Nieruchomosci-online.pl - Tu zaczyna się dom tu zaczyna się dom

Najem okazjonalny. Co każdy pośrednik wiedzieć powinien?

Artykuł pochodzi z magazynu ESTATE

Czytaj cały numer!

            Pobierz numer 02/2022
Agnieszka i Michał Łukaszewscy
Komentarze

fot.: EKATERINA BOLOVTSOVA / pexels.com

Będąc pośrednikiem w obrocie nieruchomościami obsługującym rynek najmu, zapewne orientujesz się, że polskie prawo najemcę chroni o wiele bardziej niż właściciela. Dlatego dobrze skonstruowana i prawidłowo zawarta umowa najmu to marzenie każdego właściciela nieruchomości przeznaczonej na najem.

Jak zatem przygotować umowę najmu, aby w równym stopniu zabezpieczyć najemcę i właściciela nieruchomości?

W 2010 roku pojawiło się światełko w tunelu dla właścicieli mieszkań przeznaczonych na wynajem. Ustawodawca wprowadził do Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego przepisy o wprowadzeniu tzw. najmu okazjonalnego. Czy dostatecznie dobrze chronią one interesy właściciela najmowanej nieruchomości? Przyjrzyjmy się im dokładnie i sprawdźmy to.

Korzyści dla właściciela

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego ma tę przewagę nad zwykłą umową najmu, że pozwala na szybsze przeprowadzenie eksmisji lokatora, który po wygaśnięciu umowy nie chce opuścić lokalu.

Nie dość, że szybsze, to przede wszystkim legalne.

W praktyce wygląda to tak:

  • zawierając zwykłą umowę najmu, na wyrok eksmisyjny możesz czekać nawet kilka lat, a potem kolejnych kilka lat na lokal zastępczy;
  • zawierając umowę najmu okazjonalnego, korzystasz z trybu zaocznego rozpatrywania wniosku przez sąd (czekasz maksymalnie kilka tygodni, czasem wystarczy kilka dni), bowiem najemcy musieli poddać się egzekucji z art. 777 kpc. i zobowiązali się, że opróżnią i wydadzą mieszkanie.

O czym należy pamiętać, by umowa miała moc prawną?

Umowa najmu okazjonalnego musi zostać zawarta na piśmie pod rygorem nieważności.

Oprócz dokładnych danych osobowych obu stron, powinna określać wszelkie zasady obowiązujące pomiędzy wynajmującym a najemcą, takie jak: okres obowiązywania umowy, wysokość czynszu, terminy jego regulowania oraz wysokość kaucji zabezpieczającej.

Najemcą może być jedynie osoba fizyczna, która będzie najmować nieruchomość dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta tylko na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat.

Co niezwykle ważne, fakt podpisania umowy najmu okazjonalnego wynajmujący powinien  w terminie 14 dni zgłosić właściwemu Naczelnikowi Urzędu Skarbowego. Bez tego zgłoszenia zawarta umowa będzie traktowana jak zwykła umowa najmu, którą regulują przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów.

dokumenty z opisem "accepted"

fot. Kelly L / pexels.com

Po podpisaniu umowy najmu, najemca musi złożyć oświadczenie u notariusza, w którym dobrowolnie poddaje się rygorowi egzekucji na podstawie art. 777 kpc., w którym zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego.

W przypadku umowy najmu okazjonalnego najemca musi także wskazać adres nieruchomości, w której będzie mógł zamieszkać w razie eksmisji. Jednocześnie właściciel wskazanej przez najemcę nieruchomości musi złożyć oświadczenie, w którym wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy w swoim lokalu w razie jego eksmisji z lokalu wynajmowanego. Dla uwiarygodnienia tego oświadczenia podpis właściciela może (choć nie musi) być poświadczony przez notariusza.

Wydawać by się mogło, że spełniając wszystkie powyższe warunki, właściciel nieruchomości na wynajem jest zabezpieczony przed nieuczciwym najemcą. Jednak…

Wycofanie zgody

Wskazany w oświadczeniu adres do eksmisji może przestać być aktualny. Właściciel nieruchomości wskazanej przez najemcę może przecież:

  • sprzedać swoją nieruchomość,
  • stracić do niej prawo,
  • zwyczajnie się rozmyślić i wycofać zgodę,
  • umrzeć (zobowiązanie nie jest dziedziczone).

Czy Twoi klienci – właściciele nieruchomości na wynajem – są tego świadomi? Czy informujesz ich, że może dojść do takiej sytuacji?

Zgodnie z ustawą, w takiej sytuacji najemca ma 21 dni na znalezienie innej osoby, która podpisze nowe oświadczenie o przyjęciu go pod swój dach w razie eksmisji. Jeśli najemca tego nie zrobi, właściciel ma prawo rozwiązać umowę najmu z 7-dniowym terminem wypowiedzenia.

Jednak o sytuacji, w której najemca stracił możliwość zamieszkania pod wskazanym wcześniej adresem, właściciel dowiaduje się zwykle na samym końcu, czyli w chwili, w której komornik nie może takiego nieuczciwego najemcy eksmitować z wynajmowanego mieszkania. Zwykle nieuczciwy najemca nie ma korzyści w tym, by informować właściciela o takiej sytuacji. Wtedy interesy strony wynajmującej, czyli właściciela nieruchomości na wynajem, przestają być chronione.

Jeśli komornik nie ma gdzie eksmitować najemcy, to proces eksmisyjny zostaje wstrzymany do czasu, aż taki lokal się znajdzie. Może to trwać latami.Co zrobić, aby nie doszło do takiej sytuacji? Przepisy nie określają jednoznacznie, kto ma wskazać adres do eksmisji, dlatego taki adres właściciel może za radą pośrednika – Twoją radą – wskazać najemcy samodzielnie. Szczególnie jeśli wiesz, że jest to adres pewny, czyli taki, którego właściciel nie wycofa się w trakcie trwania umowy.

Wskazanie adresu przez firmę

Skąd mieć pewny adres – z gwarancją, że nie zniknie? Co w sytuacji, kiedy najemca w ogóle nie ma możliwości wskazania adresu do eksmisji, a właściciel mieszkania, które masz w ofercie, wymaga podpisania umowy najmu okazjonalnego? Jest na to rozwiązanie.

Na rynku istnieją firmy, które świadczą usługę polegającą na wskazaniu adresu do eksmisji specjalnie na potrzeby umów najmu okazjonalnego. Są one właścicielami nieruchomości, w której będzie mógł zamieszkać najemca, gdyby doszło do procedury wykonania egzekucji opróżnienia i opuszczenia lokalu mieszkalnego (eksmisji). Oświadczenie, w którym taka firma wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy w swojej nieruchomości, zostaje sporządzone z podpisem notarialnie poświadczonym.

Podsumowanie

Chcąc dobrze zabezpieczyć interesy swojego klienta – właściciela nieruchomości na wynajem – poinformuj go o nie tylko o jasnych stronach rozwiązania, jakim jest najem okazjonalny. W razie problemów, poleć mu firmę, która świadczy usługę polegającą na wskazaniu adresu do umów najmu okazjonalnego.

Agnieszka i Michał Łukaszewscy

Agnieszka i Michał Łukaszewscy - Z rynkiem nieruchomości związani od ponad 18 lat. Od 2008 właściciele Biura Pośrednictwa LCM NIERUCHOMOŚCI w Toruniu. Założyciele i właściciele spółki NAJEM OKAZJONALNY oraz marki www.okazjonalny.info.

Magazyn ESTATE

Skupiamy uwagę na nieruchomościach

Bezpłatny e-magazyn w 100% dla pośredników

Wiedza i inspiracje do wykorzystania od ręki dostarczane przez doświadczonych uczestników rynku nieruchomości z zakresu marketingu nieruchomości, sprzedaży i negocjacji, prawa i finansów oraz rozwoju osobistego.

Pobierz za darmo najnowszy numer

Dowiedz się więcej o magazynie ESTATE

Zobacz także