Na co zwrócić uwagę w umowie deweloperskiej?

Magdalena Mróz

Umowa deweloperska została wprowadzona w 2011 roku, a jej celem jest lepsze zabezpieczenie interesów kupującego. Przed zakupem mieszkania i podpisaniem umowy z deweloperem warto wiedzieć, co powinna, a czego nie może zawierać.

Definicja umowy deweloperskiej weszła do polskiego porządku prawnego na mocy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 roku. Celem ustawy jest wzmocnienie pozycji kupującego w umowie zawieranej z podmiotem profesjonalnym, jakim jest deweloper. Ustawa nałożyła na deweloperów wiele obowiązków względem nabywcy, a także gwarantuje kupującemu dodatkowe środki ochrony, np. w sytuacji, gdy deweloper nie wywiązuje się z umowy lub gdy ogłosi upadłość. Od czasu wejścia w życie ustawy bezpieczeństwo nabywców znacznie się poprawiło, a nadużycia ze strony deweloperów zmniejszyły. Jednak zawsze warto znać swoje prawa i przed podpisaniem umowy deweloperskiej dowiedzieć się, jakie elementy powinna zawierać, a czego w niej kategorycznie być nie może.

Umowa deweloperska zobowiązuje dewelopera do przeniesienia na nabywcę odrębnej własności lokalu mieszkalnego albo nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym. W zamian nabywca zobowiązany jest do zapłaty na rzecz dewelopera ustalonej ceny. Nie jest to umowa przenosząca własność, a jedynie zobowiązanie do jej przeniesienia oraz do zawarcia umowy przyrzeczonej, jaką jest właściwa umowa kupna-sprzedaży. Podpisuje się ją, aby zabezpieczyć zrealizowanie transakcji po dokończeniu inwestycji oraz wyodrębnieniu własności poszczególnych lokali.

Jak powinna być skonstruowana umowa deweloperska?

Forma umowy deweloperskiej oraz jej niezbędne elementy określone są w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zgodnie z nią umowa taka musi mieć formę aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Z jednej strony jest to dodatkowy wydatek, z drugiej taka forma jest dla stron lepszym zabezpieczeniem.

Umowa deweloperska powinna zawierać:

  • dane stron – nabywcy oraz dewelopera,
  • cenę nabycia nieruchomości,
  • informację o nieruchomości, na której wybudowany ma być budynek mieszkalny bądź dom jednorodzinny, w tym powierzchnię działki, jej stan prawny, oznaczenie właściciela, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach,
  • określenie istotnych cech domu jednorodzinnego lub budynku mieszkalnego, w którym ma powstać i zostać wyodrębniony kupiony lokal,
  • określenie usytuowania lokalu w budynku,
  • wskazanie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper,
  • termin przeniesienia na nabywcę prawa własności do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
  • wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
  • warunki i terminy płatności ceny przez nabywcę,
  • numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał, wraz z informacją czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone,
  • datę rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego,
  • warunki odstąpienia od umowy,
  • określenie kar umownych i odsetek w przypadku niewywiązywania się przez strony ze wskazanych w umowie terminów,
  • a także informacje o:
  1. mieszkaniowym rachunku powierniczym, jego numerze, zasadach dysponowania środkami pieniężnymi na nim zgromadzonymi,
  2. gwarancji bankowej, w tym nazwie banku, gwarantowanej kwocie, terminach jej obowiązywania albo
  3. gwarancji ubezpieczeniowej, w tym nazwie ubezpieczyciela, kwocie ubezpieczenia oraz terminie obowiązywania.

 

Zapisy niedozwolone w umowie deweloperskiej

Są to wymogi formalne, jakie umowa deweloperska powinna spełniać. Jednak podpisując takie zobowiązanie należy zwrócić szczególną uwagę na kwestie, które mogą się w umowie pojawić, a które są zapisami niedozwolonymi. Mowa tu o:

  • klauzulach waloryzacyjnych – są to zapisy niedozwolone, które jednak deweloperzy starają się w umowie przemycić; na ich podstawie deweloper przypisuje sobie prawo do zmiany ceny nieruchomości w przypadku wystąpienia określonych czynników, np. wzrostu ceny materiałów budowlanych,
  • zapisie o skróconym czasie rękojmi za wady nieruchomości, prawo to zgodnie z przepisami wynosi 5 lat, a na podstawie umowy z deweloperem nie może być skrócone, a jego zakres ograniczony,
  • dopuszczeniu możliwości zmiany materiałów budowlanych – to daje deweloperowi zbyt dużą swobodę w ich wyborze, na czym może ucierpieć jakość wykonanych prac; kupujący ma prawo wiedzieć, jakie materiały zostaną użyte przed zawarciem umowy, szczególnie gdy mieszkanie lub dom mają być wykończone „pod klucz”,
  • karze finansowej za odstąpienie od umowy z powodu nieotrzymana kredytu hipotecznego,
  • wyłączeniu odpowiedzialności dewelopera w przypadku zwłoki z postępem prac lub przekazaniem własności nieruchomości,
  • jednostronnym odbiorze technicznym lokalu w przypadku niestawiennictwa nabywcy.

Należy pamiętać, że deweloperzy nie mają swobody w kształtowaniu treści umowy deweloperskiej i muszą się tutaj trzymać litery prawa. Nie mogą narzucać nabywcom zapisów, które ograniczają ich prawa, czy zmniejszają lub wyłączają obowiązki i odpowiedzialność dewelopera. W razie wątpliwości co do zapisów takiej umowy warto skonsultować jej treść z prawnikiem. Wykaz klauzul niedozwolonych znajduje się również na stronie internetowej Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Dodaj komentarz

Komentarze:

Magdalena Mróz

Magdalena Mróz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.

Zobacz także

Zamknij

Używamy i uzyskujemy dostęp do cookies i podobnych technologii w celach statystycznych i realizacji usług. Możesz określić w przeglądarce warunki przechowywania i dostępu do cookies. Więcej...

Zamknij