Dziadkowie chcieli zabezpieczyć przyszłość swoich wnuków, więc w testamencie przepisali im mieszkanie. Po ich śmierci okazuje się, że spadkobiercami jest dwoje wnuków – 8 i 12 lat. Rodzice są opiekunami prawnymi dzieci, ale… nie mogą korzystać z mieszkania, jakby było ich własne. Nie mogą go wynająć, by z czynszu pokryć koszty utrzymania.

***

Każdy z nas zna historie o domach, mieszkaniach czy działkach, które po śmierci bliskich zamiast bezpieczeństwa przynoszą długie sądowe batalie, rodzinne konflikty i notarialne przepychanki. Bo choć wydaje się, że „spadek to spadek”, w praktyce każda nieruchomość ma swoją historię – czasem sięgającą kilku pokoleń wstecz.

W cyklu „Dziedziczenie nieruchomości” na przykładach z życia pokazuję, co naprawdę dzieje się, gdy nieruchomość staje się przedmiotem spadku.

***

Kto zarządza nieruchomością, gdy spadkobiercy są nieletni?

Zarząd majątkiem dziecka sprawują rodzice, jeżeli dziecko pozostaje pod ich władzą rodzicielską, ale z pewnymi ograniczeniami wynikającymi z treści art. 101 § 3 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Przepis ten stanowi bowiem, iż rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko. Zarząd majątkiem dziecka obejmuje czynności faktyczne, prawne i procesowe dotyczące przedmiotów wchodzących w skład tego majątku, ich nabywania, obciążania i zbywania.

Co więcej, przepisy prawa nakładają na rodziców obowiązek, aby zarząd ten wykonywali z należytą starannością, a więc mając na uwadze m.in. dobro dzieci. Teoretycznie, jeżeli rodzice nie czynią tego ze wspomnianą należytą starannością, mogą ponieść dwojakie konsekwencje. Po pierwsze, może się to spotkać z ingerencją sądu w zakres przysługującej rodzicom władzy rodzicielskiej. Ta ingerencja może polegać na zobowiązaniu rodziców do określonego działania, a w bardziej skrajnych przypadkach sąd ma możliwość powierzyć zarząd majątkiem małoletniego ustanowionemu w tym celu kuratorowi. Po drugie, jeżeli rodzice nie będą się przykładać należycie do wykonywania zarządu majątkiem dziecka, to w konsekwencji mogą podlegać też odpowiedzialności odszkodowawczej, jeżeli – oczywiście – wyrządzą dziecku szkodę.

Kto ponosi koszty utrzymania nieruchomości otrzymanej w spadku przez dziecko?

Zakładając sytuację, w której mieszkanie nie przynosi dochodów, bo nie jest wynajęte, ciężar ich poniesienia będzie obciążał tak naprawdę rodziców. Na nich zgodnie z art. 133 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego spoczywa bowiem ciężar alimentacyjny, a ten obliguje także do ponoszenia niezbędnych kosztów utrzymania nieruchomości dziecka, jak czynsz czy inne niezbędne opłaty. Poza tym, nie płacąc czynszu za mieszkanie, rodzice nie sprawowaliby zarządu majątkiem dziecka z wymaganą od nich starannością. W sytuacji natomiast gdyby nieruchomość była wynajęta, można byłoby pokrywać te koszty z dochodów z najmu. Art. 103 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi bowiem, że czysty dochód z majątku dziecka powinien być przede wszystkim obracany na utrzymanie i wychowanie dziecka oraz jego rodzeństwa, które wychowuje się razem z nim, nadwyżka zaś na inne uzasadnione potrzeby rodziny.

Czy rodzice mają pełną decyzyjność w sprawie nieruchomości ze spadku dziecka?

Absolutnie, nie. Rodzice nie mają pełnej decyzyjności w sprawie nieruchomości należących do ich dzieci. Swobodnie mogą dokonywać czynności jedynie w zakresie tzw. zwykłego zarządu nieruchomością. Z kolei na czynności przekraczające zwykły zarząd potrzebują akceptacji ze strony sądu rodzinnego. Dokonanie takiej czynności bez zgody sądu, jest czynnością bezwzględnie nieważną z racji art. 58 § 1 kodeksu cywilnego. Zezwolenie musi być udzielone jeszcze przed dokonaniem czynności, a sama czynność nie może być konwalidowana (zob. wyrok SA w Łodzi z dnia 20 sierpnia 2020 r., I ACa 571/19).

Na jakie czynności potrzebna jest zgoda sądu rodzinnego w przypadku dysponowania nieruchomością ze spadku dziecka?

Problemem jest to, że ustawa nie mówi konkretnie, co stanowi czynność zwykłego zarządu, a co zarząd ten przekracza. Część czynności jest oczywista, przykładowo sprzedaż nieruchomości dziecka czy wypłata znacznej kwoty z rachunku dziecka – bez zgody sądu – wymaga uzyskania zezwolenia sądu.

W doktrynie wskazuje się, że czynnościami zwykłego zarządu są czynności polegające na załatwianiu przez rodziców bieżących spraw związanych ze zwykłym korzystaniem z przedmiotów wchodzących w skład majątku dziecka oraz utrzymywanie tych przedmiotów w stanie niepogorszonym, a więc wydatkowanie dochodów z wynajmu nieruchomości na poczet czynszu jest akceptowalne jako tego rodzaju czynność właśnie. Natomiast samo wynajęcie mieszkania dzieci już niekoniecznie mieści się w tym zakresie, bo najem zwykle jest długotrwały i niesie za sobą jednak pewne ryzyka.

Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą, który zaoferuje ekspercką poradę dopasowaną do twoich potrzeb i indywidualnej sytuacji: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Katarzyna Siwiec - Radca prawny i doradca podatkowy, właścicielka kancelarii prawnej, pełnomocnik procesowy przed sądami administracyjnymi, powszechnymi i sądem polubownym przy KIG w Warszawie. Autorka kilkudziesięciu publikacji z zakresu nieruchomości, w tym książek dotyczących najmu, przekształcenia spółek, współautorka książek z zakresu podatków, autorka e-booka „Sprawozdawczość ESG”. Ekspert w poradniach prawno-podatkowych Legalis księgowość kadry biznes i Legalis Administracja oraz PortalFK.pl