistym stanem faktycznym czy prawnym, w pierwszej kolejności powoła się właśnie na treść takiego ogłoszenia. Zwróci się zatem z roszczeniem do pośrednika.

Dla przykładu, pośrednik zapewnił w ogłoszeniu, że sprzedawany dom ma powierzchnię użytkową 220 mkw. Po zakupie okazało się, że po dokonaniu pomiarów dom ma 180 mkw. powierzchni. Kupujący czuje, że zapłacił za metry, których w rzeczywistości nie ma, a zatem przepłacił za nieruchomość. Sięga do ogłoszenia i utwierdza się w przekonaniu, że było ono podstawą do przyjęcia, że dom ma większą powierzchnię. Wylicza zatem swoją szkodę i wystosowuje pismo do pośrednika. Pośrednik wskazuje, na jakiej podstawie opierał swoją wiedzę – na oświadczeniu właściciela popartym pomiarem powykonawczym. W takiej idealnej sytuacji kupujący nie może mieć zatem roszczeń do pośrednika. Ale w odwrotnej, gdy pośrednik nie potraf wyjaśnić, na jakiej podstawie podał informacje o nieruchomości, a były właściciel na dodatek twierdzi, że „on nigdy nie podawał tak dużej powierzchni”, mamy gotowy proces sądowy i konieczność uruchamiania ubezpieczenia OC pośrednika, które nie w każdej sytuacji zadziała. Stawką jest zatem dobre imię pośrednika i brak kłopotów z klientami. Warto się trzy razy zastanowić, zanim wypuścimy ogłoszenie w świat, czy wszystkie dane nim objęte są zweryfikowane i zgodne z prawdą.

Najczęstsze błędy w ogłoszeniach – czyli na co powinni uważać pośrednicy

• Ogłoszenia dotyczące sprzedaży działek

Najczęstsze błędy dotyczą informacji o możliwym przeznaczeniu nieruchomości – możliwości zrealizowania zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej czy wielorodzinnej, albo zagrodowej lub innej. Niesprawdzone, mogą spowodować kłopoty po sprzedaży, przy próbie uzyskania pozwolenia na budowę lub WZ-tki. Na marginesie należy dodać, że warto rekomendować klientom kupującym konsultację z architektem, aby potwierdził, że dane zamierzenie budowlane można zrealizować na oferowanym kawałku ziemi.
Stwierdzenie, że działka jest uzbrojona, bywa równie niebezpieczne. Nie każdy rozumie to określenie tak samo. Brak przyłączy na działce oznacza, że nie posiada ona uzbrojenia. Podobnie z bardzo często pojawiającym się sformułowaniem „media w drodze”. Fakt przebiegu mediów w drodze niekonieczne jest gwarancją ich bezproblemowego „dociągnięcia” do działki.

• Ogłoszenia dotyczące sprzedaży domów

Tutaj najczęściej powtarzającym się błędem jest nieprawidłowe podawanie powierzchni użytkowej obiektu. Jedynym wiarygodnym dokumentem w powyższym zakresie jest inwentaryzacja budowlana, a wszystkie inne mogą jedynie pozwalać na podanie powierzchni w przybliżeniu. Z tych powodów warto dodawać przy jej określaniu sformułowania „około”, np. „powierzchnia domu to około 120 mkw. – dane z projektu”. Nigdy nie należy opierać się na deklaracjach podatkowych dla celu podatku od nieruchomości ani innych dokumentach, w których podstawą określenia powierzchni jest oświadczenie właściciela nieruchomości. Tym bardziej nie można polegać na samodzielnych pomiarach klientów.

• Ogłoszenia dotyczące lokali

W tym obszarze błędy pojawiają się w kwestiach podstawowych – w opisie przeznaczenia lokalu. Lokale, które wyglądają na mieszkalne, w rzeczywistości bywają lokalami użytkowymi (tzw. mikroapartamenty). W takim lokalu właściciel będzie miał problem z meldunkiem. Z lokalami użytkowymi wiąże się jeszcze jedno ograniczenie – nie mogą być one przeznaczane na cele najmu długoterminowego, a z kolei lokale mieszkalne nie mogą być przeznaczane na najem krótkoterminowy. Dlatego należy uważać na składanie zapewnień, że dany lokal jest idealny na realizację określonego celu. Określenie: „lokal idealny pod kancelarię lub biuro rachunkowe” musi znajdować potwierdzenie w dokumentacji z nim związanej i nie może być rzucane na wiatr. Można wyobrazić sobie sytuację, gdy księgowy dokona zakupu lokalu mieszkalnego na cel wskazany w ogłoszeniu – prowadzenie biura – i boleśnie przekona się, że w świetle przepisów prawa budowlanego musi najpierw zmienić przeznaczenie lokalu. Pozew przeciwko pośrednikowi gwarantowany.

Ewa Klos-Rychter - Radca prawny, licencjonowany pośrednik, specjalistka w zakresie prawa cywilnego, ze szczególnym uwzględnieniem prawa nieruchomości. Właścicielka Kancelarii Prawnej oraz Biura Obrotu Nieruchomościami KLOS we Wrocławiu. Doświadczony praktyk w zakresie procesów cywilnych. Uznany wykładowca na uczelniach wyższych, szkoleniach zawodowych, konferencjach branżowych. Od 20 lat zaangażowana w rozwój zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami.