Dane przedstawione w Spisie Powszechnym przeprowadzonym przez GUS w 2021 roku przyniosły zaskakujące informacje. Na ponad 15,5 miliona mieszkań w Polsce odnotowano ponad 1,8 miliona pustych mieszkań. To ogromna liczba. Równocześnie od lat szacuje się, że na rynku mieszkaniowym brakuje około dwóch milionów mieszkań.

Na stan pustostanów składają się jednostki mieszkalne należące do osób fizycznych, jednostek samorządu terytorialnego, zakładowe, resortowe, spółdzielcze, społeczne – przy czym należy zwrócić uwagę na wątpliwą rzetelność danych podawanych przez znaczną część jednostek samorządu terytorialnego podczas spisu. Często liczbę pustostanów wykazywano szacunkowo, a nierzadko również ją zaniżając, aby „nie robić sobie złych statystyk”. Można przypuszczać więc, że realny poziom pustostanów jest wyższy. Największy odsetek pustostanów znajduje się w województwach małopolskim, podlaskim i mazowieckim, a najmniejszy w województwach opolskim i lubuskim.

Konieczne kroki

Utrzymywanie takiego stanu rzeczy wydaje się ogromną niegospodarnością a zarazem przejawem znieczulicy dla tak ważnego społecznego problemu, jakim jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych Polaków. Zastanawiającym jest także fakt, że żaden z organów państwa tym problemem dotychczas poważnie i kompleksowo się nie zajął. Takie zaniechanie powinno być przedmiotem wstydu władz państwowych i samorządowych.

Dlatego podjęta zastała inicjatywa parlamentarna zajęcia się tym zagadnieniem przy pełnym wsparciu Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości. Przedstawiliśmy analizy, statystyki, postulaty i wnioski, w tym sugestie koniecznych zmian legislacyjnych, mogących zaradzić istniejącemu stanowi rzeczy, aby wspomóc zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych ludności.

Przeanalizujmy różne zasoby nieruchomości podzielone na rodzaje zasobów mieszkaniowych.

Zasób nieruchomości komunalnych i państwowych

W ramach tego zasobu niewątpliwie nie posiadamy realnych danych – są one zaniżone. Stan pustostanów przypuszczalnie wynosi tu co najmniej milion. Ustawodawca powinien zobligować te podmioty do przeprowadzenia pełnej i sumiennej inwentaryzacji pustych mieszkań z równoczesną ich oceną techniczno-użytkową oraz dokonywaniem kwalifikacji tych nieruchomości do ewentualnej modernizacji czy remontów. Obiekty w najgorszym stanie technicznym czy w stanie ruderalnym powinny być zakwalifikowane do systemowych wyburzeń i uzyskania terenów pod nowe budownictwo komunalne bądź socjalne. Z upływem czasu takie nieruchomości ulegają dalszej degradacji, powodując potencjalne zagrożenie katastrofą budowlaną oraz psując estetykę miast.

Oczywistym jest także fakt, że pustostany nie generują przychodów, a jedynie tworzą koszty ich utrzymania. Pozostawianie zagadnienia pustostanów bez interwencji państwa naraża na istotny uszczerbek trwały majątek narodowy oraz wyzbywanie się potencjalnych przychodów do budżetu.

Pozostawianie zagadnienia pustostanów bez interwencji państwa naraża na istotny uszczerbek trwały majątek narodowy oraz wyzbywanie się przychodów do budżetu.

Ważną kwestią jest również zrównoważenie czynszów najmu, tzw. odstępnego. Obecny stan czynszów i opłat dodatkowych (opłaty eksploatacyjne, prąd, gaz, abonamenty) jest nadmiernie wysoki i pochłania od 30 do 50 procent przychodów statystycznego gospodarstwa domowego.

Znaczne zwiększenie podaży mieszkań do wynajęcia we wszystkich rodzajach zasobów będzie miało wpływ na zmniejszenie czynszów najmu, a więc będzie czynnikiem prospołecznym.

Pustostany w zasobie osób prywatnych

Prywatni właściciele pustych mieszkań, nieobłożonych najmem, przekraczają według spisu GUS 700 tysięcy pustych mieszkań i domów. To również dane z 2021 roku i stan obecny zapewne jest wyższy, można szacować, że wynosi blisko miliona mieszkań.

