Rynek nieruchomości w Polsce przechodzi proces transformacji. Nie da się zignorować demografii, rosnących cen i kosztów kredytowania a jednocześnie nowych oczekiwań nabywców. Z tej perspektywy inwestowanie w najem instytucjonalny (PRS) staje się dla firm deweloperskich ciekawym elementem dywersyfikacji biznesu. Tylko czy klienci są na to gotowi?

CZYTAJ RAPORT LIVING 2040

Kto na polskim rynku czeka na PRS?

Planując strategię, trzeba rozumieć, do kogo skierowany jest produkt. Dane z raportu Living 2040 pokazują, że polskie społeczeństwo przechodzi od silnej potrzeby „posiadania” na rzecz elastycznego „użytkowania”. Wśród wyodrębnionych w badaniu grup (tzw. person), dwie z nich szczególnie naturalnie kierują swoje kroki w stronę najmu:

• „Mobilny cyfrowy”: to dynamicznie rosnąca grupa młodszych klientów, dla których priorytetem jest niezależność i brak wieloletnich zobowiązań kredytowych. Dla nich mieszkanie to przestrzeń tymczasowa, dlatego najchętniej wybierają elastyczny najem lub nowoczesne formaty współdzielone, takie jak coliving.
• „Miejski wygodny”: są to osoby aktywne zawodowo, nastawione na komfort, bliskość usług i życie w centrum wydarzeń. Nie chcą rezygnować z wygody, dlatego chętnie traktują stabilny, długoterminowy najem (np. w sektorze PRS) jako pełnoprawną i racjonalną alternatywę dla własności.

Ewolucję tego zjawiska świetnie podsumowuje badaczka portalu Nieruchomosci-online.pl, Anna Zachara-Widła: „Kierunek rozwoju rynku nieruchomości mówiący o zmianach w strukturze własności na rzecz najmu (także rynku PRS) to jeden z prawdopodobnych scenariuszy. (...) Świat inwestorów szuka alternatyw, rozwijając różne formaty najmu, w tym PRS. W tym samym czasie u nas jako mieszkańców ewoluuje podejście do własności”. Co więcej, najem przestaje być domeną wyłącznie ludzi na początku kariery. Jak podkreśla ekspertka: „Wizja, w której młodzi biorą mieszkanie w swoisty leasing, a starsi korzystają z rozwiązań senior living, jest całkiem realna”.

PRS czy prywatne akademiki – w co dziś opłaca się inwestować?

Wejście w rynek najmu instytucjonalnego oznacza dywersyfikację źródeł przychodów i ochronę przed spadkami popytu w okresach drogiego kredytu. Budowa całych obiektów pod jednego, docelowego operatora daje pełną kontrolę nad procesem projektowym i daje pewność realizacji inwestycji.

Z biznesowego punktu widzenia pojawia się jednak dylemat: czy lepiej budować klasyczne mieszkania w modelu PRS, czy zainwestować w sektor prywatnych akademików (PBSA)? Wygląda na to, że domy studenckie wyrosły obecnie na niezwykle atrakcyjny produkt inwestycyjny. Dlaczego? Po pierwsze, akademiki charakteryzują się znacznie luźniejszym podejściem do prawnych regulacji czynszowych w porównaniu do tradycyjnego rynku mieszkaniowego. Po drugie, inwestycje te gwarantują wyższą stopę zwrotu. Mimo że PRS wciąż dominuje pod względem skali nakładów kapitałowych, to właśnie akademiki stają się „czarnym koniem” dla deweloperów i funduszy, pozwalając na optymalizację zysków.

Ryzyka i bariery prawne, czyli co wstrzymuje polski rynek PRS

Mamy mocne fundamenty popytowe, ale są też bariery prawno-administracyjne. Niedoskonałości legislacyjne hamują planowanie długoterminowych strategii. O tym wyzwaniu mówi wprost mecenas Agnieszka Grabowska-Toś: „Obowiązujące regulacje nie blokują wprost rozwoju PRS, ale też nie tworzą dla niego stabilnego otoczenia prawnego. Brak jasnych i spójnych regulacji zniechęca deweloperów i inwestorów do długoterminowego zaangażowania w PRS, który z definicji wymaga przewidywalności. Ogranicza to dostępność gruntów, na których mogłyby powstawać takie inwestycje”.

Kolejną kluczową barierą dla deweloperów jest planowanie przestrzenne. Inwestycje PRS często lokowane są na gruntach o przeznaczeniu usługowym lub poprzemysłowym. Brak jednolitej klasyfikacji takich budynków generuje ogromne ryzyko inwestycyjne, które mecenas Agnieszka Grabowska-Toś podsumowuje następująco: „Praktyka organów administracji w zakresie wydawania decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwoleń na budowę dla inwestycji PRS jest niejednolita. W niektórych gminach projekty te są traktowane jako usługi hotelowe, w innych jako zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Ta niepewność klasyfikacyjna rodzi ryzyko przeciągających się procedur, a w skrajnych przypadkach – odmowy wydania decyzji czy pozwolenia”.

Podsumowując, rynki PRS i prywatnych akademików to przyszłościowe i bardzo opłacalne kierunki dla polskiej branży deweloperskiej, co potwierdzają wyniki badania Living 2040. Istnieje na nie realne zapotrzebowanie ze strony nowych profili klientów. Aby w pełni uwolnić ich potencjał, deweloperzy muszą jednak precyzyjnie kalkulować ryzyko administracyjne i sprawnie nawigować w gąszczu nieprecyzyjnych regulacji prawnych.

CZYTAJ RAPORT LIVING 2040

Monika Burzyńska-Myć - Specjalistka marketingu i projektowania graficznego. W Nieruchomosci-online.pl realizuje projekty B2B skierowane do rynku pierwotnego w obszarze Customer Experience, rozwoju produktu i komunikacji marketingowej.