Kompleksy wielofunkcyjne w polskich miastach stają się coraz liczniejsze, a termin mixed-use przewija się przez rynek nieruchomości częściej niż kiedykolwiek. Tłumaczymy, na czym polega ten typ inwestycji i co buduje jego wartość – w oczach użytkowników i inwestorów.

Jak rozumieć mixed-use?

Projekty mixed-use, określane też jako założenia wielofunkcyjne lub o funkcji mieszanej, nie doczekały się jednej i powszechnie akceptowanej definicji. Kompleksowość założeń wielofunkcyjnych sprawia, że kryteria wykorzystywane do ich definiowania uzależnione są od punktu widzenia obserwatora – inaczej rozumieją je architekci i urbaniści, inaczej deweloperzy, jeszcze inne podejście przyjmują samorządy. Po przeanalizowaniu ponad stu realizacji tego typu określiliśmy w ThinkCo następującą definicję mixed-use:

• Mixed-use to projekt celowo integrujący kilka funkcji, istotnych w skali założenia oraz współzależnych.
• Może stanowić pojedynczy obiekt, kompleks budynków lub cały obszar miasta.
• Co najmniej dwie funkcje muszą być dość istotne, by odpowiadać na potrzeby niezależnych grup użytkowników.
• Posiada instytucjonalny charakter planowania, finansowania i zarządzania.
• Maksymalizuje wykorzystanie terenu i tworzy spójny wyraz przestrzenny i architektoniczny.
• Profesjonalne zarządzanie umożliwia zunifikowaną komunikację i budowanie marki miejsca.

W zrozumieniu projektów wielofunkcyjnych pomocne jest rozróżnienie projektów mixed- oraz multi-use. Te drugie zawierają co prawda kilka funkcji, jednak brakuje w nich elementów integrujących – połączeń pieszych, wspólnej marki, celowej współzależności. Większość dużych inwestycji jest multifunkcyjna – osiedla mieszkaniowe uzupełnione są usługami w parterach, a w biurowcach znajdziemy siłownie i restauracje. Są to jednak funkcje uzupełniające, pozostające uzależnione od tych kluczowych. Uczynienie danego obszaru multifunkcyjnym jest zatem jedynie jednym z elementów stworzenia udanego mixed-use, czyli projektu wymieszanego, zgodnie z wiernym tłumaczeniem z języka angielskiego.

Największe powierzchniowo i najbardziej dochodowe funkcje występujące w ramach projektów mixed-use to mieszkania, biura i handel, które wspierane są szeregiem funkcji uzupełniających. Jednak to właśnie do tych ostatnich zaliczyć można element występujący w niemal każdym, nawet najmniejszym kompleksie mieszanym – gastronomię. Tak duża popularność restauracji, kawiarni i barów wynika z ich otwartego charakteru, zróżnicowanej oferty cenowej i lifestylowej oraz przede wszystkim z wysokiego poziomu synergii z innymi funkcjami. Przy wyborze szeregu funkcji uzupełniających – kulturalnych, edukacyjnych, hotelowych i innych – należy bowiem pamiętać, że konsekwencje społeczne i finansowe projektów mixed-use nie są jedynie sumą oferowanych usług. Ich relacja może rodzić synergię i przenosić się na wzrost atrakcyjności poszczególnych składowych.

Obiekty mixed-use nie są jedynie sumą oferowanych usług. Ich relacja może rodzić synergię i przenosić się na wzrost atrakcyjności poszczególnych składowych.

Wielowymiarowa dywersyfikacja

Bogata oferta usług przyciąga szeroką grupę użytkowników, zróżnicowaną pod względem wieku, zamożności i zachowań konsumenckich. Napędza to aktywne funkcjonowanie kompleksu mixed-use o różnych porach dnia i nocy. Różnorodna społeczność dodaje miejscom witalności oraz ułatwia im wtopienie się w złożony obraz miasta i jego mieszkańców. Jednocześnie stawia wymagania, przede wszystkim: przyjaznej, dostosowanej do indywidualnych potrzeb przestrzeni i utrzymania zróżnicowanej cenowo oferty.

Wzrost różnorodności użytkowników jest wspierany przez sięgającą głębiej dywersyfikację produktów. Funkcja mieszkaniowa może składać się z szeregu elementów: mieszkań własnościowych, najmu długo- i krótkoterminowego, najmu komercyjnego i społecznego, budownictwa senioralnego, domów studenckich, przestrzeni colivingowych i innych. Miejsca handlowe mogą być tworzone zarówno w formule wielkich galerii i supermarketów, ale również jako targowiska, pasaże handlowe czy niezależne sklepy dostępne z ulicy. Dywersyfikować można również rodzaje zieleni lub przestrzeni publicznych. Wszystko to w celu zapewnienia jeszcze większej elastyczności i długoterminowej stabilności założenia.

