Maciej odziedziczył po dziadkach kawalerkę, którą sprzedał i dołożył pieniądze do zakupu większego mieszkania z żoną, Kasią. Nowe lokum kupili już jako małżeństwo, na umowie figurowali razem. Po latach, przy rozwodzie, Maciej był przekonany, że mieszkanie powinno być w połowie „jego” z racji wkładu. Ale Kasia miała na ten temat zupełnie inne zdanie.

***

To jedna z wielu historii, z którymi jako radca prawny mam do czynienia codziennie.
Zagadnienia dotyczące podziału majątku w formie nieruchomości opisuję w cyklu artykułów „Nieruchomości w małżeństwie”.

W części trzeciej omawiam sytuację, kiedy jeden z małżonków sprzedaje mieszkanie należące do jego majątku osobistego i za te środki – już w małżeństwie – kupuje nową nieruchomość. Kiedy nowa nieruchomość wchodzi do majątku osobistego, a kiedy do wspólnego?

Czy nowa nieruchomość automatycznie wchodzi do majątku osobistego czy wspólnego?

Generalną zasadą jest to, że jeżeli dana rzecz została nabyta w trakcie trwania małżeństwa, w którym obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, wchodzi do majątku wspólnego. Od tej zasady istnieje jednak kilka wyjątków, zgodnie z którymi własność rzeczy nabytej w trakcie trwania małżeństwa stanowi majątek osobisty małżonka. Jednym z tych wyjątków jest to, że przedmioty odziedziczone przez jednego z małżonków nie wchodzą w skład majątku wspólnego, a wiec kawalerka Macieja stanowiła składnik jego majątku osobistego.

Inny taki wyjątek wynika z treści art. 33 pkt 10 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Zgodnie z tym przepisem do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Pieniądze ze sprzedaży kawalerki weszły zatem do majątku osobistego Macieja i gdyby za nie zakupił on mieszkanie w czasie trwania małżeństwa z Kasią, stanowiłoby ono również jego majątek osobisty.

W opisanym przypadku jednak tylko część ceny zakupu większego mieszkania pochodziła ze sprzedaży kawalerki. Przyjmuje się w takiej sytuacji, że zakup ze środków pochodzących częściowo z majątku wspólnego, a częściowo z majątku osobistego małżonków, skutkuje tym, że - jeżeli nic innego nie wynika z treści czynności prawnej – nabyty przedmiot należy proporcjonalnie do wartości użytych dla jego uzyskania środków z majątku osobistego i z majątku wspólnego, w odpowiedniej ułamkowej części.

Przykładowo, jeżeli nowe mieszkanie kosztowało 600 tysięcy złotych, przy czym Maciej uzyskał ze sprzedaży 400 tysięcy złotych, a z majątku wspólnego pochodziło pozostałe 200 tysięcy, to 2/3 udziału w nieruchomości stanowi majątek osobisty Macieja, a 1/3 wspólny majątek Macieja i Kasi.

W tym przypadku jednak małżonkowie w umowie zakupu postanowili inaczej, ponieważ w akcie notarialnym obydwoje figurowali jako nabywcy nowego mieszkania. W tym przypadku zatem mieszkanie weszło w skład majątku wspólnego, a Maciej ma prawo domagać się przy podziale majątku rozliczenia jego nakładu z majątku osobistego na majątek wspólny.

Co w sytuacji, gdy część środków na zakup nowej nieruchomości pochodzi z wynagrodzenia za pracę małżonka?

Pobrane wynagrodzenie za pracę stanowi składnik majątku wspólnego małżonków. Tak więc finansowanie częściowo ceny zakupu z wynagrodzenia powodować będzie – w zależności od sytuacji, że albo mieszkanie w takiej części wejdzie do majątku wspólnego w jakiej sfinansowano je z tego wynagrodzenia albo będzie stanowić nakład z majątku wspólnego na majątek osobisty jednego z małżonków. W analizowanym przypadku, ponieważ wolą małżonków, zakupione mieszkanie stanowi majątek wspólny, nie wywoła to żadnych szczególnych skutków. Ale w sytuacji odwrotnej gdyby mieszkanie stanowiło majątek osobisty Macieja, Kasia w trakcie postępowania o podział majątku mogłaby domagać się rozliczenia tego wynagrodzenia jako nakładu.

Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą, który zaoferuje ekspercką poradę dopasowaną do twoich potrzeb i indywidualnej sytuacji: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Katarzyna Siwiec - Radca prawny i doradca podatkowy, właścicielka kancelarii prawnej, pełnomocnik procesowy przed sądami administracyjnymi, powszechnymi i sądem polubownym przy KIG w Warszawie. Autorka kilkudziesięciu publikacji z zakresu nieruchomości, w tym książek dotyczących najmu, przekształcenia spółek, współautorka książek z zakresu podatków, autorka e-booka „Sprawozdawczość ESG”. Ekspert w poradniach prawno-podatkowych Legalis księgowość kadry biznes i Legalis Administracja oraz PortalFK.pl