Zaloguj się
Minął termin, w którym gminy powinny mieć uchwalone plany ogólne. Kiedy w 2023 roku wchodziła w życie reforma planistyczna ten termin miał upływać 31 grudnia 2025 roku. W 2025 roku został on jednak wydłużony do 30 czerwca 2026 roku, a obecnie, zgodnie z nowelizacją ustawy zmieniającej ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 30 kwietnia 2026 roku (Dz. U. 2026.781), plany ogólne powinny być uchwalone do 31 sierpnia 2026 roku, ponieważ w tym dniu wygasną studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Oznacza to, że w 2026 roku w części gmin na pewno będzie obowiązywał plan ogólny, a w części, wciąż te plany będą procedowane. Z tego powodu na terenie całego kraju będą funkcjonowały dwa różne tryby uzyskiwania decyzji WZ.
Stare zasady wydawania warunków zabudowy dotyczyć będą wszystkich wniosków złożonych do 31 sierpnia 2026 roku, jeśli do tego czasu nie zostanie uchwalony plan ogólny.
Nowe zasady będą dotyczyły wniosków o WZ złożonych od dnia wejścia w życie planu ogólnego w danej gminie.
Uwaga!Jeśli do 31 sierpnia 2026 roku gmina nie uchwali planu ogólnego i działka nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nie będzie możliwości uzyskania dla niej decyzji WZ do czasu uchwalania planu ogólnego. |
Przykład
Kraków najprawdopodobniej nie uchwali planu ogólnego do 31 sierpnia 2026 roku. W związku z tym w Krakowie od 1 września 2026 roku, na terenach nieobjętych planami miejscowymi nie będzie można uzyskać warunków zabudowy. Właściciele będą musieli czekać na uchwalenie planu miejscowego lub planu ogólnego.
Podjęcie przez gminę uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu ogólnego nie ma żadnego wpływu na możliwość wnioskowania o wydanie decyzji WZ.
To samo dotyczy procedowania planu ogólnego – nie ma ono wpływu na możliwość wystąpienia z wnioskiem o WZ, ani na możliwość wydania decyzji WZ.
Uwaga!Plan ogólny to nie to samo co plan miejscowy. To dwa różne akty prawne, których obowiązywanie ma różny wpływ na możliwość uzyskania decyzji WZ. Plan ogólny zastępuje studium, natomiast nie „likwiduje” obowiązujących w dniu jego uchwalenia planów miejscowych. Będą one nadal obowiązywać, nawet jeśli ich ustalenia będą sprzeczne z planem ogólnym. Plan ogólny jest aktem nadrzędnym w stosunku do planu miejscowego i decyzji WZ, ponieważ wszystkie uchwalone po jego wejściu w życie plany miejscowe i wydane po jego wejściu w życie decyzje WZ muszą być zgodne z jego ustaleniami. |
Ważne dla deweloperów i właścicieli działek
- Jeśli działka jest objęta planem miejscowym – nie można dla niej uzyskać decyzji WZ.
- Jeśli dla działki nie został uchwalony plan miejscowy – można uzyskać decyzję WZ (po spełnieniu określonych warunków).
- Uchwalenie planu ogólnego na terenie objętym już planem miejscowym oznacza brak możliwości wydania decyzji WZ dla działki objętej planem ogólnym i planem miejscowym.
- Uchwalenie planu ogólnego na terenie nieobjętym planem miejscowym = możliwość wydania decyzji WZ po spełnieniu warunku zgodności inwestycji z planem ogólnym.
Cykl „Ściąga z przepisów” powstaje we współpracy merytorycznej z Kancelarią Radców Prawnych – Kania Stachura Toś
dr Agnieszka Grabowska-Toś - Radczyni prawna, od 15 lat wspólnik zarządzający Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś świadczącej kompleksową obsługę prawną inwestycji deweloperskich oraz podmiotów z branży nieruchomości. Ekspertka z zakresu prawa budowlanego, inwestycji budowlanych i nieruchomości. Reprezentuje inwestorów w postępowaniach administracyjnych i sądowych związanych z procesem inwestycyjnym. Prowadzi i koordynuje procesy due diliigence nieruchomości. Komentatorka zmian legislacyjnych dotyczących nieruchomości i procesu inwestycyjnego. Od 2023 roku ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej. Autorka licznych materiałów edukacyjnych i publikacji, m.in. na łamach „Rzeczpospolitej”, „Gazety Prawnej”, prawo.pl, money.pl. Autorka bloga dla deweloperów Jakim-prawem.pl.
Ściąga z przepisów
numer 5
Jak uzyskać decyzję WZ, gdy obowiązuje plan ogólny
Od dnia wejścia w życie planów ogólnych zmieniają się istotnie zasady uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy. Zmiany te będą miały kluczowe znaczenie nie tylko dla deweloperów i inwestorów realizujących przedsięwzięcia budowlane, ale również dla właścicieli działek, którzy planują budowę domu, sprzedaż nieruchomości lub chcą zachować jej potencjał inwestycyjny na przyszłość.