Skąd ta niechęć do wynajmowania? W przeważającej części prywatni właściciele mają obawy przed ogromnymi trudnościami w pozbyciu się nieuczciwych najemców. Obowiązująca ustawa o ochronie praw lokatorów z 2001 roku nie zapewnia symetrii praw i obowiązków pomiędzy stronami umowy najmu, preferując prawa najemcy ponad prawo własności. Czyż nie jest absurdalnym zapis wspomnianej ustawy, który obejmuje także prywatnych właścicieli, którzy chcąc wrócić do swoich wynajmowanych mieszkań, mogą to zrobić za wypowiedzeniem umowy najmu na trzy lata naprzód (!), inaczej muszą najemcy zapewnić lokal zamienny, co najmniej o takim samym standardzie, w tej samej miejscowości i za zgodą najemcy. Podobnych przykładów ustawowych uprawnień najemców w ustawie o ochronie praw lokatorów jest więcej.

Prywatni właściciele mają obawy przed ogromnymi trudnościami w pozbyciu się nieuczciwych najemców.

Co prawda istnieje w systemie prawnym instytucja najmu okazjonalnego, ale nie spełnia ona oczekiwań, gdyż przy odmowie lub innej sytuacji życiowej osoby, która zobowiązała się do przyjęcia pod swój dach najemcę, któremu stosunek najmu wygasł, właściciel nieruchomości może czekać latami na rozstrzygnięcie sądu i ewentualną eksmisję.

Do systemu prawnego powołany został także najem instytucjonalny, który związany jest z koniecznością prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu. Nie jest on jednak atrakcyjny dla posiadaczy jednego czy dwóch mieszkań. Najem instytucjonalny dotyczy głównie przedsiębiorców profesjonalnie zajmujących się najmem, stosowany jest także przez fundusze inwestycyjne. Podmioty te są z reguły profesjonalnie przygotowane do najmu, posiadają własną obsługę prawną. Korzystają z preferencyjnych przepisów związanych ze skutecznym opróżnianiem lokalu z nierzetelnych najemców.

Taki stan rzeczy tworzy nierówne traktowanie i uprzywilejowanie podmiotów korzystających z najmu instytucjonalnego w stosunku do osób prywatnych będących właścicielami mieszkań i domów.

Rezerwy istniejące w pustostanach

Jest wiele korzystnych ekonomicznie i społecznie czynników, które przemawiają za koniecznością zajęcie się zagadnieniem pustostanów w Polsce. Należą do nich min.:

• wzrost zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych poprzez odzyskanie dla polskiego rynku nieruchomości co najmniej miliona mieszkań stojących od lat pustych;
• podatki od najmu mogą przynieść, pobieżnie licząc, 1,2 mld zł rocznie do budżetu, gdyby tylko uwolnić pustostany należące do osób fizycznych;
• pobudzenie wzrostu ekonomicznego przy stworzeniu dla gmin korzystnych programów modernizacji i uwspółcześnienie zasobów mieszkaniowych;
• rzetelne zinwentaryzowanie zasobów mieszkaniowych należących do jednostek samorządu terytorialnego i państwowych pod względem stanu technicznego, określenia nakładów koniecznych oraz odzyskania mieszkań, których najemcy nie są uprawnieni do dalszego ich użytkowania;
• zwiększona podaż mieszkań poprzez likwidację pustostanów zwiększy powszechność najmu oraz zmniejszy obecnie funkcjonujące na rynku czynsze najmu, co należy do realizacji polityki mieszkaniowej;
• popularyzacja najmu jako podstawowego sposobu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych; w tym zakresie mamy odwrócone tendencje w stosunku do dużych miast rozwiniętych państw Europy (tam występuje ok. 80% najmu a 20% zasobów mieszkaniowych pozostaje we własności, u nas odwrotnie 15% pozostaje w najmie a 85% jest we własności);
• przy podjęciu prac legislacyjnych należy podjąć starania w zakresie przeglądu ustawodawstwa mieszkaniowego i podjąć próbę ujednolicenia norm prawnych, w tym terminologii, które będą bardziej dostępne dla obywateli, ułatwiając równocześnie korzystanie ze swoich praw i obowiązków.