Jedną z głównych długofalowych korzyści inwestowania w projekty wielofunkcyjne jest dywersyfikacja portfela inwestycyjnego. To duża wartość na rynku nieruchomości, którego poszczególne segmenty przechodzą inne cykle koniunkturalne i co jakiś czas padają ofiarą kryzysów. Pokazała nam to pandemia koronawirusa, podczas której pogłębiły się problemy przestrzeni retailowych i odwróciła dobra passa gastronomii i rozrywki. Jednocześnie ceny mieszkań wyhamowały jedynie chwilowo, a magazyny biły kolejne rekordy popularności. W przypadku zbalansowanych projektów mixed-use, dobre czasy dla jednych funkcji pozwalają inwestorom zminimalizować całkowity wpływ złych aktywów i zapewnić im środki na zrównoważenie strat.

Program funkcjonalny

Kontekst otoczenia jest kluczowy dla określenia funkcji pożądanych w danym miejscu. W przypadku inwestycji w gęsto zabudowanych obszarach (w pobliżu istniejących udogodnień, takich jak szkoły, biblioteki i parki) dobór funkcji w ramach kompleksu jest całkowicie inny niż dla lokalizacji podmiejskich. Ważne jest przemyślenie relacji pomiędzy poszczególnymi funkcjami. Inaczej na okolicę będą zapatrywali się najemcy mieszkań, którzy wybierają daną okolicę w uwagi na liczne sklepy i restauracje. Inne oczekiwania będą mieli właściciele mieszkań, którym może zależeć na spokojnej okolicy i łatwym dostępie do miejsc parkingowych (nawet jeśli początkowo wybrali lokalizację z uwagi na liczną gastronomię i usługi). Podobne napięcia mogą pojawić się w relacji z pracownikami, klientami części komercyjnych czy gośćmi restauracji.

Chociaż większość mieszkańców zdaje sobie sprawę, że mieszkają w ruchliwym środowisku miejskim, co oznacza, że ​​wokoło będzie głośniej niż w domu na przedmieściach, to jednak percepcja i oczekiwania ludzi zmieniają się w czasie. Problemy, jakie mogą się pojawić, to kwestia hałasu, zapachów, wywozu śmieci lub dużego ruchu w przyziemiu. Wszystkie elementy, które tworzą żywą okolicę, są potencjalnym źródłem późniejszych konfliktów. Dlatego horyzontalny i wertykalny rozkład funkcji ma bardzo duże znaczenie dla przyszłego zarządcy nieruchomości.

Tam gdzie to możliwe, projekty wielofunkcyjne chętnie sięgają do lokalnych tożsamości – historii, osobowości, specyficznych charakterystyk zachowań i przestrzeni. Jest to szczególnie widoczne w kompleksach powstałych na terenach postindustrialnych. Ułatwia to budowanie unikalnego klimatu miejsca oraz buduje ramy polityki wizerunkowej. W interesie inwestorów i operatorów pozostaje bowiem postrzeganie kompleksu mixed-use jako integralnego i wyróżniającego się z otoczenia, pomimo dobrych połączeń z sąsiedztwem. Dużą rolę odgrywa w tym miejscu architektura, której jakość i spójność decydują w znacznej mierze o rozpoznawalności projektu.

Oferta: dobrze dobrana i elastyczna

Odpowiednia mieszanka najemców może pomóc w rozwijaniu poczucia wspólnoty wokół obiektów mixed-use. Tworzenie aktywnych społeczności, w ramach których ludzie mogą pracować, odpoczywać i bawić się, sprawia też, że popyt na oferowane usługi utrzymuje się na wysokim poziomie, nawet w sytuacji niepowodzenia biznesowego niektórych elementów założenia.

W projektach mixed-use pojawia się zatem potrzeba strategicznego doboru usługodawców. Odnosi się to do samego rodzaju oferowanych usług i ich poziomu cenowego, jak również charakteru stojącego za nimi biznesu. Choć najbardziej stabilnymi najemcami wydają się klienci korporacyjni, wzbogacenie kompleksu mixed-use o lokalne marki i drobnych przedsiębiorców wspiera proces budowania tożsamości miejsca. Strategiczny dobór najemców jest istotny również dla uniknięcia potencjalnych konfliktów funkcjonalnych z sąsiednimi elementami projektu. Różnorodny charakter i wielkość lokali, elastyczne umowy, preferencyjne czynsze dla pożądanych przedsiębiorców – wszystko to pozwala na sterowanie charakterem i atrakcyjnością miejsca.