Na podstawie zdefiniowanych wyżej rezerw oraz wielu dyskusji i wymiany poglądów można przedstawić następujące postulaty:

1. Głównym postulatem mogącym beznakładowo wprowadzić na rynek co najmniej 700 tysięcy mieszkań jest wyłączenie z ustawy o ochronie praw lokatorów z 2001 roku właścicieli lokali mieszkalnych będących osobami fizycznymi; można uczynić to poprzez przywrócenie zasad regulujących najem zgodnie z normami prawnymi określonymi w Kodeksie cywilnym.
2. Kolejnym postulatem jest usunięcie z obrotu prawnego dotyczącego najmu lokali mieszkalnych należących do osób fizycznych normy prawnej o absurdalnej treści: „Jeżeli lokatorem jest osoba, która w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczyła wiek 75 lat, a nie ma ona prawa do innego lokalu i nie ma osób zobowiązanych do alimentacji wobec niej, to wypowiedzenie dokonane w stosunku do takiej osoby staje się skuteczne dopiero z chwilą jej śmierci” (art. 11 ust. 12 ustawy o ochronie praw lokatorów). Zapis ten powoduje wykluczenie osób starszych z najmu mieszkań, bowiem właściciele obawiają się wynajmować swoje mieszkania takim osobom. Jest to więc regulacja przeciwskuteczna ze społecznego punktu widzenia.
3. Jednym z postulatów może być przyjęcie regulacji prawnej polegającej na zróżnicowaniu wysokości podatku od nieruchomości w zależności od tego, czy mieszkanie jest wynajęte, czy też pozostaje pustostanem. Oczywiście podatek powinien być większy, gdy właściciel pozostawia lokal mieszkalny w stanie niezamieszkałym. Właściciel mógłby wykazywać się np. rocznym PIT-em, w którym ujawnia przychody z najmu. Może to również wpłynąć na zwiększenie przychodów budżetu państwa poprzez zmniejszenie „szarej strefy”.
4. Równie ważnym jest systemowe rozwiązanie problemu potężnej liczby pustostanów w zasobach mieszkaniowych jednostek samorządu terytorialnego oraz w zasobach państwowych. Można osiągnąć to m.in. poprzez:

1. rzetelną inwentaryzację zasobów mieszkaniowych we wszystkich gminach miejskich i wiejskich w Polsce;
2. rzetelną inwentaryzację zasobów mieszkaniowych państwowych, zakładowych, resortowych i spółdzielczych;
3. dokonanie klasyfikacji poszczególnych jednostek mieszkalnych pod kątem:
   - stanu technicznego obiektu budowlanego, w którym znajdują się lokale mieszkalne,
   - oceny przydatności takich lokali do celów mieszkaniowych,
   - określenia warunków sanitarnych i energetycznych,
   - oceny obiektów w stanie zagrożenia katastrofą budowlaną bądź w stanie ruderalnym – zakwalifikowanie ich do wyburzeń;
4. wyposażenie podmiotów zarządzających zasobem publicznym w skuteczne narzędzia zmierzające do odzyskania lokali mieszkalnych, których najemcy nie są uprawnieni do dalszego nimi władania poprzez posiadanie innych własnych lokali, które mogą zaspokoić ich potrzeby mieszkaniowe. Takim narzędziem może być przykładowo powszechne odbieranie od wszystkich obecnych najemców, także przy nowych umowach najmu, oświadczeń składanych pod rygorem odpowiedzialności karnej, że dany najemca spełnia warunki do uzyskania mieszkania określone przez prawo;
5. wychwycenie tzw. „dzikich lokatorów”, czyli osób, które korzystają z lokalu bez tytułu prawnego i podjęcie stosownych procedur w celu odzyskania tych lokali dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych oczekujących mieszkańców gmin.

Powyższe wnioski i postulaty, jako Federacja Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości, przekazaliśmy parlamentarzystom i oczekujemy na konstruktywne pochylenie się nad zagadnieniem pustostanów, równocześnie pozostając do dyspozycji decydentów naszym doświadczeniem, umiejętnościami i zaangażowaniem.

Andrzej Jakiel - Prawnik, analityk i doradca rynku nieruchomości, zarządca, pośrednik (licencja państwowa nr 15), mediator sądowy, wykładowca z zakresu prawa i gospodarki nieruchomościami. Prezes OSRN, wiceprezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości, przewodniczący Centralnej Komisji Kwalifikacyjnej PTEiDRN. Założyciel Grupy Mediator Nieruchomości (1990) www.mediator-estate.pl.