Co ważne, zainteresowanie kompleksem może wzrastać dzięki zmianom funkcji w czasie. Ten sam plac może pełnić rolę sceny latem, targu jesienią i lodowiska zimą. Podobnie budynki mogą dzielić funkcje w ciągu tygodnia czy nawet doby – np. szkoły z odpowiednio rozbudowaną infrastrukturą mogą wieczorami przejmować rolę centrum sportowego czy kulturalnego. Możliwość adaptacji budynków w czasie jest również wskazana ze względu na zmienne cykle koniunkturalne na rynku nieruchomości.

Dostępność piesza się opłaca

Małe odległości pomiędzy funkcjami sprawiają, że wielu mieszkańców, pracowników i gości może w tej samej okolicy zjeść, zrobić zakupy lub odpocząć. To z kolei zwiększa udział ruchu pieszego i sprawia, że ulice, przestrzenie publiczne i sklepy w parterach mogą stać się miejscami spotkań ludzi. Zwiększenie znaczenia ruchu pieszego i rowerowego zmniejsza potrzebę polegania wyłącznie na samochodzie, co prowadzi do mniejszego ruchu na drogach w okolicy, ograniczenia zanieczyszczeń oraz poprawienia poczucia bezpieczeństwa. Mieszane użytkowanie gruntów zapewnia również bardziej zróżnicowaną grupę odbiorców oraz bazę handlowo-usługową. Gęstość zaludnienia zwiększa z kolei opłacalność transportu publicznego, który może być fundamentem dobrze skomunikowanych lokalizacji.

Amerykanie szybko zaczęli liczyć zależność pomiędzy wskaźnikiem przyjazności przestrzeni i stopnia jej zrównoważonego rozwoju, czyli walkability, a poziomem cen nieruchomości na lokalnym rynku. Pracownicy brokera RedFin pokazali, że wzrost wartości wskaźnika „Walk Score” mierzącego poziom walkability już o jeden punkt daje podwyżkę ceny transakcji o 0,9%. Ta zależność działa również w przypadku nieruchomości komercyjnych. Christopher Leinberger pracujący dla Center for Real Estate and Urban Analysis przy George Washington University przekonuje, że najemcy za możliwość pracy w dobrze zaprojektowanej i przyjaznej ludziom przestrzeni są w stanie zapłacić więcej – w szczególnych przypadkach cena może wzrosnąć nawet o połowę.

Przestrzenie publiczne to element obowiązkowy

Ulice, place i skwery są spoiwami różnorodnych funkcji i esencją projektów mixed-use. Od ich atrakcyjności zależy w dużej mierze powodzenie projektu, jego rozpoznawalności i odbiór w oczach zarówno mieszkańców, jak i gości z zewnątrz. Przestrzenie publiczne generują obecność wielu ludzi w jednym miejscu i czasie, a to z kolei przyciąga kawiarnie, restauracje i najlepsze punkty usługowe.

Na dobrostan użytkowników wpływa również wysoki udział zieleni, której obecność jest szczególnie ważna dla mieszkańców i pracowników. Parki, zieleńce i szpalery drzew uzupełniają ofertę przestrzeni otwartych, tworzą przyjazny mikroklimat oraz dają szansę na chwilę odpoczynku i wytchnienia. Dodatkowo, wspierają komfort termalny latem, wyciszają hałas oraz częściowo blokują ekspozycję na światło lamp nocą.

Komfort użytkowania przestrzeni może być zapewniany przez szereg rozwiązań z zakresu projektowania uniwersalnego, które eliminują bariery architektoniczne zwiększając przez to dostępność dla matek z dziećmi, niepełnosprawnych i osób starszych. Dodatkowo atrakcyjność przestrzeni wspierają liczne miejsca do siedzenia i zadaszenia pozwalające z jednej strony odpocząć, a z drugiej tworzące naturalne miejsca spotkań i przypadkowych interakcji.

Więcej o zagadnieniach związanych z projektami o funkcji mieszanej znajdziecie w publikacji ThinkCo:

Wielofunkcyjne. Charakterystyka inwestycji mixed-use w Polsce i na świecie.

Tomasz Bojęć - projektant i strateg. Specjalista w obszarze wpływu ekonomii behawioralnej na kształtowanie funkcji inwestycji budowlanych. Doświadczenie zdobywał w różnych sektorach gospodarki jako architekt, dziennikarz, konsultant, broker i badacz. Obecnie współzałożyciel i partner zarządzający w firmie consultingowej ThinkCo.